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政府下猛药给房地产市场降温后，房价未来走势成为各方关注焦点。准备首次买房的新加坡人理论上是此轮降温措施的最大受益者，可是一些希望早日实现“拥屋梦”的新加坡人却不看好这轮降温措施能使组屋转售价迅速下降。
鉴于房屋价格增长偏离经济基本面，政府上星期五在闭市后推出一系列被视为“重拳”的降温措施，包括收紧房屋贷款条例、提高买方印花税、限制永久居民出租组屋等，以防止房地产泡沫进一步扩大。
降温措施主要影响购买第二间屋子的投资者、永久居民及外国买家，各项调整均不影响要购买第一个房地产的新加坡买家。这意味着，一旦降温措施成功使转售组屋或私宅价格下调，想要首次购屋的新加坡人就会从中获益。然而正打算购买第一间屋子的黄丽琳（37岁，电脑工程师）却不看好转售组屋价格回落。
她过去九个月来她看了多个转售组屋单位，却一直无法下决心进场。“我想买加冷／黄埔一带的三房式转售单位，可是价格太贵了，房子的估价在涨，现金溢价也在涨，有卖家甚至开出10万元溢价，实在是无法让人接受。”
随着新措施生效，黄丽琳打算暂时观望，不过她认为转售组屋价不会闻声下跌。
她说：“我当然希望价格跌，政府通过让买了公寓的永久居民卖掉组屋来增加供应，可是这样的人也不多，转售市场上三房式单位的供应又能增加多少？”
仅千多个永久居民
同时拥有私宅和组屋
新措施要求永久居民屋主不能出租整间组屋，今后也不能再同时拥有组屋和私宅，这将迫使一些永久居民家庭出售组屋。不过这些推出市场的单位对增加供应的帮助相信有限，因为目前获准出租整个组屋单位的永久居民屋主只有约2300人，同时拥有私宅和组屋的永久居民只有约1200个。
结婚后暂时与父母同住的佘志雄（30岁，技师）认为，新措施推出后，百万元转售组屋的个案将会消失一阵子，但是总体转售价格不会有太大调整，他也不打算买转售组屋。
他说：“组屋转售价格即使暂时下调，整体而言还是很高，按新加坡的房地产市场热度，过不久又会回弹。买转售组屋还得支付一大笔现金，所以我还是会买预购组屋。”
突如其来的调整也让一些刚刚买房的人担忧房价下跌。江姓永久居民（37岁，自雇）在房地产降温措施出炉的前一天办理选购权。由于无须支付额外买房印花税，她省下近3万元。
她说：“虽然庆幸赶上末班车，可是也有点担忧，希望房价不会下跌。不过我买这间屋子是想自己长住，短期内不会卖出去，只要不是大跌到银行让我补足现金就好。”
Chris International董事许家荣受访时指出，一般上房价跌至低于房屋贷款额时，银行会要求屋主补足现金，1997年金融危机时曾有不少人因此“烫到手”。不过，目前第一次贷款的最高贷款与房屋价值比率是80％，意味着房价下跌20％，屋主才须补足现金，而这样的可能性不高。
他说：“政府很明确说一些调整是暂时的，它会紧密留意市场反应，如果调整幅度太大，相信一些条例就会放松，不会让市场垮掉。”
许家荣认为，转售组屋价格下调余地不大，如果买家看到中意的单位又打算长期自住，现在进场也无妨，毕竟房地产市场长远来看将呈上涨趋势。
新措施促使一些永久居民提前申请入籍
按照新降温措施，永久居民得缴交5％额外买方印花税，夫妻双方中若有一人是新加坡公民，就无须支付这笔额外费用，这促使一些人决定提前申请入籍。
彭平华（37岁，工程师）和妻子及两个孩子目前在三巴旺租组屋，夫妻两人五年前成为永久居民。
他说：“我们正在打算买组屋，现在一下子要多付5％，是额外的经济压力。我们希望能快点申请入籍，反正原本就有这个打算，现在就提前申请。”
成为永久居民三年多的姜倩（26岁，金融分析师）之前曾有入籍打算，如今她决定近期就提交申请。
她和丈夫原本上周六约经纪看房，听说有额外买方印花税后就取消了预约。她说：“现在得先申请入籍，然后再做买房打算，但愿能申请成功，今年能买到房子。”
根据条例，超过一人联名购买房地产，额外买方印花税将按照受更高印花税额影响的一方计算，例如一名新加坡人与一名外国人一起购买房地产，即使这名新加坡人首次购屋，也得按外国买家的标准支付15％印花税。
不过如果夫妻一同购买首套房屋，只要其中一人是新加坡公民，就不受额外买家印花税影响。如果夫妻中一人是新加坡公民，购买第二套私宅并愿意在规定期限内卖掉现有房地产，也将享有额外买方印花税扣税。
《联合早报》
（编辑：梁嘉芪）
进一步舒缓转售组屋需求
新措施禁永久居民出租整间组屋
李静仪 杨漾 黎远漪 杨萌 (2013-01-12)
这是政府在短短半年内再次限制永久居民出租整个组屋单位，以确保这类买家购买组屋是用来自住，防止有人借此赚取租金或者当成投资。
