欧洲豪宅市场历久弥香

2012年 03月 19日, WSJ

虽

然总体上来看，泡沫破灭后，欧洲房地产市场价格暴跌、销量下滑，但是在一些优质地段的高端市场，情况往往截然不同。伦敦市中心不啻是国际高端住宅房地产市场的一个经典样板，但从巴黎到摩纳哥到托斯卡纳，也都不乏类似的例子。

Ed Hill

Heath Hall

英国房地产专业机构皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors)的首席经济学家西蒙·鲁宾森(Simon Rubinsohn)表示，“在伦敦高端乃至超高端市场，房价达到了历史最高水平。（仅从这方面）你根本觉察不到经济危机的影子。”

国际不动产代理机构第一太平戴维斯(Savills)的私人写字楼部负责人大卫·福布斯(David Forbes)举例道，“假如我继承了300万，想用来投资，会选择投什么？我会在伦敦尽可能接近市中心的地段看看，虽然300万只能买套2室户或再多半间卧室的公寓，但这绝对是资金保值的好选择，而且供应严重短缺。”

佳士得国际地产(Christie's International Real Estate)欧洲部联席董事唐克雷德·里德伯里(Tancred Lidbury)称，“伦敦市中心优质地段的房价介于每平米23000英镑到85000英镑之间，例如骑士桥(Knightsbridge)一带的顶级服务式公寓。巴黎高端房地产的价格一般不超过每平米45000欧元，不过那里的公寓面积普遍更大一些。日内瓦和苏黎世的优质地段价位基本相当，一些面积稍大的湖景房售价可达每平米42000欧元。”

Ed Hill

Heath Hall

虽然并非只有英国首都的房价在上涨，但伦敦似乎具备了推动高端房价进一步上涨的一切至关重要的因素。其中一些因素与经济有关，而另一些则更关乎到生活方式。

支撑伦敦房价的一个主要原因或许是其高端房地产市场的国际化特性。外国买家占比越高，房价上涨的幅度就会越大。福布斯表示，对于总价超过1000万英镑的房子，基本上90%以上的买家都来自英国以外的国家。有兴趣在伦敦置业的人来自五湖四海，所以伦敦才没有受到本地区经济下滑的较大影响。

由建筑师理查德·罗杰斯(Richard Rogers)打造的海德公园一号(One Hyde Park)，最近单套公寓的售价已经超过1.35亿英镑，即便如此，该楼盘已经完成15亿英镑的销售额，只剩下不到20套的待售公寓。Candy & Candy公司负责该楼盘的开发管理和室内设计。

负责该楼盘开发管理和室内设计的Candy & Candy公司的首席执行长尼克·坎迪(Nick Candy)表示，“伦敦的超高端住宅房地产市场尤其强劲，因为相比全球其他城市，更多国际富豪愿意到伦敦置业。这种趋势要追溯到上个世纪八十年代，当时中东投资者进入了伦敦房地产市场；随后的九十年代中期，俄罗斯、乌克兰、哈萨克等前苏联国家的投资者也纷至沓来。如今，印度和远东市场的参与者进一步巩固了这种趋势。如果是非定居或非常住居民，豪宅买家在伦敦能够节省不少税费，相比之下，美国等地与置业有关的税费要高出很多。”

Hill

Heath Hall

此外，房地产中介莱坊(Knight Frank)的联席合伙人爱德华·摩根(Edward de Mallet Morgan)表示，不论市场是涨是跌，富豪们都可能赚到钱。他们并不指望对住宅物业快速套现，因此相对来说不太会抛售。他说，“伦敦市中心不会再扩大，现在虽然还有些开发项目和房产出售，但最终来看，想在伦敦市中心置业的富人越来越多，能够满足其需求的房子只会越来越少。”

伦敦房地产市场之所以如此坚挺，一定程度上正是归功于伦敦这座城市对高端买家的多重吸引力。欧洲重要金融中心的地位一度推高了伦敦的房价，而当一场银行家备受诟病的金融危机爆发后，这个地位却并未给伦敦带来太多牵累。伦敦就是这么地受欢迎，以至于很多人认为，即便英国提高对外国人的税赋，也难以阻挡超高端买家的热情。第一太平戴维斯的福布斯表示，“我经常碰到有意搬到瑞士、摩纳哥或新加坡居住的客户，他们在考虑了学校因素和伦敦的生活方式后，多半都会决定接受要承担的税负，留在伦敦。”

Candy & Candy

海德公园一号

这种态度也许有助于解释为何高端房地产市场的走势往往背离于国内外的经济形势。以法国为例，很多评论家都认为法国拥有欧洲最具活力的高端房地产市场。

有人担心1月起生效的新税法可能产生负面影响。但里维埃拉(Riviera)地区高端房地产中介机构Estate Net France表示，“至少从目前来看，新税法只是增加了挂牌销售的房产数量，小幅压低了房价。”

苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty)法国-摩纳哥部门总裁亚历山大·卡夫(Alexander Kraft)表示，2011年真是“很不错的一年”。

卡夫称，“第四季度简直是我们有史以来最好的一个季度。我们售出200多套物业，平均售价超过110万欧元，相当于法国一套独栋住宅平均售价的七倍左右。”他认为，法国豪宅市场如此强劲的原因有很多，其中一个比较重要的原因是尽管价格有所上涨，这些房子看起来依然物有所值。

卡夫表示，“我对客户说，你应该把在伦敦梅费尔(Mayfair)的车库卖了，来法国买座城堡。100万到150万欧元还能买到不错的别墅。”他补充道，这在一定程度上是因为自八十年代以来法国房地产市场一直很稳定，在银行利率低、股市剧烈波动的环境下，房产显得尤其有吸引力。

Candy & Candy

海德公园一号

他指出，很多海外买家涌入法国房地产市场，其中除了来自西欧和北美等传统市场的买家，还有来自新兴市场的买家，如俄罗斯、巴西和中国。巴西和中国的买家不断增长，中国买家在苏富比法国房地产销售中已经占到5%。

据卡夫介绍，摩纳哥市场的情况有别于其他地区。危机冲击其他欧洲市场18个月之后，开始波及摩纳哥，导致2010年行情惨淡。但该市场的房价仍处在全球最高之列。“每平米2万欧元的价格简直就不值一提，通常售价都在5万到10万欧元。”但摩纳哥并非唯一受宠的一手超高端房地产市场。

希腊、葡萄牙等国优质地段的高端房地产市场也都显露出了复苏迹象。苏富比国际地产公司葡萄牙部门的首席执行长迪亚戈·凯罗加(Tiago Queiroga)表示，“有余钱投资的客户将当前视为进入葡萄牙市场的良机，即便是在市场通常比较冷清的圣诞和新年期间，我们在阿尔加维(Algarve)的员工都忙着带客户四处看房。”

莱坊意大利部门负责人鲁珀特·福西特(Rupert Fawcett)表示，“金融危机促使房地产买家更加注重品质。托斯卡纳地区，更具体一点就是基安蒂(Chianti)地区的房地产市场非常稳固。科莫湖(Lake Como)魅力不减，威尼斯现在也相当抢手”。

NICK CLAYTON