港楼价今年升幅20％创近两年新高

（2012-12-28）
早报导读

● 黄静怡
市场论

　 上期提及每年12月份的物业注册数字的变化，今期则回顾2012年全年楼价表现。今年二手楼价于年内录得约两成升幅，根据美联“楼价走势图”显示，12月底临时楼价数字平均每平方英尺报6848港元（1080新元），而在市场预期未来供应不足，以及低息环境持续等因素带动下，2012年全年楼价上升约20.9%，升幅创下近两年新高。

　 事实上，近年楼价节节上升，自2008年第4季楼价回落后，2009年开始每年均录得升幅，于2009年及2010年升幅特别明显，分别录得约27.2%及22.1%，而2011年及2012年亦录得约7.4%及20.9%。换言之在这四年间，楼价升幅刚好约有一倍水平，即使期间政府出招成功打压短炒活动，但市场对住宅的需求支持下，成交回落惟楼价仍然持续向上。

　 楼价升至现时水平令人不期然与90年代初至97年中楼价的升势相提并论。回顾1993年首季至1997年6月的4年多期间，楼价录得逾一倍升幅。

　 但升幅是集中于1996年下半年至1997年上半年，一年间楼价就大幅上升逾5成。

　 究其原因，是由于1997年楼市受回归效应带动，炒风相当炽热，住宅摸货比率高达一成，推动楼价于短时间出现大幅上升。同时，供楼负担比率亦跃至一个不合理水平，高逾90%，即每月需缴付九成以上家庭收入作供楼之用。

　 虽然近年楼价亦大幅上升，但每年楼价的升幅则较为平均，尤其政府出招已令摸货短炒跌至纪录新低，足见楼价上升是由用家及长线投资者入市需求带动，因此楼价上升的情况与当年明显有所不同。自2009年展开上升走势开始，每年升幅亦相对平均，可见今次楼市上升情况较1993年至1997年期间的幅度相对稳定。而供楼负担比率亦未有大幅跃升的情况，并维持约四成水平。

（作者为美联集团副主席兼副董事总经理）