“冰火双至” 香港楼市政策更需审慎

(2012-05-31)

　　● 黄静怡

　　上周香港发展局公布今年第三季的土地供应计划，总共将可兴建不少于5000个住宅单位。数字较过去两季有大幅增长，有市场人士认为政府加大供应打压楼市，但笔者认为该数字符合政府过去订下增加供应的中长期目标，并无值得惊奇之处，大家反而须留意，虽然自7月份开始将由新一届特区政府执政，但现届政府对调控楼市的决心仍不容置疑。

　　在公布卖地计划后的周日，立即有政府官员以“冰火论”形容目前香港楼市的环境。“冰”指环球经济疲弱，外围不稳定的因素已累积到危险的水平；“火”则是低利率和流动资金充裕的环境，除提到过往措施取得成效，还特别指出“金管局会密切留意情况，如有需要，将会按一贯原则，在尽量不影响首次置业市民的前提下，推出适当的逆周期措施。换言之，除增加供应之外，政府也考虑继续调节需求。

经济放缓 为楼市带来下行压力

　　纵然目前楼市面对着“冰”与“火”两大环境，但有个问题值得大家思考，低利率和流动资金充裕的环境由2009年初维持至今，为楼价大幅攀升的众多原因之一；而反观环球经济疲弱、外围不稳定的因素虽然也持续一段时间，但到近月才逐步升温。因此，笔者认为面对目前楼市的环境，调控楼市不应简单延续过去两年压抑需求的方向。正如政府官员也指出：“外围风险逐步升温，加上本地经济放缓，定必为金融及资产市场带来下行压力。”相信未来楼市也会在经济放缓的情况下作出整固。

　　近日香港楼市成交量似乎已经印证这一情况。美联物业统计的35屋苑每周成交量出现连续三周下跌，上周下跌三成并已经跌破100宗水平，为过去4个月以来的新低！

　　市场是在不断变化的环境中发展，我们似乎也有必要以弹性的政策来应对目前多变的环境，明知经济环境逆转而一味延续过往压抑需求的措施显然将不合时宜，而最近几周香港楼市成交量明显回落已经充分说明，在政府未有推出新措施的情况下，楼市也会受到经济放缓而有所下调。

　　回顾1997年，香港楼市正是面对外有亚洲金融风暴打击经济、内有“八万五”供应政策造成过度供应，楼市才出现急跌并进入漫长的下跌周期。可见，在经济由热转冷的时候，政策尤其要紧随经济变化而作出即時的调整，避免为楼市带来双重打击。因此笔者认为，在目前香港楼市环境既然已经出现“冰火双至”的情况下，政府制订政策时更需审慎。

（作者为美联集团副主席）

《联合早报》