本地豪宅 能否继续创下天价？

赵恺健(2012-01-02)

政府上月初宣布的最新一轮房地产市场降温措施，规定非个人投资者与外国房地产买家除了支付原有的3％印花税，还须缴付10％的额外买方印花税，市场分析员一致认为首当其冲的是外国买家所青睐的豪宅。 　　因为有需求，虽然销售速度缓慢，但豪宅的价格却屡创新高，至今已突破了每平方英尺6000元的价位，每间的售价动辄超过千万元。除了价格够“豪”，要具备什么条件的共管公寓，才称得上是“豪宅”？ 　　豪宅尺价屡创天价时有所闻。最近更出现了不少冠上五星级酒店名称的豪宅项目，管理费自然也不菲。 　　巴德申山的The Marq豪华公寓的其中一个单位，最近还由法国时尚品牌爱马仕（Hermes）负责全面的内部装饰，让豪宅再次回到镁光灯下。 　　不少人都想知道所谓的豪宅，到底有多豪华？ 　　在那超过6000平方英尺的公寓里若是摆满由爱马仕特别设计的家具、窗帘、地毯、墙纸与皮革软垫等，住户又可在私人泳池里俯瞰乌节路的夜景，又会是什么样的一番景象？ 　　早在去年8月，The Marq的一个单位以1900万元成交，以其平均每平方英尺约6400元的价位打破了另一单位在5月创下的平均每平方英尺5842元的成交价记录，风头一时无两，整个楼市都聚焦于此。 　　本地豪宅的价格会不会一再地打破记录，一次又一次地创新高？ 要登国际顶尖舞台 本地豪宅市场还需一些时日 　　要解答这个问题，首先得看本地豪宅的价格若与其他大都会的顶尖豪宅相比，价格还有多大的距离。在伦敦，海德公园一号（One Hyde Park）以平均每平方英尺6000英镑（约1万2000新元）的价钱脱手，几乎是新加坡最高尺价的一倍。 　　在巴黎，豪华公寓每平方英尺可达到4600欧元（约8000新元），而香港的豪华公寓每平方英尺约为1万1000新元，都比新加坡所创下的最高尺价来得高。 　　卓登新达研究部主管陈瑞谨表示与这些大城市相比，新加坡的豪宅在数量或价格上都还是无法与它们相提并论的。 　　他预测新加坡豪宅的价格要赶上这些顶尖市场，在短期之内还是不可能，或许还需要约数十年。这是因为一个城市要成为顶尖的豪宅市场（至少从价格上来说），所需要的不仅仅是更多的豪华公寓，而是需要营造一个社会活动、娱乐活动的中心，与豪华公寓起到一种互助互补的作用，让世界富人都聚集于此。唯有这样才会推动价格往上升。 　　因此，新加坡的豪宅市场可说是在区域内占有领先地位，但要登上国际顶尖舞台，还需要一些时日。 　　国际产业顾问公司（IPA）的邱瑞荣也持有相同的看法。 　　他认为若要缩小新加坡豪宅市场与国际顶尖豪宅市场的距离，新加坡需要在未来成为全球某个行业如生物技术的中心，并扮演领导地位，或是取代东京与香港，成为亚洲最重要的金融中心。 界定豪宅的几个因素 　　他相信一座城市就是一个整体，只有当这座城市某个领域的声望提升后，产生一种品牌效应，能吸引更多的外国富豪进驻，才会一并带动豪宅市场，并非只是建豪宅，就能够吸引他们来买。 　　那到底豪宅的定义是什么？国际上又有什么标准呢？ 新加坡因政治稳定、经济发展平稳、基础设施发达、交通便利、社会治安良好，并对外国资金与人才保持开放，本地房地产也成了“投资级”资产，深受外国富人和投资基金欢迎，尤其是乌节路周围黄金地带被称为“豪宅”的豪华共管公寓，买家之中估计有七成是外国人或投资基金。 　　其实，据房地产分析员指出一间公寓是否称得上是豪宅，并没有一个硬性的定义，而是要考量很多因素才能决定。 　　首先，最为关键的是地点。本地豪宅的地点一定要在黄金地段，即俗称的第9、10和11邮区，也就是在乌节路、那森路（Nassim Road）和格兰芝路（Grange Road）一带。 　　陈瑞谨表示对于富裕人士而言，房子的价钱往往不是最重要的考量，若是比较偏远的地段，不但不方便，周围的风景与建筑物也不符合他们买房子的追求。最近虽有其他地区的豪华公寓，如滨海湾与升涛湾（Sentosa Cove），也吸引了很多外来投资者购买，但是乌节路这个黄金地段“龙头老大”的地位，暂时还是不可动摇。 　　再者，一间称得上豪宅的豪华公寓，面积至少也要有2000平方英尺。这是因为在寸土如金的黄金地段，宽敞空间更为珍贵，能凸显住户的身份地位。这也就是说在黄金地段的“鞋盒”公寓，都不能称为豪宅。 　　但是，如果是在相近的地段上都建起宽敞的豪华公寓，又要如何比较呢？区隔的因素或许就在于它们的内部设计与装潢了。 　　不少豪宅的内部设计都出自名家，这不但可以提高公寓的知名度，也含有独家设计的珍贵因素。 　　邱瑞荣表示室内设计是决定公寓是否为豪宅的一个重要因素。住户是否住得舒服，是取决于房子内部的装置与设计，而不是靠外部是否美观。