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1843年上海开埠后，外国冒险家涌来上海淘金，他们既要在这里立足，首先必须占有土地，以供建房使用，于是出现了“土地章程”，从而有了租界。但是根据土地章程向国人永租土地并非轻易可得。由于外人对汉语和上海方言一时不易学会，且不谙此间风土人情，旧中国的金融制度如钱庄、票号的办事手续他们也不易搞清，加上度量衡制度及货币银两的换算复杂而不统一，如果他们不在国人中物色买办为其助手成为其代理人，就寸步难行。所以把旧中国的买办称之为外国侵略者对中国人民剥削、掠夺的帮凶并不过分。
外国商人在我国从事贸易几乎遍及各行各业，当然其趋向和选择须视行业的利润厚薄以定取舍。上海房地产行业的形成和开发为什么先从外商开始，这主要因为房地产的高利润对他们产生了强烈吸引力的缘故。他们看准了上海是一块宝地，城市发展的前途不可限量，便竞相投资开发。其中首先是英国商人，他们很快便跳出永租土地原只可作自用的圈子，擅自修订《地皮章程》，在从事原先业务的同时，兼营房地产业。其中以怡和洋行和英美烟公司可为代表。他们甚至在各拥有大量出租房地产外还搞投机买卖。
在高额利润的吸引下，大批外商房地产公司便如雨后春笋般地纷纷出现于上海滩上。如英商业广地产公司，早期的资本仅规银一百万两，但通过发行债券与金融资本相结合等手段，其经营资金常为其资本的几十、百倍。又如早期从事贩卖鸦片、军火、棉麻发家的(英籍犹太富商沙逊所开设的)沙逊洋行，也在经营地产获利更多的吸引下，把资金的大部迅速转向房地产，曾先后组建了华懋地产公司、上海地资投资公司、远东和三新等多家专业房地产公司，建造了高礼文公寓、华懋公寓(今锦江饭店南、北楼)等高层建筑物以拓展投资开发业务。
再如法商中国建业地产公司于1920年成立时资本仅规银二十万两，因连年得利，至1933年资本已膨胀至美金280万元，而实际资本又为资本的数十倍，建造了毕卡第公寓(今衡山宾馆)淮海大楼等楼宇。还有如美商普益地产公司，1925年来沪创设时资本仅52万美元，数年内即拥有卜邻，大华等精美公寓和四川中路110号办公大楼等产业，资产达原投资数的几十倍。
他们之所以获得如此成功，除依靠帝国主义特权外，毫无疑义与他们所雇用的买办有直接关系，而买办的精明干练和对洋人雇主的忠诚尤为关键。与所有的洋人大班一样，无论是兼营或专营房地产业的外商，无不以聘得既忠诚于雇主，又能长袖善舞、具有纵横捭阖魄力的强人为物色之对象。尤其因房地产经营还不同于一般商品的销售，向国人永租土地必须与中国官府打交道，非取得地方绅董、地保的支持不可。当然对主子的忠诚矢志仍是先决条件。
外国雇主尤其是英商洋行的大班，习惯上倾向重用买办世家。例如怡和洋行公和祥码头公司老买办顾某故世，外国大班迫不及待地把顾某的正在学校就读、不足二十岁的儿子招来委以重任成为最年轻的买办。为了使其矢志忠诚地为洋行服务，曾把怡和洋行甚为可观的出租房屋交给他以他的个人记名组成“Ｘ记经租处”经租管理，既赋以权，又予以利，用来坚定其意志。又如英商汇丰银行著名买办席正甫家族，祖孙三代相传，也出于同一原因。
但是买办层次中仍不免有羽毛丰满远走高飞自谋发展的。如英商业广地产公司的孙春生，他是业广老买办孙某之侄，十五岁入业广买办间为练习生，以机智伶俐为侪辈冠，加上乃叔近亲世系等关系，满师不久即成为高级职员，旋又升为公司副经理(见1946年8月26日《申报》)，因当时的洋行买办亦称华经理，孙遂以华副经理身份侪身于买办之列，但孙春生并不以此为满足，当他熟悉了中、外客户和有关房地产的业务和法规以后，于1925年即辞去业广公司的职务，独资创设锦兴地产公司，除不能象外商可办理永租契(即通称的道契)挂号业务外，其余如房地产投机买卖、建屋出售和出租、代理经租、工程设计、营造建筑和租地造房等无所不办。且其经营的方式方法甚至较洋行还灵活便利，故发展得很快，为同行瞩目。他曾先后与几十家行庄通信贷往来，最多时可以透支一、二百万银两，营建并拥有锦兴大楼、太阳公寓等优美建筑和百余幢里弄住宅出租或出售。
