香港楼市过热？

（2012-04-19）

市场论

黄静怡

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　　上期讲到香港市场经过政府一系列稳定楼市措施出台及实施，可以说目前短线投机炒家人数极少，市场大部份由自住的用家及长线投资者主导。

　　按理说，市场应该相当理性。然而复活节期间有政府官员于其部落格（Blog）内指出特区政府会密切监察市场状况，若楼市出现过热的情况，在有需要时毫不犹疑推出进一步的措施。

　　香港楼市于2月份再度活跃亦不无根据。文中提及，“自2月开始，股市回升，楼市气氛再度转活，早前累积的购买力被释放，带动成交及楼价上升。”同时还引用一组数据：“反映2月的成交，3月送交土地注册处注册的住宅物业买卖合约总数，按月急升接近2倍至1万1360宗，整体楼价在2月亦回升约2%。” 这是否意味着目前香港楼市真的处于过热情况？

　　香港楼市近期的确是经历过积存的购买力释放的过程。但值得留意的是，因物业买卖成交递交到土地注册处作注册登记大概需要一个月时间，所以3月土地注册处数字大致反映的是2月份的市场情况。

　　因此，更重要的是要知道3月份的成交是否如2月份一样的炽热。而要了解3月份整体市场的实际成交量情况，需要等官方于下月初发放4月份的土地注册处数字方可得知；不过，并非没有办法更及时了解香港楼市成交量的变化。

4月份注册量料有所回落

　　美联物业每周均会于市场上统计35个大型屋苑的成交数字，另外还有10个大型二手屋苑周末成交量，其结果会每周向市场发布。

　　以该两组统计数据，便可以见到3月份成交量其实呈现逐周回落，例如3月份最后一周35大屋苑成交量有169宗，仅相当于2月份高峰期一周371宗不足5成。

　　若以3月份整月计算，此35个屋苑的成交有926宗，较2月份的1250宗回落约26%；以此估计，4月份土地注册处注册量将较3月份注册量有两成半至三成左右的回落。然而这个回落情况，截至复活节期间土地注册处数字暂时仍未能反映。

　　因此住宅物业成交量于3月份已有所回落，与2月份相比交投炽热的情况不再，楼市成交量也回复至一个较正常的水平。

　　此外，虽然近期传媒报道市场仍有不少成交价破记录的买卖个案出现，不过这些“破纪录”成交毕竟只属于个别现象，并不能代表整体楼市情况。

　　目前香港住宅物业市场可说是由自住用家及长线投资者主导，若外围经济环境无大波动，以及政府没有进一步压抑楼市的政策出台，预期未来一段时间香港楼市将平稳发展。

（作者为美联集团副主席）

梁振英上任　港楼价大跌？

（2012-04-19）

梁振英上任后的香港房地产走势，近日成为舆论焦点。图为港岛区的甲级办公大楼。（中新社）

戴庆成　《早报》香港报道

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　　被视为香港候任特首梁振英最大支持者的恒隆地产集团董事长陈启宗相信，梁振英上台后，不会打压楼市。

　　不过，有证券商坚信，梁振英任内一定会增加住宅单位供应量，呼吁投资者未来五年不要沾手香港房地产股。

　　民望低迷的香港候任特首梁振英，上台后会否出招打压楼市，令楼价大跌以争取民心，近来在香港社会引发一股热烈讨论。

　　一直被视为是梁营人士的恒隆集团董事长陈启宗前天出席一个活动时，不点名向长江实业集团主席李嘉诚在内的四大房地产商开炮，扬言梁振英上台后就会向大房地产商“开刀”，日后他们再无“大茶饭”（即大的买卖）可吃。香港《苹果日报》昨天引述房地产分析员分析，陈此番言论暗示梁振英会出重手打压楼市，影响发展商日后的利益。

　　不过，陈启宗昨天澄清，外界担心新一届特区政府会打压楼市的想法十分“戆居”（愚笨）。

　　陈启宗解释，香港“成也地产，败也地产”，谁搞垮香港房地产市场都不会有好结果，故他相信梁振英上台后，香港楼价不会大跌，未来楼市只会平稳发展。

　　他说：“有报章说梁振英会打压楼市，他打来干么？这说法根本很“戆居”。梁振英才不会这么笨，他只会在合适的时候增加土地供应。”

　　陈启宗强调，从没有与梁振英商讨有关楼市的话题，但他相信“楼市下跌”与“平稳发展”是两码子的事，最重要的是特区政府在适合时间推出土地。

　　对于有意见认为梁振英上场后才应该买楼，他回应说，自己不敢教市民做买楼决定，市民会懂得分析。

　　另一名香港房地产商合和实业集团主席胡应湘也认为，梁振英上台后，不会推垮楼市，因为若这样做，梁振英将要收拾残局。

　　胡应湘指出，香港楼价比新加坡高，而且面积小很多，梁振英日后需要彻底研究香港居住问题，照顾各阶层的需要，特别是低下阶层，制订全面的住房政策。

　　他还说，香港需要“谋定而后动”，不仅需要考虑住宅问题，其他方面包括办公楼、商铺及酒店供应，也需要全盘考虑。

　　不过，外资券商里昂对香港楼市前景持不同看法。该行在昨天发表的一份报告中预测，随着梁振英上场，香港土地供应少、楼价飙升的情况将会终结，该行看不到投资者有么理由要在未来五年持有香港房地产股。

　　里昂在报告中建议投资者减持香港房地产股。该行预计，香港楼价在今年余下时间的升幅只会有4%。在未来10年，随着住宅供应增加，香港特区政府对楼价调控会更加主动，楼价升幅也会减半。