新一轮房地产降温措施 外国买家还买不买房？

报道／李敏雯(2011-12-19)

　　我国政府本月7日突然推出第五轮房地产降温措施，令很多外国人和新加坡永久居民措手不及。因为这新一轮措施，提高了外国人和永久居民购买房地产的印花税。

　　《新汇点》向居住在本地的外国买家抽样调查后发现，虽有不少外国人对新政策有所不满，但仍然有外国买家愿意继续在本地购买房地产。

　　外国买家基于哪些理由在本地购买私宅？他们对新政策有怎样的诠释？降温措施推行后，这些非本地买家，又有怎样的打算？

　　新加坡政府本月7日突然推出第五轮房地产降温措施，令很多外国人和新加坡永久居民措手不及。

　　那是因为这一轮新的降温措施，集中火力针对了外国和永久居民买家的需求：外国买家须缴付相等于房产售价或估价10％的额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty，简称ABSD），而购买第二套或更多住宅的永久居民则加抽3％的额外买方印花税。现有买方印花税约3％。

　　从今年1月14日起，如果私宅在4年内出售，这些买家还须缴交介于4％至16％的卖方印花税。持守不超过一年的房产，税额为房产售价或估值（取较高者）的16％；两年、三年和四年的税率则分别为12％、8％和4％。

　　换句话说，如果现在一名外国买家进场，他在4年内出售房产，可能被抽的印花税从17％至29％不等；若是购买第二套房的永久居民，可能被抽的印花税则介于10％至22％之间。

　　不过《新汇点》向居住在本地的外国买家抽样调查后发现，虽有不少外国人对新政策有所不满，但仍然有外国买家愿意继续在本地购买房地产。

　　外国买家基于哪些理由在本地购买私宅？他们对新政策有怎样的诠释？降温措施推行后，这些非本地买家，又有怎样的打算？

依然看好房市前景但进场会三思

在本地拥有数个高档私宅的印度尼西亚买家许蕙婷受访时说，她接下来打算把投资目光转移到商用房地产，如店屋等。（李欣赏摄影）

　　来自印度尼西亚的买家、从事服装设计的Social International私人有限公司创办人许蕙婷受访时坦言，在降温措施之前她依然很看好新加坡接下来几年的房市前景，但现在要进场的话则会三思而行。

　　出生于印尼但在新加坡长大的许蕙婷，她的父母自90年代就在新加坡投资，至今已有20年。许蕙婷名下也拥有数个高档房地产项目。

　　她说，自今年年初的降温措施以来，她已经留意到豪华公寓的价格开始出现下滑，很多公寓的售价已经回跌到比较合理的水平，于是打算进场。

　　她在上月底看上了位于丹戎巴葛一带的豪华公寓，几乎都要给定金了，但发展商的房屋代理突然坐地起价，每平方英尺叫价从2500元上调到2700元，让她打了退堂鼓。

　　原本还在犹豫不决的许蕙婷，在降温措施宣布后，彻底放弃购买打算，毕竟向外国买家征收的10％额外买方印花税不是一笔小数目。

　　不过许蕙婷并不埋怨新加坡政府的这一决定，不会认为这是对外国人的一种“歧视”。她说：“新加坡目前的房价真的是过高了，以前的租金收益相当平稳，但现在不知道要花多少年才能回本。”不过她相信，新加坡政府依然对外国人持有开放和欢迎的态度。

　　许蕙婷指出，短期内她会把眼光转移到商用房地产项目，因为目前银行利率太低，没有其他可行的投资渠道，所以还是看好中长期房地产的展望。

　　“不过我的父母则建议，只要私宅价位合理，还是可以进场购买，用来收取租金。对他们而言，新加坡房地产要走下坡的风险还是很有限的。”

新措施不等于不欢迎外国人

　　受中国国内限购令影响，中国买家近年来纷纷到海外置业，新加坡成了首选地点之一。根据房地产咨询公司戴德梁行（DTZ）的研究报告，本地私宅外国买家中，增长最快速的是中国买家。

尽管有降温措施，中国买家张津墚和妻子张丽艳及儿子张又生一家，去年和今年分别买了一套私宅自住并投资。（李欣赏摄影）

　　中国买家所占的非公民买家比率，从2008年首季的11％，增加到24％，不仅一再刷新纪录，排名也从三年前的第四大外国买家奋起直追，先后超越了印度、印尼和马来西亚买家，成为新加坡籍买家以外的本地最大私宅买家。

　　三年前来本地创业的阳光灿烂装饰公司老板张津墚（46岁）去年和今年都分别买了一套私宅。去年花70万元买下位于杨厝港的嘉城林（Castle Green）共管公寓和妻儿自住，今年在年初降温措施出台后，再花130万元买下克拉码头一带一间700平方英尺的转售公寓投资。

　　张津墚说：“由于不是短期投入，所以没想太多就买下了这间可以远眺滨海湾的公寓。”

　　他告诉记者，自己三年前受朋友邀请首次到新加坡旅游，当时妻子和年仅11岁的儿子非常喜欢这里的双语学习环境和学校，于是决定留在本地。起初他选择租房，后来对狮城渐渐萌生好感，打算长住，并申请永久居民，没想到今年呈入的永久居民申请被当局拒绝了。

