insight
工程技术，地产投资，信仰家园，时尚生活
图：潘锡源：“我们只要管理得好，在一个好的地点，有一个好的项目、好的管理，我们就不断跟中国的经济成长挂钩。”（梁麒麟摄）
“REIT教父”中国房地产界淘宝
苏荣(2011-06-05)
5月末的沈阳乍暖还凉。
在中国“东北振兴战略”的推动下，这座昔日的重工业城市迎来了大发展的机遇，市区内随处可见大兴土木的痕迹；远远看上去，这座中国东北地区的经济文化中心，就像一个巨大的工地。
鹏瑞利房地产（Perennial Real Estate）总裁潘锡源是这场城市再造潮流的参与者。他站在一个“龙之梦亚太城”建筑模型前面，面带微笑端详着，就像欣赏一件珍藏许久的宝物。
对潘锡源来说，这座位于沈阳东部、总建筑面积达438万平方米的商业地产项目，真的是他在中国淘到的为数不多的“宝贝”。
这个项目由龙之梦购物中心、1号和2号写字楼、红星美凯龙家居广场、七家豪华酒店、会展中心、亚太数码城、IMAX影院及室内游乐场等构成，一旦建成运营，将成为亚洲规模最大、服务功能最齐全的城市综合体。其中，龙之梦购物中心、两座56层的写字楼及红星美凯龙家居广场，成为鹏瑞利中国商用信托（Perennial China Retail Trust）旗下五个物业项目中的三个。
日前重新启动首次公开售股（IPO）计划的鹏瑞利中国商用信托，发行5亿6358万股，当中5213万股供公众认购，预计可筹集7亿7620万元，每股发售价订在70分，2011年预估的可派发股息率为5.30％，2012年则为5.51％，申请认购截止日期是6月7日（星期二）上午10时，股票在6月9日在新交所正式交易。
中国商用信托有五个项目
鹏瑞利中国商用信托自去年2月开始筹划，六七月就筛选项目。潘锡源说，项目的筛选主要基于两个条件：必须要有平稳的派现，必须要给投资者很好的成长空间。目前，该信托拥有中国五个地产项目，除了沈阳三个商业物业外，还有位于四川成都的青羊光华商场以及佛山的怡翠世嘉商场。
潘锡源被誉为新加坡的“REIT教父”。他在2000年加入嘉德置地，不到10年内，就帮助嘉德置地成为亚洲最大商场业主。他不但将新加坡的第一个REIT——嘉茂商产信托（CMT）成功推上市，也通过资产增值计划，改革新加坡多个商场（包括狮城广场、淡滨尼广场、碧山第8站等）的面貌。到2008年11月他辞去CMT总裁职位时，嘉德置地已一跃成为亚洲最大商场业主，他辞职消息曝光后，嘉茂商产信托股价一度暴跌，市值一天内蒸发了3亿多元。
2009年他自立门户，创立了鹏瑞利房地产，主要设立一些私募基金，专门投资在中国和新加坡的购物商场。他去年曾召集投资人士组成财团，出价2亿4755万买下加东广场（Katong Mall），又以2亿5000万元买下城市发展（CDL）在唐城坊（Chinatown Point）拥有的所有分层地契单位。
他将主要精力放在中国商业地产的投资上。此次IPO的商业信托，就是鹏瑞利把握中国商业地产机会的最新尝试。该商业信托旗下项目，一部分采取股权合作方式，一部分是购买持有。其中，沈阳龙之梦亚太城三个物业是与上海长峰集团合作，双方各持股50％，管理以鹏瑞利为主，长峰集团则负责开发和建造。
潘锡源说，“我经过这么多年了解到，在中国如果不通过股权合作的方式，很难拿到项目，所以我们必须要跟当地开发商一起合作，才有办法扩张投资的范围，也才有持续投资的机会。”
除了长峰集团之外，鹏瑞利在中国还有其他一些商业伙伴，比如广州的怡翠集团，后者优势是住宅地产，对商业地产的运作并不了解。因此，鹏瑞利在佛山收购怡翠物业后，怡翠在广州的商业地产也交给它运营管理。
