市场复苏三年来 私宅屋主共获利203亿

（2012-07-04）

2009年热卖的大巴窑共管公寓沁园（Trevista）是今年上半年让屋主赚最多钱的公寓项目之一。（档案照片）

 仅在去年上半年，屋主的毛收益就达到40亿元，是过去三年来最赚钱的一个半年期。屋主为房地产所支付的利息、印花税、交易手续费等开支则没有计算在内。

李敏雯　报道

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　　自2009年下半年私宅市场复苏以来，房地产屋主截至今年上半年，总共获利至少高达203亿元。

　　假如扣除屋主需要支付的3％买方印花税和卖屋时一般支付的2％佣金，这笔实际所得的资本收益则减少到173亿元。

　　其中仅在去年上半年，屋主的毛收益就达到40亿元，是过去三年来最赚钱的一个半年期。屋主为房地产所支付的利息、印花税、交易手续费等开支则没有计算在内。

　　这是平方尺研究（Square Foot Research）根据过去三年来市区重建局的房屋转让禁令（caveat）所得出的结论。

　　平方尺研究是通过追踪本地所有申请房屋转让禁令的私宅成交纪录，对比了相同私宅单位住址每次的转售交易，并对屋主所获得的差价作了统计。但这并不包括私宅成功集体出售后，屋主所赚得的收益。

　　不过该研究报告并没进一步细分这几年才进场的屋主的盈亏情况，意味着有些屋主可能早在20年前就买下私宅，但直到过去三年才卖出，因此利润可观。

　　平方尺研究主管黄毅东指出，由于转售市场仅有八成的交易能通过房屋转让禁令成功配对，因此他相信实际上私宅屋主所赚取的利润应该更高。

　　根据他提供的数据，去年下半年，亏本交易的宗数仅有78宗，而盈利交易的则达到6292宗，这意味着在这段期间，每100宗房地产交易仅有一宗属于亏本交易。2009年下半年的亏本交易宗数是过去三年来最高的，达到1077宗。

　　到了今年上半年，亏本交易宗数有所增加，达到99宗，即每100宗房地产交易中，有两宗无法回本。

　　今年上半年，亏本交易额最高的五个私宅项目清一色都是位于黄金地段的高档私宅。其中吉宝湾映水苑（Reflections at Keppel Bay）屋主亏得最多，总共有27宗亏本交易，总亏损额达到740万元。排名第二的则是瑞吉居（St Regis Residences），共有两宗亏本交易，但总亏损额也达到490万元；其次则分别是Latitude、CityVista Residences和嘉皇轩（Duchess Residences），亏损总额分别是320万元、170万元和110万元。

　　至于盈利最高的五个私宅项目中，除一个位于第15邮区（即中档私宅领域），其他四个都是在代表大众化私宅的中央区以外（简称OCR）领域，而有三个是有地住宅区。

　　收益排在首位的实龙岗花园（Serangoon Garden Estate）有39宗盈利交易，资本总收益达到5900万元，第二的则是早在2003年推出的执行共管公寓（简称EC）冠庭园（The Quintet），有57个项目成交，资本总收益达2520万元。排名第三至第五的项目则为福兰克园（Frankel Estate）、实里达山私人住宅区（Seletar Hills Estate）以及大巴窑的沁园（Trevista），今年上半年的盈利交易宗数分别为12、14和64。

2008至2010年进场

亏钱可能性不大

　　国际产业顾问（IPA）总裁邱瑞荣受访时指出，其实一个较平衡的做法是把屋主实际持有该房地产的期限，以及投资额一并拿来作比较，那就可以算出在投资房地产的年回报率，再对比其他资产类别的投资回报率，看投资房地产是否有吸引力。

　　他也相信，若是只看过去三年内才进场的买家，他们所赚取的盈利并不这么乐观，尤其是自去年1月政府大幅提高卖方印花税的降温措施生效后，其实并没有什么投资者已经在楼市赚钱。

　　高力国际（Colliers International）董事经理杨焕杰受访时也指出，数据显示房地产投资完全是个“看时机的游戏”，如果在2008年至2010年时进场，那基本上亏钱的可能性不大。　　然而他也强调，虽然这组数据显示亏本交易非常少，但数据未能反映房地产投资的账面损失，而过去几年，高档私宅中一些单位就处于这类账面损失，只不过其屋主有持守能力。

　　黄毅东也说，其实从数据来看，房地产屋主所赚的毛收益已开始下滑，从去年上半年的40亿元，下滑22％至下半年的32亿元，并在今年上半年继续下滑14％到27亿元，是三年来的最低。

　　他认为，毛收益率已经在去年上半年见顶，并将在未来继续下滑。

　　他说：“虽然与新私宅相比，转售大众化私宅单位的价格可能看起来还有吸引力，并有一些上扬空间，但价格增长将会缓和。此外，转售私宅的成交量也出现放缓，从今年4月的1641个单位下滑到5月份的1457个单位。”