　　然而，张津墚并不认为新加坡政府推出这一轮房地产降温措施，就等于不欢迎外国人。他说：“这显示新加坡政府更优先照顾本国国民，倘若一个国家的政府不优先照顾国民而照顾外国人，我才感到担忧。”

　　他认为，政府这样的做法应该是要抑制房地产炒作，这10％的额外印花税是要杜绝那些购买能力不高但认为房地产价格还将上扬的投机者。张津墚说：“因为对真正有钱的人来说，购买一间2000万豪宅，再多支付10％，即200万元，是没有太大差别的。而对那些想购买100万元大众化私宅的外国人，你要他支付110万元，则是相当大的落差。”

　　不过他也建议，政府可能需要保护那些真正有需要的外国买家，比如可以采用阶梯式税率来对付“热钱”。张津墚说：“比如那些在本地工作了5年，好不容易存了钱想买间房子自住的（因为不能购买组屋），这些人想在这里永久生活的梦想可能就破灭了。”

租金太高所以决定买房

　　嫁来本地已有9个年头的韩国人李镐敬（42岁，学生经纪）目前是本地永久居民，她拥有两套住宅。换句话说，她购买下一套住宅房产时，就需要缴付3％的额外买方印花税。

　　李镐敬受访时对新加坡政府向外国买家抽取更苛重的印花税感到不满。她说：“我觉得新加坡政府应该一视同仁，在本地工作的外籍人士一样缴付个人所得税，不应该惩罚那些买来自住的外籍人士。”

　　她把矛头指向目前的低利率大环境和不成比例的高租金。李镐敬说，不少韩国人觉得这里私宅租金太高，若要租下一间像样的公寓，月租基本上是3500至5000元。她说：“假如买下同样面积的公寓单位，每月所须偿还的贷款额还不如租金高，那租房子根本就不合逻辑。正因为如此，很多孩子在本地求学的韩国人家长都决定买房而非租房。”

　　她说，自己不会再进场，但也不担心本地房价会显著下跌，她可以等到价位较好的时候才脱手。

　　“和韩国相比，新加坡政府即使有加抽买房印花税，私宅的投资潜力还是要比首尔好，因为当地有高达四成的资本利得税（capital gain tax）。”

　　不过，由于我国与美国、瑞士、列支敦斯登、挪威和冰岛签署自由贸易协定，这五个国家的公民（无论是否拥有新加坡永久居民身份）都无须支付额外10％印花税。

　　美国公民瓦格纳（42岁，人力资源）受询时感到自己相当幸运，但他目前并没有计划要买房，还是打算租房，比较省事。

　　新加坡日本人协会事务局长杉野一夫受访时指出，新加坡房地产降温措施针对外国买家，在日本社区中并没有引起反响，主要是因为在本地居住的日本人有多达95％属于被公司外派的高级职员，在新加坡只会暂住两三年，加上公司已经为其提供舒适的住宿环境如服务公寓等，无须考虑买房。

　　他说：“因此对日本人而言，他们大多数对新加坡房地产的兴趣有限，受较大影响的应该是印尼、中国和马来西亚买家。”

外国买家有增多趋势

　　新加坡政府担心区域一些国家打击房地产炒卖活动，促使一些“热钱”涌入本地房市，推高资产价格，于是出台新一轮更严苛的降温措施。受访分析师认为，几乎无从区分外国人购买房地产是自住的需求，还是热钱，因此只有一刀切针对外国买家。

　　房地产咨询顾问欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣根据官方数据和研究发现，外国买家购买比率过去10年来有增加趋势，而比率在2011年达到最高。从1995年至2006年，外国买家在新私宅和转售私宅市场所占比率约10％至20％，但今年首11个月，该比率达到28％。

　　他形容这次降温措施“将显著抑制私人房地产的投资需求，尤其是非居民外国买家的需求”。

　　麦俊荣认为，买房的外国人多数是因为与新加坡有一定的联系，比如孩子在本地求学，妻子陪读，或是考虑移民的外籍人士，还有在业务上与本地有往来的生意人。不过他留意到，这一两年，随着中国出台限购令，有钱却无法在国内买房的中国人开始把房地产投资转向海外。不少本地发展商和房屋代理甚至频频北上促销新加坡楼盘，促使那些和新加坡无关联的中国买家开始活跃于本地房市。

　　世邦魏理仕（CBRE）执行董事李晓和在最新出炉的研究报告中引用数据指出，今年1月至11月来，在高档新私宅和转售私宅领域的买家以新加坡人为主，占买家比率的51％。永久居民和外国买家比率则分别为14％和29％。

　　就中档领域而言，新加坡人占六成多，永久居民和外国买家分别为15％和20％。大众私宅领域的外国买家更少，只有14％。永久居民则占15％。本地人多达七成。

　　国际产业顾问（IPA）总裁邱瑞荣则认为，今年的房价高涨主要是由组屋提升者带动，政府若要为房地产市场降温，应该直接从转售组屋着手，而非针对外国买家。

　　他说：“如果我们现在为防止热钱进入，而向新加坡私宅这种资产类别抽税，那是否意味着将来若商用房地产、股市、汽车、拥车证等因为有外国人参与，也需要对外国人增加额外税率？”

《联合早报》