公寓集体出售 成“买家市场”

（2011-10-11）

● 李敏雯 报道 　　全球金融市场风起云涌，经济阴霾密布，本地公寓集体出售市场也提早迎来了寒冬，成为名副其实的“买家市场”。 　　位于珍珠山的马蹄形地标建筑物珍珠苑（PearlBank）昨天第四度登场求售，叫价已从7亿5000万元降至7亿2500万元。 　　马林百列的圣巴特力花园（St Patrick’s Garden）和武吉知马的克丽斯多大厦（Crystal Tower）也二度推出市场求售，代理商高力国际更是破天荒首次不定下预示价，而是让有意投标的发展商自行定价。这意味着发展商将有更大的议价空间。 　　珍珠苑毗邻欧南园地铁转换站，自2007年以来就一直未能成功搭上集体出售的顺风车。虽然定价一减再减，却一直无法找到买家。 　　受访业者都认为集体出售市场目前已是个由发展商掌握买卖主动权的市场，而非2007年集体出售巅峰时期的“业主市场”。 　　房地产顾问公司齐乐行（Credo）副董事经理陈鸿文受访时指出，不少集体出售项目再三登场求售，是因在新的集体出售法令下，集体出售项目一旦获得80％业主签名同意，必须在12个月内提交申请。 　　一般在扣除律师准备文件、招标和私下协议等程序所花的时间之后，业主可在12个月内招标两三次。若无法在规定期限内找到买家，整个集体出售程序就须从头来过，公寓业主首先须召开特别大会，以选出销售委员会，并重新开始收集业主的签名。 　　陈鸿文说，这个过程短则两三个月，长则可达一年之久，因此一般上想集体出售的公寓业主，都会尽量在12个月内多次尝试集体出售。 　　至于还没获得80％业主同意的集体出售失败项目，则得等上两年的限制期才可重来。      欣乐（SLP）国际执行董事麦俊荣受访时直言：“目前一些高档私宅的销售量只有两三成，卖得最理想的是大众化私宅。发展商没理由不选热销地段，而花大笔资金投入反应欠佳的领域，并冒更高的风险。” 　　不过，齐乐行向本报提供的数字也显示今年至今的集体出售，不论是成交价格还是成交宗数，都已超越去年的数字。这显示只要业主开出合理的价格，发展商仍会问津。 　　陈鸿文举例说，丰隆花园购物中心的1亿7112万元成交价，比1亿6000万元至1亿7000万元的预示价更高。但是，总值超过2亿元，每平方英尺叫价也高的项目则乏人问津。 　　麦俊荣指出，随着目前经济展望变得脆弱，房地产领域面对放缓的风险有六七成，公寓业主也因担心万一市场出现调整，地皮销售将会放缓，到时行情将更加惨淡，于是把集体出售项目一再推出市场，急切寻找买家。 　　珍珠苑的叫价为容积率每平方英尺1314元，这包括一笔将地契租约填补至99年的费用（1亿6170万元）。若以这个预示价计算，公寓面积大小不同的业主从集体出售中可获得的金额，介于180万至450万元之间。其公开招标截止日期是11月3日。 　　至于东海岸的圣巴特力花园和武吉知马的克丽斯多大厦则都是永久地契地段，前者占地面积为13万7559平方英尺，共有98间公寓；后者占地面积为6万零482平方英尺，共有28间公寓，今年较早时分别叫价1亿8800万元和1亿5500万元求售。负责这两个项目的高力国际投资服务执行董事邓慧玲表示这次不设预示价，是要让有意投标的发展商自由为项目定价，并反馈给业主。 *[e-mail]