21-12-2011：大众化新私宅上涨 尺价多在1100元以上

李敏雯(2011-12-21)

大众化新私宅项目的售价过去几个月水涨船高，每平方英尺1100元以上的价位似乎已经成为“新常态”。 　　这是莱坊（Knight Frank）咨询与研究部根据市区重建局11月份销售数据所得出的结论。 　　莱坊咨询与研究部主管方宝顺指出，大多数新推出、位于中央区以外（Outside Central Region，简称OCR）的私宅中位数的叫价，都已超越了之前被看作是“阻力线”的每平方英尺1000元水平，一些小型项目如Park Residences Kovan更以高达每平方英尺1529元的中位数尺价推出并售罄。 　　记者发现从今年9月份起，每四个推出的新私宅项目中，就几乎有三个售价在每平方英尺1100元以上。 　　相比之下，今年8月份登场的五个新项目中，两个售价超过每平方英尺1100元，两个则介于1000元和1100元之间，还有一个不到1000元。 买家反应好坏参半 　　市场对每平方英尺售价超过1100元的项目，反应好坏参半。 　　比如今年9月推出的Bliss@Kovan和11月推出的勿洛馨居（Bedok Residences）的认购率分别达90％和82％，算相当旺热；但The Seawind和Cardiff Residence的认购率至11月还未达四成。（见表） 　　相对定价偏低的新私宅销售则普遍理想，认购率都在80％以上。 　　不过方宝顺观察到，登场每平方英尺价位超过1100元的新项目，仍以私宅数目不超过100个的小型项目为主，这类项目一般都包括许多“鞋盒”公寓单位，使公寓总价较低，在可负担水平内。 　　今年7至11月登场的每平方英尺价格超越1100元的13个私宅项目当中，就有九个属于这类。 　　而登场尺价低于1100元的项目，则清一色都是动辄四五百个私宅的大型公寓项目，而且销售成绩显然更理想。 　　第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部副董事张敏璋受访时认为，两个原因促使发展商将新私宅的推出价位越定越高。 　　首先，虽然发展商可能在一年前就以较低廉的价格买下地皮，但由于在项目还未登场期间，附近有更多政府售地计划（GLS）下的地段以更高的价格被其他发展商标得，这就带动地皮市场价格的上调。发展商是根据上调后的地价来为新项目定价。 大众化私宅价格 降温措施后或跌10％ 　　其次也要看项目本身的地点是否优越，以及产品的定位。比如一些小型“鞋盒”公寓项目主要对准投资者，定价一般会较高，面积也小，不超过800平方英尺。 　　“发展商本身也不想被看作是在降价求售。因为这会给市场带来错误信号，买家可能会因此而突然间消失。” 　　不过在政府本月7日宣布加抽买家额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty，简称ABSD）之后，市场人士相信新大众私宅项目接下来的推出价位会回落约10％。 　　在新降温措施下，外国买家须缴付相等于房地产售价或估价10％的额外买方印花税，而购买第二套或更多住宅的永久居民，以及第三套或更多住宅的新加坡公民则加抽3％。现有买方印花税约3％。 　　方宝顺指出，近来有更多外国人涉足大众化私宅市场，这些买家对价格较敏感，若加抽10％印花税，他们可能打退堂鼓。即使不受影响的新公民和永久居民也不会急于进场。 　　他说，加上大众化私宅的供应量大增，价格无疑受到压力，促使这个定价超过每平方英尺1100元的“新常态”无法持久，发展商将把新私宅售价下调至介于900元至1000元，即5％至10％的跌幅。 　　方宝顺说，如果明年出现经济衰退，价格可能下调15％至每平方英尺850元至950元。 　　张敏璋则认为，在发展商愿意承担额外印花税、赠送家具礼券等情况下，买家接下来买房能获一些回扣，但发展商的定价估计短期内还不会明显下跌，毕竟低利率让它们有较好的持守能力。 　　*[e-mail]

《联合早报》