明年楼市能hold住吗？

吴慧敏(2011-11-06)

　　三个月前，一个名叫Miss Lin的网友上台湾综艺节目《大学生了没》，以一口做作的英语和夸张搞笑的表演震撼了所有观众，她的口头禅是“整个场面我要Hold住”。

　　就因为她，“Hold住”一词现在红遍网络，受到两岸追捧。在英语中，“hold”有拿、抱、握住、顶住、控制、掌控等意思。“hold住”就是指面对各种状况都要保持住、坚持住，充满自信，从容应对一切。

　　本地楼市目前hold挺好

　　最近，一些负面的经济消息频频见报，令业内外人士越来越担心，明年新加坡的楼市能hold住吗？

　　至少到目前为止，本地的楼市还是hold挺好的。

　　虽然本地私宅价格连续八个季度放慢上涨，但是今年首三个季度已经累积上涨了5.6％，攀升至205.7点的历史新高位。这比2008年第二季的高峰水平高了15.9％，也比1996年第二季的高峰水平高了13.4％。

　　分析员大多看好，今年第四季的房价可能继续上升1％至1.6％。这意味着，2011年全年新加坡的房价有望上涨6％至7％。

　　这虽然远远低于2010年全年17.6％的惊人涨幅，但考虑到今年全球经济局势动荡，以及政府多次出手干预，私宅价格仍然能够上涨6％至7％，生命力简直比野草还要顽强旺盛。

　　更令人意外的是，私宅的交易仍非常活跃。今年第一季的成交量达7725个单位、第二季达9786个单位、第三季达7866个单位。

　　明年房价比今年难hold

　　虽然购买二手单位的人减少了，但是直接向发展商购买新私宅单位的人数却不减，好几个新推出的大众化共管公寓项目销售都报捷。今年首三个季度以来，发展商已经卖出了1万2301个新私宅单位。受访的分析员大多认为，今年的新私宅销售量不会超越2010年创下的1万6292个单位纪录，不过估计还是保持在相近的水平，预计在1万5000至1万6000个单位之间。

　　不知不觉，2011年已经进入了第11个月份，再过一个多月就要结束。接下来的关键问题是，展望2012年，房价还能继续hold住吗？

　　我只能说，困难度比2011年时来得高。

　　从外在环境来看，明年国内外的经济前景都较不乐观。欧美经济前景每况愈下，最近又发生希腊主权债务危机，全球股市仍在风雨飘摇中。

　　中国这个重要的经济引擎，也正在放慢脚步。最近中国政府收紧银根，拖累一些中小型企业出现债务问题，引发倒闭潮。

　　过去几年来，有不少中国大陆资金，特别是所谓的“温州看楼团”，都会趁国庆黄金周假期到香港购买房子，并成为香港楼市的重要资金来源之一。但随着中国政府不断收紧银根，大陆信贷资金紧绌，香港媒体报道，今年大陆赴港的“看楼团”数目已明显比往年减少。在上海、北京等一线城市，一些房屋经纪也看到温州客因为资金链断裂而纷纷抛楼，即使损失10％、20％，甚至30％的房价也在所不惜。

　　新加坡和香港的楼市向来亦步亦趋，相互映照。据了解，新加坡今年以来也吸引了不少温州和其他地区的”看楼团”来，不过本报访问的几名经纪都口径一致，表示到新加坡来的看楼团并没有减少的迹象，上个月“黄金周”时销售更加旺热。

　　房屋供应过剩是一大隐忧

　　但也有旅游界的朋友勾勒了一幅不同的画面，指近一两个月到本地赌场来玩的中国富豪人数已开始减少，估计过了春节后生意还可能继续下滑。“其实，很多本地公司已经减少招聘，少数公司甚至开始裁员。很多新加坡人现在还看不到影响，但是估计过了春节应该就会感受到了。”

　　从内在问题来看，房屋供应过剩也是本地楼市的一大隐忧。

　　新加坡政府为了帮助人民置业，正不断增加房屋供应量，目前本地的新私宅潜在供应量已经上升至7万6255个单位，是政府自1999年收集该数据以来的最高水平。

　　其中3万9111个单位未售——位于高档地区（核心中央区，简称CCR）的达1万零574个单位，位于中档地区（其他中央区，简称RCR）的达9253个单位，位于大众化地区（中央区以外，简称OCR）的达1万9284个单位。

　　业内一直都在针对这个问题争论不休：新加坡楼市到底能不能“消化”掉这些新供应量？

　　其实，本地今年已经进入私宅的一个完工高峰期，预计会有9912个新私宅单位取得临时入伙准证（TOP）。2012年完工的新私宅单位还会进一步增加至1万2043个、2013年将增加至1万2812个、2014年将增加至1万9812个、2015年将增加至2万5593个。

　　大量新供应量“杀”到，必定会对整个出租市场和楼价带来上升阻力。一些分析员相信，明年的楼价必定会下跌，但也有一些分析员认为，新移民的到来应该能够为房市提供足够的支持力量。

　　例如仲量联行的蔡炎亮博士就相信，新加坡政府不可能过度收紧移民政策，因此，新移民的到来，将足以“消化”即将在2014年至2015年完工的大约10万个组屋和私宅单位。他认为，虽然供应量的增加可能导致楼价继续放缓涨幅，不过从2012年至2015年，房价还是有可能每年增长1.8％至7.5％。

　　新加坡楼市不像香港那么悲观

　　在香港，分析员却悲观得多了。最近高盛证券预计，在未来一年至一年半内，香港住宅房地产的价格将会下跌10%。交通银行则认为，未来两年香港楼价有可能下挫20％至40％。巴克莱资本更悲观地预测，未来两年香港楼价可能下挫25％至45％。

　　他们认为，虽然香港房地产商资产负债表雄厚，大部分无需急于借贷，但随着库存越积越多，发展商开始面对销售压力。今年9月，香港的成交量已连续9个月下滑，这导致香港房价在6月至8月已下跌3％。

　　不过，在新加坡，至今还没有看到类似悲观的报告出炉。从一些发展商的投标价格来看，他们似乎还是对明年的楼市相当有信心。

　　例如最近白沙一幅执行共管公寓地段还是吸引到了11份投标书，竞争异常激烈。几家发展商对市场走势的解读都相当接近，最高标价为容积率每平方英尺291元，排名第二的出价283元，排名第三的出价271.26元，排名第四的出价271.16元。

　　上个星期，一幅位于义顺7道的执行共管公寓地段也吸引到8份投标书，最高投标价为容积率每平方英尺293元，比去年3月卖出的The Canopy执行共管公寓地段高了4％。三四个月前，The Canopy以每平方英尺600元至700元的价格推出，这意味着，投标这幅地段的发展商，应该也是打算以相近的价位推出。这也就是说，它应该是相信价格能够“hold”住。

　　Miss Lin穿着性感的比基尼去参加时尚海滩派对，结果却发现是清朝主题的party，马上发挥急智，将胸罩放在头上“三秒钟变格格”，把“整个场面hold住”。

　　发展商能不能“hold”住不重要，更重要的是我们这些一般民众，万一我们搞错了状况，错误解读了市场信息，是不是也能像Miss Lin一样，成功把“整个场面hold住”呢？

《联合早报》