空间与便利兼具 分层地契有地住宅两全其美

方宝顺 (2011-10-09)

过去五年来，分层地契有地住宅的需求相当稳定，每年平均有大约480个单位转手，即使是实施了三轮房地产降温措施的2009年和2010年也不例外。 　　这相信是因为分层地契有地住宅既拥有有地住宅的宽敞空间，又拥有共管公寓的便利设施和保安服务，鱼与熊掌兼得，是一种两全其美的房屋选择，让许多买家宁可舍弃传统有地住宅来选择它。 　　今年首八个月成交的分层地契有地住宅（strata titled landed property），共有332个。这比去年同时期成交的407个减少了20％。 　　不过，分层地契有地住宅的价格却在这段时间内持续上涨。今年首八个月，99年地契分层地契有地住宅价格平均上升了6.2％，永久地契则平均上升8.5％。比起公寓价格平均6.7％的涨幅，分层地契有地住宅，特别是永久地契的价格表现，仍然是相当优秀的。 　　过去五年来，分层地契有地住宅的需求相当稳定，每年平均有大约480个单位转手，即使是实施了三轮房地产降温措施的2009年和2010年也不例外。 　　这相信是因为分层地契有地住宅既拥有有地住宅的宽敞空间，又拥有共管公寓的便利设施和保安服务，鱼与熊掌兼得，是一种两全其美的房屋选择，让许多买家宁可舍弃传统有地住宅来选择它。 　　在供应量方面，越来越多发展商也为了迎合日益增加的需求和期望，而进军这个领域，发展附有共管设施的分层地契有地住宅单位。例如拥有82个单位的Eleven @ Holland就拥有私人电梯和游泳池和俱乐部会所。 　　一些即将上市的新分层地契有地住宅项目，还包括Watercove Ville（80个单位）、Poets Villa（40个单位）、The Woods at Westwood Avenue（93个单位），以及露茜山路（Mount Rosie Road）的聚落式共管排屋（193个单位）。 　　分层地契有地住宅的炒气并不盛，未完工就转卖的楼花很少。这可能跟买家主要是需要较大生活空间的自用户有关，他们一般持长线目光，寻求较稳定的回报率。 　　房地产市场阴霾愈加沉重 降温措施后，发展商前天在三巴旺推出40栋聚落式半独立洋房，每栋售价200多万元，首天推出的20个单位，就卖掉16间。（同荣集团提供） 　　2011年已进入第10个月份，而房地产市场上空笼罩着的阴霾也愈加沉重。许多人都担忧，另一轮全球经济衰退已在酝酿中，不但债务累累的美国需要整顿经济、欧洲国家为其国有债务头痛，中国也正努力让国内经济软着陆，以控制沉重的通胀压力。 　　一些人担心，分层地契有地住宅市场是否会被最近发生的一些外在因素严重冲击。 　　虽然新加坡无论在家庭储蓄、企业的资产与债务比例，或者国家储备方面，都非常稳固，但如果全球经济真的急转直下，作为一个开放经济体，新加坡不可能全身而退、毫发无伤。 　　不过，至少在利率方面，未来两年的走势预料是较为稳定的，因为美国已经采取措施来稳定伤痕累累的经济。低房贷成本，将有助于扶持房地产需求。 　　更重要的是买家应采取较长线的目光。新加坡大选和总统选举已经结束，我们认为，政府将把注意力放在加强国内的经济。2011年的新加坡经济前景仍然乐观，失业率也低，劳工短缺情况预料将继续吸引更多外来人才前来，因此，本地的住宅租用市场应该会维持活跃。 　　新加坡房价已经显著上涨，预料接下来将走稳，但租金走势应该还是会让分层地契有地住宅显得具有投资吸引力，特别是目前的利率正处于历史低位。 　　或许我们应该从美国、欧洲和澳洲的经验学习。 　　潜在买家和投资者不妨自我评估一下，给自己作一些财务压力测试，万一房地产价格和利率因为一些无法预期的外在因素而突然剧烈波动，是否能够可以应付过去？只要能够承受短期的下跌风险，自然就能够享受到房地产投资所可能带来的长期利益。 　　（作者是房地产顾问公司莱坊咨询与研究部主管） 　　分层地契有地住宅优点 　　面积较宽阔 　　对那些喜欢共享设施，而且需要较大生活空间的买家来说，分层地契有地住宅刚好能够迎合他们的需要。聚落式共管房屋跟有地住宅一样，一般有两三层楼高，建筑面积可以从大约2500平方英尺（排屋）至7000多平方英尺（独立式洋房）。 　　政府在2009年2月3日修订了分层地契房屋条例，因此分层地契有地住宅也必须依种类的不同，而拥有最低的占地面积。例如分层地契独立式洋房、半独立式洋房和排屋，最低占地面积分别为400、200和150平方公尺。 　　这项新的条例限制了发展商能够在每个项目中兴建的分层地契房屋数目，目的是为了消除人们担忧分层地契将越建越拥挤。毕竟，这种房屋类型是为了家庭成员较多，喜欢较大生活空间和共享设施的买家而存在的。 　　外国人可购买 　　一般上来说，外国人是不准在新加坡本岛购买有地住宅的，除非获得律政部属下、土地交易（批准）组（Land Dealings (Approval) Unit）的特别批准。但是，外国人可以自由买卖共管公寓内的分层地契有地住宅，不需要寻求土地交易组的批准。 　　其中一些这类房屋包括Thomson Grand、D’Leedon和The Vision，平均每10个分层地契有地住宅单位就有一个的买家是外国人。 　　租金回报较高 　　分层地契有地住宅的租金回报率，也比面积相近的有地住宅来得高。原因是租户一般愿意为游泳池、健身室和儿童游乐场等设施，支付较高的租金。有些较靠近有名气的本地学校或者国际学校。 　　一些屋龄较新的聚落式共管房屋，租金回报率可达到4％、5％，例如第10和11邮区的聚落式共管房屋，面积约3000至4500平方英尺，租金是1万元至1万9000元一个月。 　　什么是分层地契有地住宅？ 　　分层地契有地住宅是一种低密度、类似有地住宅的低层房屋种类。它们跟有地住宅不同，并不拥有房子的地契，而是与整个项目的其他业主共同分享一张地契，即分层地契。 　　在法律上，分层地契有地住宅的产权，跟共管公寓一样。由于土地是与其他业主共同拥有的，大型的翻新和装修工程、管委会的遴选，以及整个项目的脱售，必须经由其他业主投票决定。 　　分层地契有地住宅的概念起源于1993年，至今已有18年的历史。目的是为了替本地的住宅市场提供较多选择，让那些喜欢住在有地房子的业主，也能够享受到共管设施，包括健身室、会所、游泳池和保安服务。 　　分层地契有地住宅可以包括分层地契洋房、半独立和排屋。一般来说，那些位于有地住宅区的分层地契有地住宅被称为聚落式共管房屋（cluster housing）；位于综合性有地住宅区或非有地住宅区的则被称为分层地契共管房屋（townhouses）。 《联合早报》 （编辑：叶文祺）