“屋”以稀为贵 政府排屋溢价居高不下

黄埔区不少政府排屋屋主都装修了房子，让40年的房子焕然一新；小图为居住在这里近50年的吴清茵。（谢智扬摄）

洪奕婷 (2012-10-11)

黄埔区不少政府排屋屋主都装修了房子，让40年的房子焕然一新；小图为居住在这里近50年的吴清茵。（谢智扬摄）
　　建于上世纪60年代的政府排屋供不应求，近两年仅30个单位转手，溢价中位数更是压倒所有类型组屋，高达5万7000元。

　　建屋发展局在最近展开的剩余组屋销售活动中，推出了引人注目的加冷／黄埔区一栋罕见政府排屋。这栋屋龄40年的排屋因为屋主拖欠房屋贷款及非法出租整个单位，而被建屋局强制收回，并以79万5000元的价格重新推出市场。由于受到组屋种族比例政策的约束，它只限马来族、印度族及其他少数种族购买。

　　这类两层楼政府排屋在转售市场确实相当少见，它们是上世纪60年代由新加坡改良信托局（Singapore Improvement Trust，建屋局前身）建造，目前全新加坡只有285个单位，集中在女皇镇和黄埔。根据新加坡房地产交易网站SRX综合建屋局记录所提供的数据，从去年1月至今年第三季，只有30栋政府排屋转手，也就是平均每月只有一两栋易主。

　　因为少见，尽管这类政府排屋大部分归类为两房一厅的三房式组屋（有些属四房式），溢价（Cash Over Valuation，简称COV）却比同类型组屋来得高。溢价是指组屋估价和卖价之间的差距。

　　新加坡房地产交易网站SRX收录了过去七个季度30个政府排屋转售交易中的其中22个，它们的转售价介于63万元至89万9000元，溢价更是介于2万5000元到15万4000元。其溢价中位数高达5万7000元，不只比同样位于女皇镇和黄埔同期整体溢价中位数为2万8000元的三房式组屋来得高，也超越所有类型组屋，包括公寓式组屋的整体溢价中位数。

　　房地产经纪李必敬（44岁）刚在三个月前以82万5000元售价完成黄埔一个政府排屋单位的转售交易，溢价8万元。他专门买卖加冷／黄埔区房屋已有19年，并指出：“这类政府排屋需求很高，通常放盘一周就卖出了，而且一般都以至少5万元溢价转手。”

　　德伟产业（DWG）咨询与研究高级经理李思德说，由于建屋局已停止建造政府排屋，而且不是很多屋主愿意割爱，它们本身的供应就非常有限。“加上政府排屋都集中在女皇镇和黄埔这些成熟组屋区，溢价也就自然偏高。”

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈说，基于较高的溢价，政府排屋的买家大多是前私宅业主或是希望居住有地住宅的组屋提升者。

　　面积比五房式组屋大

　　牙医林丽馨（43岁）一家六口刚在两个月前搬进黄埔区惹兰马摩（Jalan Ma'mor）的政府排屋。她说，一家人本来住在碧山的五房式组屋，因为看中政府排屋更宽敞，决定花70万元“降级”购买。“虽然这栋政府排屋被当成是三房式，但空间大很多。70万元根本买不到私人有地住宅，政府排屋提供一个很好的选择。”

　　政府排屋的建筑面积介于840平方英尺至2260平方英尺，比早期三四房式，甚至五房式组屋介于700多平方英尺至1300多平方英尺的面积都来得大。

　　这种设有小庭院的有地住宅式居住体验也吸引了首次购屋者砸重金。家庭主妇郑佩佩（32岁）三年前与丈夫寻觅转售组屋时，偶然情况下发现政府排屋，并为之着迷。“这个政府排屋区跟其他组屋区很不同，虽然当年以50万元买下，花六七万元装修，超出了我们的预算，但考虑到要长住，不想再搬家，也就没有犹豫了。”

　　然而，这些99年政府排屋都已有一定屋龄。位于女皇镇和黄埔的排屋地契分别从1968年和1972年开始，目前剩余地契都已不到60年。

　　公积金局规定，若购买的私宅地契少于60年，买主所能动用的公积金将受限。但伊斯迈指出，政府排屋没有相关限制，而银行的借贷也通常没有问题。

　　他说：“银行在考虑借贷时，一般对所剩地契年限较短的私宅较严格，因为担心这类私宅需求减少。但银行对公共住屋相对较不担心，因为它们知道公共住屋有足够的需求支撑。例如最近出售的黄埔惹兰峇合宜亚（Jalan Bahagia）40年政府排屋，建屋局收回之后，还是可以超过70万元的价格再推出市场。”

　　不为高价卖屋

　　当年不到2万元的房子现在可以卖超过80万元，黄埔区第一代政府排屋住户吴清茵（61岁，退休者）却不为之心动，完全不想卖屋。

　　吴清茵说，她1963年搬进黄埔区惹兰马摩的政府排屋时。“当年排屋只出租给公务员，我的姐夫是公务员，于是租下了房子，每月租金94元。”

　　吴清茵说，他们一家是在1972年条例改变时，才以1万9500元买下房子。眼看屋价已飙升了40倍，她也不为所动。“我一点也不想卖房子，这里这么宁静，左邻右舍关系又融洽，我要一直住在这里，直到百年以后。”

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《联合早报》