建屋发展局在去年7月11日起收紧条例，当时规定只有不曾出租过组屋的永久居民屋主，才能在组屋过了三年至五年的最低居住年限后获准出租整个单位，出租期限从原本的最长三年改为一年。
从即日起，永久居民屋主即使住满最低居住年限后也不能出租整个组屋单位，在条例生效前已获准出租组屋的屋主在租约到期后不能再续约。目前获准出租整个组屋单位的永久居民屋主约有2300个。
此外，永久居民今后也不能再同时拥有组屋和私宅，已拥有组屋的永久居民若购买私宅，得在半年内出售组屋。若私宅还在兴建中，屋主须在新屋取得临时入伙证（TOP）或法定完工证书（Certificate of Statutory Completion）半年内卖掉组屋，视何者为先。
永久居民向来只能在公开市场购买转售组屋，而且不享有津贴。目前约有4万9000个组屋单位的屋主是永久居民家庭，占总组屋数量的5.8％。同时拥有组屋和私宅的永久居民则约有1200个。
组屋贷款条例收紧 是确保组屋自住原则
另外，新组屋和转售组屋的贷款条例也将收紧，金融管理局从即日起，规定向银行或金融机构借贷的买家每月偿还贷款比例（Mortgage Servicing Ratio）不可超过每月总收入的30%；向建屋局借贷者，贷款与月入比率顶限则从40％降低到35％。
国家发展部长许文远在记者会上说，上述两项新措施是要进一步强调组屋应该是买来自住的原则，他也相信禁止永久居民出租整个组屋单位等条例将有助抑制转售市场不断攀升的需求。
他说：“转售组屋买家往往会向银行贷款，而不是直接向建屋局借贷，我们欢迎（金融管理局）收紧贷款条例，因为过度借贷对任何人都没有好处。”
另外，从今年7月1日起，购买屋契少过60年的组屋买家，在申请建屋局贷款和使用公积金购买组屋时，也将同私宅一样受到限制。
EC发展受管制
至于近来备受争议的EC项目，今后EC每个单位最大总分层面积（strata floor area）不可超过160平方米，新项目的额外私有空间和天台也将被视为总建筑楼面（Gross floor area，简称GFA），发展商也得为这些空间支付发展费，其他非有地住宅发展项目也将受影响。
此外，政府也规定，新EC项目的双钥匙单位以后只能卖给多代同堂家庭。从政府售地计划中标得新EC地段的发展商也只能在标得地段15个月后或有关项目地基工程竣工后（视何者为先），才能够把项目推出市场销售。之前已成功标到地段的发展商不受影响。
许文远说，上述措施是要让EC计划“回到正确轨道”上，他已提醒发展商不要忽略了政府推出EC是为了让家庭收入低于1万2000元者也负担得起共管公寓的用意。
近来发展商纷纷推出超大EC单位，价格也屡创新高，在不久前推出销售的淡滨尼“超级EC”CityLife@Tampines更是叫价205万元，引起各界关注，有些人也质疑建屋局是否应继续推出受津贴的地段让私人发展商兴建EC。
不过许文远昨天强调，EC是为新加坡人而建的，是用来“保护”新加坡人能以较低价格拥有私人公寓的“好计划”。
许文远：EC是确保国人低价买公寓的“聪明计划”
发展商在去年一口气推出十个新执行共管公寓（Executive Condominium, 简称EC）项目，不仅掀起疯狂热潮，更成为街头巷尾议论的热门话题，但国家发展部长许文远强调，EC是为新加坡人而建，是确保新加坡人能以较低价格拥有私人公寓的“聪明计划”。
许文远昨天在记者会上说：“EC其实是不错的计划。EC就如同私人公寓，但首五年到十年专留给新加坡人住。
“它由私人设计师设计、私人发展商建造，但因首五年至十年设有拥屋权的限制，因此这些地段推出给发展商竞标时，发展商其实是以比一般私人公寓地段便宜三四成的价格买下这幅地。”
EC价格五年至十年后 会上升至私宅水平
也正因此，所省下的费用能让新加坡人受益，以较低廉的价格购买EC。
许文远进一步解释：“因为外国人与本地永久居民在（EC建成后）最初五年不能购买EC，所以它其实是一个很聪明、确保新加坡家庭（能够拥有公寓）的计划。
“我们是以这种方式来帮助中等和中上收入的家庭能以低于市场、低于私人公寓的价格，购买公寓。在购买EC五年至十年后，它的价格也会上升至一般私人公寓的水平。
“我们有12年至13年推出EC的经验，数据也确实证明如此。”
去年，发展商一口气推出十个新EC项目，共5615个单位，创下历来最高纪录。
叫价205万元、位于淡滨尼中心附近的CityLife@Tampines超大EC单位，在去年12月29日推出销售短短一个多小时内就找到买家，其他20多个售价超过100万元的大单位也被抢购一空。