鹏瑞利在成都青阳的项目，则是直接从中铁置业手中购来。潘锡源说，“中铁集团是世界500强之一，它为什么要把商业地产交给我们做？因为我们是专业的。而且商业地产周期较长，所以它选择了专做住宅。因为如果有了一个好的商业在里面，它在售卖住宅时，价位就会提高10%到15%。这样对双方都有好处。中国有很多开发商都需要我们这样的团队。”
他说，“我们的一个优点是，对所有中国开发商来说，我们都是以合作伙伴、朋友的姿态合作的，而不是竞争者。”
潘锡源任职嘉德时，在中国工作过，对当地房地产市场非常了解，也累积了众多本土房地产商的人脉资源。对于挑选有价值的商业物业，他有自己的一套经验。
潘锡源：我们在中国投资是持有 不是投机
潘锡源说：“我在中国有八九年的投资经验，看过很多商场、很多项目。第一步要通过计算一个新物业的净回报率来看它会有怎样的回报。第二是选址，一个好的项目必须在交通条件很好的地点，才有长久竞争力。成本控制好、物业管理得好、规划方案做得好、招租的组合做得好，就有竞争力，物业也就有价值了。”
比如沈阳“龙之梦亚太城”，它紧邻两条地铁线的换乘站，集中整个城市近四分之一（56条）的巴士线，自备2万5000个私车位，未来将实现巴士、地铁、长途客运和购物中心的立体联接。
再如未来可能注入中国商用信托的成都龙之梦项目。它位于成都新客站核心区，是高铁交通枢纽周边最好的地段。未来3年内，这里将建成西部最大铁路交通枢纽，实现高铁、地铁、长途客运、巴士、出租和私家车的接轨和零换乘。上海长峰集团计划在此投资100亿元人民币，建设一个集聚购物中心、室内主题乐园、星级酒店群和高端写字楼等的城市综合体。对这一项目，鹏瑞利中国零售信托拥有优先取舍权，可优先获得50％的股权。
潘锡源说：“中国国内很少有投资团队清晰了解这些物业的价值、物业的操作，国外的人对这里也不了解，因此形成我们的优势。”
对于这些在中国“淘”到的商业项目，潘锡源自称很有信心。他认为，首先这些项目处于一个刚过开发、建完的阶段，不可能达到饱和阶段，对鹏瑞利来说，有创造价值的空间。
其次，鹏瑞利的资金平台是一个很长远的平台，“我们是不断持有的，并不是投机，或者明天就分散卖掉。我们靠营运、管理的概念提升我们的物业价值，提升我们给投资者创造价值的空间。”
潘锡源也表示：我们对中国的经济成长很有信心，对零售成长很有信心，尤其全球金融风暴之后，中国的发展模式开始转向以内需刺激经济，国内消费未来会变成一个持续不断成长的主题。我们只要管理得好，在一个好的地点，有一个好的项目、好的管理，我们就不断跟中国的经济成长挂钩。
谈到可能的失败教训时，他指出，中国商业地产发展挺迅速，如果你懂得做，就变成商机，不懂就会面临很大的风险。中国在2025年前有3.5亿人口必须城市化，此外，中国政府不断投资兴建交通基础设施，像高铁、地铁、快速公路等，创造出很多商业房地产机会。至于风险，中国国内供应量很大，每个区每个镇都希望有新的项目能帮助他们城市化，在这种情况下，就必须对这方面很了解。只有了解投资成本和招租、回报，才知道如何操作。
他最后说，“如果你是第一次介入中国房地产的国外公司，你会对很多东西持有怀疑的态度，会认为这个不行，那个有风险，但是等到所有问题解决完之后，你就失去机会了。我在中国这么多年，学到的一点就是，中国人说过的事情不要轻易质疑，因为以外国人的眼光来看，我们觉得不可能的事情在中国却是可能的。1992年我在北京做餐饮，当时三环路还没建完，同事说，这条路两个月后会修好，我不相信。结果两个月后真的就修好了。”
《联合早报》
