FT：美国楼市元气未复

英国《金融时报》专栏作家 爱德华•卢斯

 

华盛顿方面在未来几周就会知道，美国联邦住房金融署(FHFA)代理主任爱德华•德马科(Edward DeMarco)会不会屈服于政治压力。大多数美国人没有听说过德马科，但他所做的决定将影响到数百万名房屋业主。不管怎样，这样的影响也会波及德马科名义上的老板——美国总统巴拉克•奥巴马(Barack Obama)。

在房地产泡沫破裂逾4年后，死气沉沉的美国住房市场显示出几分复苏的迹象。与受到欢迎但降幅仍然有限的美国失业率一样，为住房市场最近的萌动欢呼还为时尚早。正如数百万失业者决定了美国就业市场的形势一样，1100万左右美国人的住房“沉入水下”（即房屋价值低于抵押贷款余额）的情况也制约着美国房价。

在这些大量积压的潜在止赎得到解决之前（按目前的速度计算，可能还得需要4年），美国住房市场不太可能强劲复苏。这意味着美国经济增速将不太可能超过趋势增长率（目前估计为2%-2.5%）。这进而意味着，失业率不太可能进一步大幅下降。如果住房市场没有完全复苏，美国整体经济的复苏就不太可能达到“逃逸速度”。各界经济学家都这么认为。

这就是德马科起作用的地方。在美国历届政府的记录中，很少有哪位总统遇到过如此执拗的监管者。迄今为止，德马科一直反对白宫允许资不抵债的借款人大幅减记贷款本金这一拉拢人心的提议。实际上，自奥巴马上台以来，德马科一直阻止美国政府为陷入困境的房屋业主提供更多的援助。他是坚不可摧的盾，而奥巴马是并不锋利的矛。

这次会有所不同吗？兆头并不好。最近，德马科罕见地发表了一场演讲，详述了他反对大部分类型的本金减记的理由。理由之一是，减记将使美国纳税人蒙受损失——他受聘保护的正是纳税人的受托人利益。如果决定进行减记，将由德马科监管的政府支持企业房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)来实施。另一个理由是，减记将鼓励抵押贷款者违约，以获得援助。

这是两条老调重弹的反对理由，按说早该被白宫的政策所推翻。然而，奥巴马一直在拉动根本不起作用的杠杆。在一个正常的民主体制中（曾经包括美国），总统有权选定一家政府机构的负责人，并解雇那些他不喜欢的人。现在，美国参议院阻挠或拖延任何可能存在争议的提名人选。德马科因此仍然是美国联邦住房金融署的“代理”主任。

因此美国政治的主要断层线贯穿于德马科理应短暂的任职期间。在政府对华尔街实施引起争议的纾困之后，共和党人将不会支持针对普通民众(Main Street)的任何纾困措施。他们把道德风险挂在嘴上。不负责任的行为将不再得到奖赏。民主党人则认为，如果不实施援助，住房市场不会复苏。然而他们（尤其是奥巴马）太晚才认识到这一点。目前的援助仍然太少。在面向银行的7000亿美元问题资产救助计划(Tarp)实施近4年之后，美国房价仍比历史峰值大约低了三分之一。

这样的局面早就需要出动“火箭筒”。但奥巴马只提供了一支“步枪”——德马科还不愿使用。而且奥巴马用了三年时间才做到这一点。他缺乏信心，不敢冒险与茶党进行政治对抗——Tarp让整口井都变得有毒，使任何进一步的纳税人援助措施都难以出台。实际上，他做不出解雇德马科的决定，转而任命一个更听话的代理主任——这完全在他的权力范围之内。要是民粹主义者再闹出什么动静，风险就太大了。

然而，奥巴马完全有理由按自己的主意行事。应该让市场自然触底的观点出自一些已故经济学家的著作。这些经济学家影响了赫伯特•胡佛(Herbert Hoover)政府时期的财政部长安德鲁•梅隆(Andrew Mellon)，而梅隆对破产清算的痴迷让美国陷入了萧条。经济学界自此抛弃了住房市场存在任何单个目标均衡的观点。如今经济学家们推崇多重均衡，在英语中这意味着监管机构可以影响市场进行结算的价格，简单而言就是存在一个解决方案。所有的障碍都来自政治。

这里有两个更好的观点，它们都可以在采访中使用——实际上奥巴马经常使用它们。第一个是不负责任的借款人（次贷违约者）早就违约了。目前“沉在水下”的房屋业主大多数已经遭到止赎潮的冲击，并因运气不佳而遭受惩罚。大多数人都没有终止还贷。你可以说他们在负责任地“憋着气”。

第二个是一个更为基本的观点。由于住房市场低迷拖累了经济复苏的步伐，所有美国人都受到了影响。重振房地产市场与道德没有什么关系，而是与原始的资本主义自我利益有关，因而也与保护纳税人有关。奥巴马仍然不愿实施自己的主张，这令人遗憾。