戴德梁行： 需求料足以吸纳供应 EC不会供过于求

 

(2012-12-21)

 　　数据显示，在2010年，有7万2065户家庭是居住在四房式或更大组屋、收入介于8000元至1万元；而同时，有多达4万6000户家庭是居住在四房式或更大组屋、收入介于1万元至1万2000元。这意味着，当政府把购买EC收入顶限提高后，成为潜在组屋提升者的这群买家变成了11万8065个家庭，增加了64％。

　　 戴德梁行（DTZ）认为，尽管执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）的供应量大增，但随着政府把可购买者的收入顶限提高，潜在买家也增加了，预料需求足以吸纳市场上的供应，不会出现供过于求的现象。

　　 数据显示，在2010年，有7万2065户家庭是居住在四房式或更大组屋、收入介于8000元至1万元；而同时，有多达4万6000户家庭是居住在四房式或更大组屋、收入介于1万元至1万2000元。这意味着，当政府把购买EC收入顶限提高后，成为潜在组屋提升者的这群买家变成了11万8065个家庭，增加了64％。

　　 政府是在2011年把可购买者的收入顶限从1万元提高至1万2000元。

　　 此外，收入介于4000元至5999元的单身人士从2005年的4万8739人，到2010年已增加至7万8699人。这些中高收入者可通过组成家庭，或在单身者联合住房计划（Joint Singles Scheme）下申请购买EC，也意味着EC的合格买家群扩大了。

　　 EC蓬勃发展 对买家发展商都带来机会

　　 该房地产咨询公司认为，EC的蓬勃发展，对买家和发展商都带来机会。报告指出，今年第三季共有6500个EC单位推出，而明年上半年的政府售地计划正选名单上的地段预计可兴建3100个EC，虽然供应量不小，但他们相信市场上有充裕的买家可吸收这些供应。

　　 戴德梁行亚太研究部主管蔡楚芬说：“过去的EC认购率也进一步证明了这一点。与大众化地区（OCR）私宅的66％平均认购率相比，EC的平均认购率达72％。同时，EC从推出到售罄的速度也比私宅快。”

　　 另一方面，EC转售价格与私宅相差不远，也是吸引买家的另一因素。

　　 地段竞争越来越激烈 新EC项目价格料上涨

　　 戴德梁行指出，EC转售价格与类似的私宅接近，有时甚至还比私宅高。因此对于符合条件的买家来说，购买价格较低的EC更有经济效益。

　　 虽然目前EC的地段价格还保持平稳，但对地段的竞争越来越激烈了，因此可预见未来新EC项目的价格将上涨。

　　 以本月招标截止的一幅榜鹅地段为例，最高竞标价达容积率每平方英尺351元，这比9月招标截止的榜鹅大道／榜鹅径（Punggol Way／Punggol Walk）EC地段的314元尺价高出11.9％，甚至超过附近私宅的尺价。逸阁（Flo Residences）和星河湾（River Isles）这两个私宅项目的地段在去年的标价则分别为每平方英尺323元和330元。

　　 同样在12月售出的三巴旺弯／三巴旺通道（Sembawang Crescent／Sembawang Drive）EC地段，也达到每平方英尺324元，比附近的One Canberra土地价格高出10.7％。后者也是EC项目，地段在去年10月招标截止，最高竞标价为每平方英尺293元。

　　 蔡楚芬指出，假设EC价格从目前85万元的中位价上涨20％，对于月入1万1000元的家庭来说，每月所需补贴的现金（top up cash）还是少于500元。若利息上升至4％，所需补贴的现金也只是家庭月入的16％，仍然在少于30％至40％的的偿债比率（debt servicing ratio）范围内。不过如果单位价格超过145万元，而利息又增加到4％，那对于家庭来说会比较吃力。

　　 她说：“在过去一年，新EC的中位数价格和共管公寓价格越来越接近。同时，与转售组屋价格则相差越来越远。若EC价格持续上升，一些EC买主根据其预算，可能会转而购买转售组屋或私宅。”

《联合早报》