港楼市前景不容乐观

（2011-10-22）

● 戴庆成 香港 　　随着欧美经济前景每况愈下，加上中国政府收紧银根拖累中小企业及大陆客，以及香港自住买家观望气氛甚浓，一般相信，香港楼市的未来走势会非常危险。 　　高盛证券预期，在未来一年至一年半内，香港住宅物业的价格将会下跌10%。交通银行更悲观地认为，未来两年香港楼价有机会下挫20%至40%。 　　曾几何时，港人一直相信“砖头（楼宅）好过金牛（现金）”，进可乘资产升值之势赚钱，退可收租保本。但最近一段日子，随着外围经济日益差强人意，越来越多市场人士转而看淡香港楼价前景。 　　其中，香港特区政府早前公布西铁南昌站上盖限呎项目的招标结果，结果由新鸿基地产集团以118亿港元（约19亿新元）力压其他三个财团投得，但中标价却比市场预期的下限价低了一成。 　　对此，摩根大通昨天发表研究报告指出，南昌站的成交价反映本地发展商对宏观经济不明朗，以及对购地持审慎及保守的态度。 　　三星证券地产分析师黄智亮认为，外围经济不明朗，香港今年第三季楼价将会较现水平下调5%，明年楼价则进一步下跌10%。 　　他说，虽然香港房地产商资产负债表雄厚，大部分无需急于放货，但随着库存越积越多，发展商无疑会面对销售压力。 　　交通银行（香港）资金部分析员刘振业进一步指出，楼市通常滞后股市四至六个季度，按恒生指数于去年11月贴近25000点见顶推算，香港楼价现水平已经见顶，估计明年会出现下跌，跌幅为20%至40%之间。 港楼价大幅下挫 因外围因素欠佳 　　刘振业认为，若香港楼价大幅下挫，外围因素欠佳将会是主要原因。若经济环境持续转差，港人将不敢贸然置业。 　　他预料，欧债危机一定会爆发，问题也会较2008年的金融海啸更加严重。他解释，雷曼兄弟倒闭可以靠印银纸解决，甚至可透过国有化金融机构化解危机，但欧盟不可能“私有化”希腊解决债务问题，加上欧美通胀已升至3%水平以上，当局不敢再贸然印银纸。 　　对于特区政府在最近公布的《施政报告》中推出新一轮楼市宽松政策，包括增加供应及帮助市民置业，刘振业批评，港府的措施一向落后于市场，“在楼市低迷时宣布停建居屋，在楼价见顶时又复建居屋”，明显犯了逆周期而行的错误。 　　事实上，不少香港房地产界人士也都担心，港府大幅增加土地供应，有可能会进一步拖跨楼市。 　　根据港府昨天公布的最新“私人住宅一手市场供应统计数字”数据预测，在未来3至4年，香港将会有6.3万个新单位推出市场，数字创出10个季度新高。 　　美联物业首席分析师刘嘉辉指出，除了《施政报告》提及的私人物业，随着新居屋及“置安心”等公营房屋陆续动工，未来香港的小型单位数目将会明显增加。他预期，香港的大型住宅单位楼价日后会继续上升，但小型单位将会面临压力。 　　不过，相比交通银行的悲观情绪，高盛证券则显得较为乐观。 　　该行在昨天发表的一份报告中认为，虽然香港及中国大陆经济增长放缓，但香港住宅及商业物业的供应及空置率均接近历史低位，相信楼价不会如上一次经济衰退般下泻。      高盛在报告中修订了对香港楼市的预测，预料未来12至18个月，香港住宅、写字楼及零售物业价格将分别下跌10%、20%及10%，原预测是分别升15%、20%及10%。 　　香港房地产发展商嘉里建设集团旗下嘉里发展公司执行董事朱叶培也认为，虽然特区政府增加土地供应，但相信市场对私人住宅的需求仍然强劲，每年吸纳1.5万至1.63万个单位应没问题。 *[e-mail]