中国楼市迎来寒冬 新加坡开发商却见到春天

李敏雯　(2011-11-14)

面对当地政府严苛的调控压力，加上面临银根紧缩，中国房地产商开始迎来寒冬，却让一些有实力的新加坡房地产商见到了春天。 　　中国国内好些房地产商因无法从银行获得贷款，又不愿从民间高额借贷，因此都在寻找机会，以透过套现来缓和紧张的资金链。不少因当地房地产商供不起而献售的所谓“不良资产”（distressed assets），因此已开始在市场上浮现。 　　据在中国拥有业务的新加坡房地产发展商向本报透露，他们每星期平均接获两个和中国房地产有关的招徕电话，希望一些资本雄厚的新加坡发展商能够出马相救，让中国房地产商得以套现一些现金来周转，或使其业绩看起来比较体面。 　　这类为新加坡房地产商制造低价买地机会的“不良资产”，好些还是地点优越，并拥有良好发展潜力的地段，其中多数是已经开始施工，如已打桩的项目。 　　一家本地发展商就遇到过一幅可遇而不可求的好地段。 　　据业者透露，这是一幅由一家中国发展商足足持有10年的商住两用地皮，位于上海卢湾区（相当于新加坡乌节路周围），毗邻著名的高档休闲娱乐场所，而且所有的准证都已经到手了。 　　这名业者说：“当时这名内地发展商急需资金以完成另一个别墅项目，因此愿意以每平方米3万元人民币左右的价位，把这幅地让出。” 　　他指出，这幅地已动迁完毕，以目前的市场价格而言非常具吸引力。而其周围的高档住宅项目每平方米的售价都超过10万元人民币。 　　正因有这样的“不良资产”频频冒出，一些新加坡房地产公司也已涉足中国一线城市的房地产开发领域。 　　位于北京的前凯德大厦（Capital Tower）就是新加坡嘉德置地在中国的凯德置地公司过去所购得的一项不良资产。这座大厦过后转卖给了第三方，目前已经改名为SK大厦。 　　嘉德置地首席营运总监林明彥受询时说：“中国现在是我们的核心市场之一，集团在当地拥有的资产总值达101亿新元。我们无论是在房地产市场蓬勃时期，还是经济大环境不确定时，都会继续寻找机会在中国加强业务。” 　　他说：“在过去，我们曾经接手一些未完工的项目，并以高品质将这些工程完工。我们之所以能做到这一点，就是因为集团拥有稳健的资产与负债表，以及一支经验丰富的本地团队。这让集团得以在市场上脱颖而出。” 看起来虽诱人 收购并非毫无风险 　　不过，受访的业内人士表示房地产市场上的“不良资产”看起来虽然诱人，但收购时并非毫无风险，尤其是在法制仍然薄弱的中国，要进行精密审核（due diligence）的确不是件容易的事。 　　那要到中国收购不良资产，又应避开哪些陷阱？ 　　据业内人士指出，要收购不良资产时，首先得清楚卖主背景，另外可能还需要有注销一部分坏账的准备。 　　本地城市发展公司中国业务（CDL China）总裁郭益智受询时也指出，一般上如果某个项目已经打了桩，那要对整个工程的结构和设计做改动，就会有局限性，因为建筑物的载荷已经定下了。不过，对个别楼层的格局和外观，则仍然可以改动。 　　“然而，这类资产所提供的一个好处是项目的准证都齐全，所以无须花费时间去申请，大大缩短了周转时间（turnaround time）。” 　　另一名在中国前后有超过10年房地产发展经验的发展商受访时，则指出物色这类房地产不良资产最大的挑战是如何评估其价值，尤其是审核过程耗时费力。 　　他认为审核过程分两方面。一方面要从估价着手，同时确保建筑物的结构安全，并符合公司本身的品牌定位。 　　另一方面则要看其合法性。 　　他说：“在中国买下不良资产，不只是购买一幅地皮这么简单。准证通常是跟着公司的名字，因此买方是整家公司一起‘吃’下来，但这就将不良资产复杂化了。因为这涉及这家公司是否已经偿清所有债务的问题。 　　“加上很多地皮的来源也并不一定‘清白’，所以必须聘用法律专家来审核。尽管如此，也未必都能一一追查清楚。” 　　因此，他认为最好是从相熟和有良好信誉的合作伙伴手中购买不良资产。 　　这名发展商对本报记者说：“有时虽然卖主将地皮转卖给第三方，但一些债主可能最后才找上门讨债。因为前业主可能已将地皮私下抵押给他们。” 　　由于在中国进行房地产项目出手必须快，他建议的一个可行策略是确保这一篮子不良资产中，有一些是可以获得非常高回报的。 　　“不要寄望于所有受收购的不良资产都能有好的回报，一些可能要亏本，但另一些则要有高回报。这就能弥补其他次等资产所带来的损失。”

《联合早报》