05-11-12：香港商业地产泡沫可能进一步膨胀

英国《金融时报》 保罗•J•戴维斯 香港报道

2012年11月05日
 
香港政府对住宅房地产投机行为的打击正加剧人们的担心：流入香港的热钱将推动该市商业房地产市场的泡沫进一步膨胀。

分析师们表示，写字楼和零售店面的租金收益率已经处于创纪录低位，而租金处于全球最高水平，投资者日趋将注意力投向较小型的写字楼，甚至停车位，在某些区，此类资产的价格已上涨一倍多。

香港在这方面并非独一无二，新加坡的商业和工业房地产价格也触及创纪录高位。

“政府正试图采取一些措施来遏制住宅房地产价格通胀，但在大量资金涌入香港的大背景下，这非常困难，”瑞信(Credit Suisse)分析师梁启棠(Cusson Leung)表示。“我们相信，大部分投资需求将从住宅市场转向商业房地产市场。”

过去两周期间，香港政府已5次干预外汇市场，以求压低港币汇率，目前港币汇率盯住美元，1美元兑7.80港元，浮动区间被限定在7.75至7.85港元。港府还针对住宅房地产的非本地和投机买家出台15%的特别印花税。

香港行政长官梁振英(CY Leung)上周对记者们表示，鉴于资金也在流向商店、商用物业和停车场，政府的不干预政策已经过时。

因担心香港银行体系面临的风险，香港金融管理局(HKMA)已实施其它一些技术性更强的措施来给住宅和商业房地产市场降温。

但这些措施迄今收效甚微，根据瑞信的数据，写字楼租金收益率已降至3%，零售面积租金收益率已降至近2.5%。在截至2009年年中的5年期间，租金收益率平均达到4.5%至5%。

可是，中国农业银行(AgBank)今夏斥资49亿港元（合6.32亿美元）买下一栋28层新建装饰艺术风格大楼，此举显示，在单一业主的大型建筑物市场领域，收益率的压力相对比较小。

据麦格理环球房地产投资顾问(MGPA)亚洲行政总裁约翰•桑德斯(John Saunders)介绍，香港写字楼的月租金仍处在每平方英尺150港元的创纪录水平，这个租金水平已保持一段时期了。

在香港的世邦魏理仕(CBRE)研究部负责人范伟年(Ed Farrelly)表示，除了热钱问题外，香港还承受着缺乏供应之苦。他表示，打击境外人士购置住宅房地产的措施，肯定会推动资金流向商业房地产，主要是较小的单层写字楼市场。

但他警告说，出台针对境外投资商业房地产的印花税将是一个巨大错误：“那将向企业和投资者发出完全错误的信息，即他们应当寻求到其它地方去投资。”

译者/和风