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四海为家

(2012-10-21 18:58:38) 下一个
 

正当多数人继续为金融危机未雨绸缪之际,全球“无国籍富豪”中的精英异军突起,跨国越界,争相到全球各大城市置业。

这些精英与国家的关系并不紧密,而是过着“游牧式”季节性生活。选择在何处居住取决于该地的气候、孩子的教育、税收抑制以及在某个特殊的日子想与哪位朋友共进午餐等等。

“钱越多,就越可四海为家,因为有钱能通行无阻,” 房地产咨询师杰罗米•戴维森(Jeremy Davidson)说,他专门代理伦敦黄金地段、售价超过1000万欧元的豪宅。

“我就代理过这样的客户,他们一大早醒来后就给我打电话,‘今天咱们去威尼斯用午餐。’若有此雄厚财力,则世界就是随意腾挪转移的小地方。这些富豪的地域观念与乡土观念越来越弱,”他说。

这些无国籍富豪的生活方式越来越呈现全球化趋势,希望为自己的财富找到安全的避风港,使得全球越来越多的豪宅被其购入名下。他们人均拥有4-5套豪宅:自己国家的黄金地段有2套豪宅,第三套房在伦敦、巴黎或纽约这样的“全球性”大都市,第四套则是在热带地区或阿尔卑斯山(the Alps),以备度假之用。

莱坊(Knight Frank)专为《金融时报》所做的研究表明,外国买家如今是全球大城市“高端豪宅”(通常界定为前5%的最贵房产)的主力军。

“就买家来源而言,这些最高端市场呈现如此国际特色,本人并不感到诧异,现实情况是购置这些豪宅的超级富豪的生活方式愈发国际化,” 莱坊市场研究总监利亚姆•贝利(Liam Bailey)说。“若没有全球买家,这些最高端市场也就无从谈起——它的成型只是15-20年前的事,当时来自俄罗斯的资金源源不断涌入伦敦与摩纳哥(Monaco)。”

这导致许多国家的高端房产逐渐被国际买家所垄断,使得许多城市成为富豪们纵横捭阖的舞台。国际富豪历来对摩纳哥青睐有加——有数据为证:其全部高端房产都被国际买家买走——但国际富豪如今买走了95%的巴黎豪宅与85%的伦敦豪宅。

近年来,在强劲需求的带动下,全球高端房产市场一路狂飙,这些投资富豪为此挣了个盆满钵满,但也引发了国际大都市本地居民的强烈抵触。

来自Global Cities公司的大卫•亚当斯(David Adam)坦承城市的全球化趋势会对其原有资源造成巨大冲击,Global Cities是一家致力于在国际市场大力推销本国城市的咨询公司。

“四海一家始于城市,但许多城市面临的挑战是如何确保本国居民从这种国际化进程中获益以及避免本地经济被边缘化。”他说。

对许多全球大城市来说,最明显的冲击是改变了这些城市、尤其是富人区与黄金地段的格局。

萨斯基娅•萨森(Saskia Sassen)是美国哥伦比亚大学(Columbia University)的社会学家,是《世界经济中的城市》(Cities in a World Economy,由Sage出版公司出版)一书的作者,她说此举通常引发家居外观与大小的改变。“甚至有才华的设计师都想方设法设计那种住户及局外人(不管他们是贫穷的城市历史狂热爱好者,旧贵还是反对改造老城区的活跃分子)都不太待见的风格,”萨森说。

另一社会冲击(或许更难衡量)是“稀释”了该区域原有的“城市”特质,萨森解释道。“如今给人的感觉是社区与其说是社区,倒不如说是公司云集的区域,没有多少繁华的街坊生活,”她说。

如今的问题是:这些高端住宅区有很多是富豪们的二套房、三套房甚至四套房,它们的主人往来于各个居所,因此一年当中有很长时间处于闲置状态。它们的主人可能在圣莫里兹(St Moritz)住上几个月,然后“移师”伦敦的居所,夏天再“移驾”撒丁岛(Sardinia)的豪华别墅。

批评人士说这些买家恶化了普遍存在于这些大城市的房地产短缺情况,同时对于本地经济的贡献却逊色于本国居民。萨森说更有甚者,贫穷的本地居民开始对自己的城市产生某种疏远感。

“我的研究表明:在全球多个大都市,本地居民(通常高收入与本地的富裕老人)说到此举对自己的社区与城市纯粹是损失时,根本就不拐弯抹角,”萨森说。“尤为甚者是那些引发最大负面反应的大规模城市再改造,如导致本地房价上涨、加重本地人负担以及对所得收入(或社区与城市的房产)不支付税收。”

老城区改造使得本地居民原先享有的公共服务逐渐遭排挤,分析房地产未来走向的研究公司Fast Future的CEO罗希特•塔尔瓦尔(Rohit Talwar)解释说。“取消邮局与酒吧这样的公共服务,委员会说得振振有辞、冠冕堂皇,说有此需求的住户已把房子卖出并搬往别处居住。”

不断涌入的无国籍富豪与所在社区之间也没有真正的融合。“有些外国人移居伦敦或纽约的原因是看到其他外国富豪在此置业,他们对了解这些大都市城市的社区并没兴趣,甚至还随身带上自己的家政人员,”塔尔瓦尔说。

戴维森也同意这种看法。“超级富豪通常过着深居简出的生活,他们不会到学校门口去接孩子,因为管理学校与己无关,自己的孩子由专职司机开着防弹路虎揽胜(Range Rover)负责接送。

综上所述,再加之各国政府日趋转向保护主义,意味着某些国际大都市出现了反对外国置业者的新动向。甚至那些自诩的“国际大都市”也渐渐对不断涌入的超级富豪失去耐心。在香港,土生土长的本地人(主要是广东人)对不断涌入的大陆购房者越来越不满。

“来自新兴国家的新贵不断涌入深陷经济紧缩之痛的英国、美国与法国,”贝利说。“这些接纳国在政治上出现了反弹——英国国内关于豪宅税的争议、瑞士最新颁布的二套房禁令以及美国关于对最有钱的1%提高税率的激辩。”

有些国家则更为激进——对外国人有所控制。新加坡推出了对所有外国买家额外征收10%印花税的政策,而今年三月,瑞士民众支持就二套房购买对外国买家设定20%的上限举行全民公投,此举主要应对“空置房”现象——度假地的二套房在旅游高峰期间人满为患,但其它时间都是无人居住——以及为本地居民提供经济适用房。

中国则推出了包括房产税以及信用配额限制在内的一揽子措施。咨询公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)东南亚研究负责人蔡炎亮(Chua Yang Liang)说新加坡推出强制收购措施的动因是担心来自欧美富有买家的资金可能对社会造成不稳。

评论人士说:未来几年,由国际富豪主导的高端地产有何后续影响,目前还不得而知,但很多人认为:随着越来越多的房屋被在全球各地拥有多套房产的国际买家买走,某些城市曾经引以为荣的独特“社区特色”与居民热心公益已经荡然无存。

塔尼亚•鲍维利是《金融时报》报道抵押与房地产的记者;露西•沃里克是《金融时报》网络版《理财》编辑。

译者:常和

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