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| 许文远（左）认为，新一轮降温措施可缓解目前组屋转售市场出现的需求上涨现象。他同时向新加坡人保证，每个人都能“居者有其屋”。右为副总理兼财政部长尚达曼。（叶振忠摄） |
榜鹅东区补选期间推出新措施？
尚达曼：课题已研究了几个月
政府在市场利率持续走低的情况下推出大幅度降温措施，但这段时间又适逢榜鹅东区补选，不禁让人对这两起事件产生联想。副总理兼财政部长尚达曼在回答记者提问时，否认了补选在这方面的影响。
尚达曼说：“我们已花了好几个月来研究这个课题，过去一年来，我们关注着市场的走势，所以想看看去年最后一季的市场表现数据。几个星期前，新措施的框架其实已拟定好，只是不断地在调整。直到最后一季的市场表现数据出炉后，大家觉得已作好了降温政策出台的准备。”
尚达曼强调，政府非常关注私宅和组屋转售市场的价格回升现象，因此这次推出的降温措施比起以往，意义更显著。除了推出一些“非常规措施”外，也紧缩贷款限额。他说，政府将在市场形势走软后再对措施进行评估。
许文远保证： 每名国人都能 “居者有其屋”
国家发展部长许文远相信，新一轮降温措施可缓解目前组屋转售市场出现的需求不断上涨现象。他同时向新加坡人保证，每个人都能“居者有其屋”。
他说：“市场最终要按照供应与需求的规律运作。永久居民虽只能购买转售组屋，但他们的确占了总买家人数一个相当大的部分。如果我们有能力抑制需求，供需失衡的问题应该可以进一步缓解。”
政府昨天第七次推出房产降温措施，永久居民不能再出租整个组屋单位，在购买私宅后六个月内须出售组屋，同时缩紧贷款与收入比例顶限。
在之前多轮措施的影响下，被视为转售组屋市场晴雨表的溢价中位数（median COV）从2011年底开始逐步下滑，去年首两季都保持在2万6000元，似乎让人看到组屋转售市场降温的迹象。不过这项数据去年第三季反弹至三万元后，涨势持续到年底。
建屋发展局日前公布去年第四季组屋转售价指数的预估数据。上一季组屋转售价指数上涨2.5％，是过去一年来的最高涨幅。指数也攀升到历来的新高，从去年第三季的197.9点，涨至202.9点，首次突破200点大关。
新住宅只是暂时供需不平衡
许文远指出，政府近年来加大力度兴建新住宅单位，目前供需不平衡只是暂时现象。他说：“目前，本地有20万个组屋和私人公寓单位正在兴建当中，这是相当大的一个数目。而这些新单位将在未来两到四年间完成，所以现在的供需不平衡到时应会有所改善。”
现阶段的住宅单位供应出现暂时短缺，价格也越来越高，有些人担心他们永远无法实现拥屋梦。许文远在记者会上再次向国人保证，即使人口不断增加，政府也将有足够的房屋供应，让每个人都能居有其所。他也希望通过这次推出的措施，尽快协助市场达到供需平衡。
新一轮的措施主要针对永久居民，但目前也有不少国人同时拥有组屋和私宅，并把整个组屋单位出租。至于日后是否也会限制新加坡人出租整间组屋，许文远表示将采取观望态度。
若买超过一房地产 买家须准备更多现金
购买房地产时能借的贷款额将随贷款与价值比率的收紧及首期付款额增加而减少，让人在买第二套或更多房地产时须掏出更多现金。
购物者能向金融管理局批准的金融机构申请的贷款额是跟房子价值挂钩。目前，手上还有一份或更多未还完房贷者，如果购买第二套或更多房地产，贷款与价值（Loan-to-Value）比率都是在60％以内。比率越低，申请者能贷的款额也就越少。
为遏制一些人在自住之外又买多一套或几套房地产做投资，政府宣布通过两大管道提高购买者须缴付的现金，新措施都在今天生效。
其中，贷款与价值比率将收紧，如果是购买第二套房地产，这个比率降低到50％以内，如果是购买第三套或更多房地产，这个比率限制在40％。
如果贷款期超过30年，或者购屋者打算缴付贷款至65岁以后，贷款与价值比率顶限更进一步收紧至只有30％（第二套房地产）或20％（第三套或更多房地产），也就是买家得支付至少八成的现金。
同时，买家须以现金支付的最低首期付款（down payment）也提高，手上有超过一份未还清房贷的个人购买者，现在须缴的首付是估价限额（valuation limit）的25％，比之前的10％增加许多。估价限额是屋价或估价中较低者。
已经还清房贷者如果再买第二套或更多单位，所须支付的首付仍然是5％，如果贷款期超过30年或打算缴付贷款至65岁以后则是10％。
那些贷款向发展商直接购买执行共管公寓（EC）或购买组屋者，将不受新措施影响。
据本报日前报道，本地持有超过一个房贷者比率近年增加，从2007年7月的9.66％增加到去年截至7月的12.54％，约5万5701人；在超过一个房贷中，包括组屋贷款的人数比率也同时从16.46％提高到18.41％，即1万零255人。
《联合早报》
（编辑：梁嘉芪）