又如英商泰利洋行买办陆仲甫，他原是因老买办陶敬斋死后，儿子陶善荪继承父业，因年轻缺少经验而聘来与小陶合作的。不意陆仲甫在羽毛丰满后，竟以买办有权动用买办间存有的现金(多数是经租产业中收得的房租留待结帐转交房主的现金)跳过泰利洋行私做生意。他曾勾结地保在曹家渡、小沙渡一带购地转卖，赚钱不少，事为外国大班所知，遂把他辞退。陆在泰利任买办三年多，离去时已有家产五、六十万银元。
由买办而成房地产商或由买办而成为房地产大业主、成为百万、千万富翁的事例不一而足，如英美烟公司的买办郑伯昭曾在泰利洋行买办、同父异母的兄弟李吉祥的帮助下，以勾结图董地保代国人业主把方单转立永租契和接受地产押款杀价收购等方式广置房地产，以抗日战争以前的币值计算，郑氏占有的房地产价值达一千万元以上。此外，如英商祥茂洋行买办陈炳谦，也拥有价值数百万元的巨额房地产，由他儿子陈其玮经营的申达经租处，实际上是他的帐房。
外国房地产商雇用国人充任买办除出于永租土地须与中国官厅和地方封建势力打交道，以利于贱价收购或采取威胁利诱使之达成交易外，还在于通过他们延揽客户，进行投机买卖和代客设计、营造和代客买卖等。买办们有的有固定工资，有的则在交易中抽取佣金，有的既有固定工资也可抽佣。
此外在外国房地产商中还有相当一部分是后起的、以代客挂号转立永租契(即通称的道契)为业的挂号商和接受委托经租管理房屋的经租商。他们一般缺少固定资产，因而洋行大班雇用买办时十分注意必须是交际广、手腕灵活的对象才能入选。如英商泰利洋行大班白兰脱所雇用的陶敬斋就是这类人物。在陶的建议下白兰脱定下办理永租契挂号、代客经租建筑设计、买卖地产、承做押款、代理保险等为业务范围，而以挂号和经租业务为主。
泰利经手换领的永租契署名泰利，即由泰利洋行做挂号商，另给权柄单(DeclarationofTrust)交业主收执。起初挂号每户只收银五两，后因委托的客户很多，提价至每户25两，每年还向业主收取挂号费年金；如果业主出售或把产业抵押，到挂号商处换权柄单，每笔收银25两。业主原永租契在别家洋行挂号被泰利拉来须另换新契即所谓大过户时，根据买办陶敬斋献策不收过户费以广招徕，他们认为只要永租契挂在泰利名下，业主便会常常光临，就会带来其他业务。泰利洋行永租挂号最多时曾达三千件左右，单手续费年收入即达十万两白银。
代客经租也是泰利的主要业务之一，泰利的经租费一般按租金提取2.5-5.0%作佣金，比同行要低，因为陶敬斋认为只要够开支即可，目的是通过经租可拉客户，争取其他业务。所以泰利的经租业务曾是同行之冠，收入也最多，向公共租界工部局交税也最多。他们曾把上海巨富贝润生、周湘云、郑伯昭等拉来成为客户，对三人竭尽巴结之能事，贝润生晚年购置的房地产曾设永庆公司管理，但对外则借用泰利房票，遇有纠纷由泰利出面打官司(主要借用英商名义，可在会审公堂上占上风)。
虽然泰利在此项业务中年收入只五、六百两银子，但乐于办理。故贝常有几十万到上百万银两存入泰利，托泰利放款。另一大客户周湘云(曾是旧上海第一号汽车牌照的持有者)，是通过另一买办李景韩拉来。周雇有保镖须捐枪照，工部局警务处追问枪支来历，想敲竹杠，周胆小怕事，遂由泰利代办。周的小老婆告周遗弃，法院传讯，周怕被收押，乃由李景韩转请英国大班白兰脱陪同出庭。周觉得泰利对他不错而可靠，就把南京路大庆里及沿南京路西藏路转角的全部房屋交其经租，并将这一产业的道契产证改由泰利挂号(即大过户)，由泰利署名，从此泰利如虎添翼，业务做得更广了。
旧中国的军阀官僚搜括民脂民膏，积聚了大量的钱，最喜在上海租界置产，或据以自奉或出租收益，但他们既要做婊子又要树贞节牌坊，对外还要装着“两袖清风”，故他们置产多用化名委托外国房地产商办理，并以化名委托经租。要把这类客户拉来，主要靠买办的交际活动。上海有一家比商鲁义士洋行就专做这门生意，孔祥熙在沪数十万平方米的房屋就是以各种化名委托其经租的。还有如美商中国营业公司、法商义品洋行，他们所接受的委托经租房产中也有很大部分来引自中国的军阀官僚，这里就不一一枚举了。
