05-11-2012：香港商业地产泡沫可能进一步膨胀

（英国）FT中文网  (2012-11-05)

　　英国《金融时报》 保罗 J 戴维斯 香港报道

　　香港政府对住宅房地产投机行为的打击正加剧人们的担心：流入香港的热钱将推动该市商业房地产市场的泡沫进一步膨胀。

　　分析师们表示，写字楼和零售店面的租金收益率已经处于创纪录低位，而租金处于全球最高水平，投资者日趋将注意力投向较小型的写字楼，甚至停车位，在某些区，此类资产的价格已上涨一倍多。

　　香港在这方面并非独一无二，新加坡的商业和工业房地产价格也触及创纪录高位。

　　“政府正试图采取一些措施来遏制住宅房地产价格通胀，但在大量资金涌入香港的大背景下，这非常困难，”瑞信(Credit Suisse)分析师梁启棠(Cusson Leung)表示。“我们相信，大部分投资需求将从住宅市场转向商业房地产市场。”

　　过去两周期间，香港政府已5次干预外汇市场，以求压低港币汇率，目前港币汇率盯住美元，1美元兑7.80港元，浮动区间被限定在7.75至7.85港元。港府还针对住宅房地产的非本地和投机买家出台15%的特别印花税。

　　香港行政长官梁振英(CY Leung)上周对记者们表示，鉴于资金也在流向商店、商用物业和停车场，政府的不干预政策已经过时。

　　因担心香港银行体系面临的风险，香港金融管理局(HKMA)已实施其它一些技术性更强的措施来给住宅和商业房地产市场降温。

　　但这些措施迄今收效甚微，根据瑞信的数据，写字楼租金收益率已降至3%，零售面积租金收益率已降至近2.5%。在截至2009年年中的5年期间，租金收益率平均达到4.5%至5%。

　　可是，中国农业银行(AgBank)今夏斥资49亿港元（合6.32亿美元）买下一栋28层新建装饰艺术风格大楼，此举显示，在单一业主的大型建筑物市场领域，收益率的压力相对比较小。

　　据麦格理环球房地产投资顾问(MGPA)亚洲行政总裁约翰 桑德斯(John Saunders)介绍，香港写字楼的月租金仍处在每平方英尺150港元的创纪录水平，这个租金水平已保持一段时期了。

　　在香港的世邦魏理仕(CBRE)研究部负责人范伟年(Ed Farrelly)表示，除了热钱问题外，香港还承受着缺乏供应之苦。他表示，打击境外人士购置住宅房地产的措施，肯定会推动资金流向商业房地产，主要是较小的单层写字楼市场。

　　但他警告说，出台针对境外投资商业房地产的印花税将是一个巨大错误：“那将向企业和投资者发出完全错误的信息，即他们应当寻求到其它地方去投资。”

　　译者/和风

财爷或再出招 防非住宅物业泡沫

（香港）   (2012-11-05)

　　（联合早报网讯）当局连出两招抑压住宅楼价后，市场的资金流动近期引起社会关注。财政司司长曾俊华表示，注意到写字楼、商铺、工厦的价格有不少升幅，如有需要不排除会推出措施，防范资金氾滥造成非住宅楼宇市场的泡沫。他又估计，如果楼价回落，住宅成交量有机再次增加。

　　强调非干预市场

　　曾俊华昨日在网誌撰文，再谈到新一轮楼市稳定措施。他说，新措施并非干预市场自由运作，而是为防止巿场失效对经济民生的影响，强调是次 属于非常时期的非常措施。他指出，额外印花税不是限制短线投资者的出货时机，而是改变他们的入货意欲，相信不少短线投资者会因此放弃入货，真正用家的选择 便会有所增加。

　　楼价回落成交再增

　　曾俊华估计，当巿场消化了新一轮措施的资讯后，如果楼价回落，成交量也许会增加，对地产代理的生计可能有正面的影响。他又说，注意到写 字楼、商铺、工厦的价格有不少升幅，但非住宅物业市场规模较住宅市场小，交易涉及金额一般较高，市场升跌对经济风险影响相对较少。他称会继续留意非住宅巿 场的情况，如有需要，不排除推出措施，防范资金氾滥，造成非住宅市场泡沫，危害香港整体社会经济稳定。

　　另外，昨日的《城市论坛》亦讨论到楼价高企问题。会计界立法会议员梁继昌不赞成征收资产增值税，认为会令税制更加複杂，政府可以考虑暂 时不准外来投资者购买物业，压抑需求。理大建築及房地产学系教授许智文亦认为，根据英国经验，增值税未必可压抑楼价，政府应该研究如何增加供应，让供求达 致平衡，包括针对不同需要人士提供公屋或居屋。

　　建築、测量及规划界立法会议员谢伟铨则说，楼价高企某程度是由于土地供应量少，政府应该从研究资助房屋着手，增加供应。测量师学会房屋政策小组主席潘永祥认为，政府推出的新措施增加投资风险及税率，有助压抑楼市。

 

　　来源：星岛日报