一栋外观美丽的公寓，可以让路过的行人欣赏，但只有屋主或住户才可以真正地体会与享受房子内部的一切。 　　比如说位于史格士路（Scotts Road）的汉美登（Hamilton Scotts）豪华公寓，就设有供轿车使用的电梯，可以直达个别单位，是本地唯一在公寓单位内设有停车位的公寓。 　　这幢公寓也是继美国纽约和迪拜之后，全球第三个拥有室内高楼停车位的房地产项目，尽显其豪华特色。 　　高档的豪宅自然也会有一流的设施与服务。这其中就包括了礼宾服务接待处（concierge），以照顾住户的所有日常琐事，包括订花叫车、确定机位、预约发型师和医生，或是帮忙安排家庭清洁服务、搬家服务、私人健身指导员等等。 　　这些特殊的服务，正是豪宅管理费步步攀升的原因之一。 　　住户每个月缴付的管理费分成两部分，一部分是用来应付日常运作开销的维修管理基金（management fund），另一部分是用来应付资本开销的累积基金（sinking fund）。后者主要是用于电梯更新、粉刷、屋顶维修和结构维修等开支，是屋主支付给共管公寓业主管理委员会（management corporation）的。 豪宅管理费上涨几个因素 　　在这一行经验丰富的SavillsCKH公司董事经理曾国锋指出，管理费上涨可归结到下列几个因素：额外的服务、品牌效应、较少单位分摊和通货膨胀等。 　　他说，在乌节路和东陵路的一些豪宅发展项目，尤其是由专门发展高档共管公寓项目的发展商发展的项目，就有这些特质，但那些比较“一般”的项目，管理费依然未超过2000元。 　　丽思卡尔顿宅邸（Ritz Carlton Residences）的发展商高鸿置地（KOP Properties）总裁陈莞君（Leny Suparman）就指出，管理费超过2000元，其实是豪宅项目的一个新趋势。据她了解，市面上最近竣工的几个超级豪宅项目，管理费都超过2000元。 　　她透露丽思卡尔顿宅邸的管理费定在2600元左右，但这幢公寓会有一名总经理，业主如有什么疑问或需要都能去找他。此外，也会有24小时的服务专员、门房和代客泊车服务，并为业主提供免费早餐和茶点。 　　这个项目与众不同之处，也在于它不毗邻同名酒店。目前毗邻同名酒店的私宅项目有城市发展公司发展的瑞吉居（St Regis Residences）和圣淘沙的W Residences等。 　　除了使用与五星级酒店一样的名称以外，曾国锋举例说一些共管公寓提供给业主的额外服务，就包括礼宾服务、门房服务，有些还是额外收费的。 　　他说，以酒店品牌来命名，其实是额外的成本，因为管理公司为了确保服务水平达标，会提供管理方面的监管或直接训练人手，包括一名由酒店训练的住宅服务总监，由他来监管礼宾处、保安人员和其他职员。 　　一些豪宅业主也对管理员的服务素质有更高的期许，因此这些员工的薪金一般也会较高。同样的，对于提供清洁打扫、保安和其他服务的承包商，业主也都有较高的要求。 　　此外，曾国锋指出过去一年保安人员、清洁打扫员工、公寓管理人员的薪金和水电费上涨，都是造成管理费增加的因素。 　　以汉美登公寓为例，他说运送车子的私人电梯成本不低。 　　此外，豪宅一般也有私人电梯，这些电梯都需由高科技的保安系统监督，在确保住户安全的同时，也不侵犯个人隐私。 　　曾国锋指出豪宅的另一特点是公寓数量不多，一般不会超过100间。因此，在缺乏规模经济效益（economies of scale）的前提下，每个单位的管理成本就比较高。因为设施和服务，如保安人员、电梯和防火设施的保养等，都由较少的业主分摊。 影响共管公寓管理费因素 　　什么因素影响共管公寓的管理费？ 　　一般共管公寓的管理费是根据个别公寓的面积计算。公寓数量有几百间的共管公寓，一般都是每户每月数百元，面积越大的公寓，业主所须支付的管理费就越高。 　　公寓数量是影响共管公寓管理费的根本因素。其他因素包括： 　　●需要保养与维修的共用设施多不多； 　　●绿化面积有多大； 　　●维持这些设施正常运作的水电费高不高； 　　●居民对清洁程度的要求； 　　●居民对保安的要求； 　　●居民是否要求专属的私人巴士服务； 　　●居民是否要求特别的礼宾服务 　　当共管公寓管理公司发现每月所收取的管理费入不敷出时，公寓业主管理委员会须在常年业主大会上提出增收管理费的决议案，由业主们投票决定是否接受。 　　另外，当要进行开销巨大的周期性维修，如重新粉刷或更换昂贵的设备时，如果累积基金不足以支付，业主管理委员会也须在业主常年大会或业主特别大会上提出征收一次性特别收费的决议案，由全体业主投票表决。 　　*[e-mail]

《联合早报》