香港选出新特首 楼市会向哪边走?

（2012-03-30）

● 《早报导读》甲木

股市永远是走在楼市前面，上周香港的地产股累计跌幅惨重，但本周一，也就是在新特首当选后的首个交易日，地产股全面造好，这就是一种市场现象。

经点

　　香港五天前选出了回归以来的第四任特区首长，中央政府也已经由国务院总理签署了任命书，92天后，也就是7月1日，梁振英正式接班。

　　三位特首候选人竞选期间都发表了自己的政纲，其中，候任特首梁振英在竞选政纲内提出增加土地供应等措施，并计划大力发展公营房屋，相当于新加坡的政府组屋，大家都觉得对香港楼市会有很大的影响，市场更忧虑新特首上场将会调控楼市。

　　上星期，在特首战形势开始明朗化后，香港的地产股累计跌幅惨重，这真是如人饮水，冷暖自知!股市更是春江水暖鸭先知。

　　香港的楼市真的会出现大调整吗?也许我们可以从几方面去探讨。

　　首先来看看楼市的周期。香港有两个特殊的日子，1984年的中英联合声明及1997年的回归，期间共13年，而回归后到2010年是另一个13年。

　　我的财经界朋友告诉我，旧约圣经讲述法老王梦见七只肥羊，后有七只瘦羊，瘦羊吃掉肥羊后，依然干瘦。约瑟为王解梦，说是七个大好年后会有七个大荒年。于是法老王任命约瑟建仓储粮，如此方拯救了埃及与邻邦。我朋友说这就是经济循环，相当于周期论。

　　香港还有另一种地产周期说法，那就是地运，周期是20年，第七运是1984年至2003年，第八运是2004年至2023年。20年周期分为前、中、后三期，分别为七、六、七年。前期是上升，中期虽有调整但总体还是上升，而在中期末为顶点，后期基本上是直线下降。



      从1984年至1997年，不看个别交易，只考虑总体情况，香港楼市均价升了近10倍，期间有1987年10月19日的美国股灾，1989年的天安门事件，1991年的波斯湾战事，1994年港府的楼市压制政策，但这些事故都是入市的良机，因为任何大事故都是一个资源及资产重新分配的机会。

　　好了，到了后期，也就是1997年至2003年，回归时楼价见顶峰，新政府好心做坏事，宣布调整土地政策，后遇到亚洲金融风暴，虽在2000年有个网络泡沫而引起的短暂小阳春，之后又逢2003年的沙斯肆虐及政治争吵，香港楼市在这七年间，屋漏偏逢连夜雨，均价与1997年比较，跌了近七成！

　　踏入第8运，也就是2004年至2023年，前期七年楼市均价基本是上升，而2008/2009年的金融海啸却又是一个入市大良机。如今2012年，是中期的开始，如果从周期论的角度来看，虽然目前楼价很高，也许是高处不算高，顶峰应该是在2017/2018年。

　　看了周期论后，再看看经济及其他因素。

　　第一是楼市的供应量及需求量。由于楼价大跌，港府有了上次的经验，过去几年都不敢大量增加土地供应，而中国因素的影响，造成需求量增加，于是回到经济理论第一条：价格上升。

　　第二是金融海啸后，全球处于零利率的环境，加上美国的量化宽松货币政策，流动资金到处寻求增值，好多都投入了资产，也就是股市及楼市，很自然价格就会上调。

　　第三是港币与美元挂钩，金融海啸后，美元币值下跌，港币也得跟着下跌，货币贬值，通货膨胀，资产价格上调，而且上调力度一定大过货币贬值幅度。

　　第四是新政府对楼市的态度，虽然候任特首希望‘稳中求变’，有理由相信在香港的目前客观环境下，短期内在楼市推行大变革是绝对不容易。

　　股市永远是走在楼市前面，上周香港的地产股累计跌幅惨重，但本周一，也就是在新特首当选后的首个交易日，地产股全面造好，这就是一种市场现象。

　　由此观之，只要不出现“屋漏偏逢连夜雨”的情况，接着下来五年，香港楼市应该会是处于小调整、稳健向上的格局。