昔日上海滩房地产华人大业主

发现●上海


当外国房地产商利用上海租界的政治条件，从“永租”土地建房出租或出售、代客买卖、代理经租等业务中取得厚利的时候，首先引起他们雇用的买办们羡慕，同时也导致华人中的官僚地主和富商巨贾投入房地产经营以牟利。

投资房地产获利之大，常超出投资者的预料，因房地产是当时信贷的最可靠的担保品，可运用筹集资金，故在本世纪二、三十年里，即涌现出许多华人房地产投资者，尤以拥有巨资购置房地产用以出租收益和自身享受，被称为“守业”的房地产大业主最为突出。

房地产业主中的大业主又称大户，1956年上海市房地产业社会主义改造时，占有房屋建筑面积1000平方米以上的有2727户，其中5000平方米以上的369户。他们拥有各类房屋6,500余幢，建筑面积9,308,000平方米，土地13,855亩。大业主所拥有房屋，无论从房屋的质量、数量都超过经工商登记、参加同业公会的房地产商。大业主自行雇员建立的经租帐房因不办工商登记，不交纳营业税，帐册不全，劳资关系不明确，租金收入全由业主自行支配。

由于房地产的买卖频繁，占有情况经常变化，迄1956年私房社会主义改造时所存在的大业主，有些是抗日战争期间发了国难财而出现的新贵；有的是原“守业”大业主，几十年来仍维持其大业主的地位不变；有些原来是有名的大业主，随着时日的推移、经济地位的变化已不复存在。

大业主的成分比较复杂，有旧社会下野的官僚、军阀及其亲属；也有一些是封建地主和汉奸，更多的是工商业者。

一.官僚军阀

一些官僚、军阀鉴于政局变幻，出于预留退路的考虑，往往到上海租界内购地造房，营造安乐窝，又由于上海的地价随着城市的繁荣，上升不已，购置房地产不仅有租金收益，且可得到地价上升的利益，所以他们乐于对房地产投资。晚清大吏李鸿章、盛宣怀，曾任五省联军总司令的北洋军阀孙传芳和民国时期“四大家族”之一的孔祥熙可为代表。

李鸿章除在上海法租界拥有具备亭台楼阁之胜的丁香花园外，还曾在海格路(今华山路)置有豪华住宅。后来他家还把海格路住宅改建成“海上名楼”枕流公寓，分户出租。今南京西路人民公园对面沿街数十幢市房和后面的住房，即梅南坊也是他家所有。

华山路849号，丁香花园
上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一

枕流公寓位于华山路699-731号
西班牙式公寓大楼
上海市优秀近代建筑

盛宣怀在上海两租界(公共租界和法租界)购置的房地产更多，且多在闹市，除用作自用的静安寺路(今南京西路)和霞飞路(今淮海中路)两大住宅外，把许多出租房分给子女掌管，其中有整条里弄建筑群、大楼、仓库等。

盛宣怀故居,淮海中路1517号
70 年代中日建交后，这里成为日本国驻上海领事馆，现为日本总领事的住宅。一百年来上海滩保存最好的大花园洋房之一。

孙传芳下野后在天津租界当寓公，他在上海法租界西门路购置了占地10余亩的西成里市、住房130余幢产业，初委托比商鲁义士洋行经租，不久收回，由其子女掌管。

国民党政府统治时期，新的官僚、军阀在上海租界购置房地产的更多，其中以孔祥熙拥有的房地产最好、最多，例如：今淮海中路的培文公寓、武康大楼都是四面或三面临马路的高大建筑，其他如武康路的蜜丹公寓，南京东路的嘉陵大楼和许多新式里弄住宅不下200余幢。

 
培文公寓原名培恩公寓，淮海中路453-457号
现为上海市妇女用品商店

武康大楼原名诺曼底公寓，位于淮海中路1836-1858号。
上海市近代优秀建筑


南京东路99号,迦陵大楼

曾任国民政府交通部长的王伯群(他是仅次于蒋介石的国民党军事领导人何应钦的妻舅)，除在上海愚园路建了占地10余亩四层豪华的大住宅(今为长宁区少年宫使用)外，还有座落泰兴路56弄华严里全弄出租房。至于文官厅长以上，武官军长以上在上海租界购置房地产的例子，举不胜举。

愚园路1136弄31号，王伯群的豪宅
上海市优秀近代建筑，市文物保护单位。

二.买办

当买办一般均须向洋老板交保证金，如能以房地产代替，最受洋东欢迎。所以不少买办原是房地产业主，当了买办后又进一步利用买办地位经营房地产。

早在1861年就担任英商宝顺洋行买办的徐润，便以投资买地造屋出租牟利，至1883年他所拥有的房地产其中已建房的土地面积达320亩，未建房的土地(包括待开发的郊区农地)2900 余亩，共计建房5000余间，为晚清同(治)光(绪)年间上海最大的房地产业主之一。

虞洽卿原是荷兰银行买办，在1926-1927年国民革命军北伐时帮过蒋介石的大忙，他拥有大楼、公寓、花园住宅、新旧里弄房屋百余幢出租收益。南京西路著名的重华新村是从他原有自住的大花园住宅中划出部分园地建造的。在他死后其子女把继承所得的产业有的组织经租帐房管理，有的委托他人经租。

英商祥茂洋行买办陈炳谦，是买办中投资房地产最多、置产最广的房地产大业生，申达经租处经租的包括大楼、公寓、仓库、里弄等房屋845幢，几乎全部是他所遗下的产业。

三.汉奸

抗日战争爆发，我国东南半壁沦陷后，一些民族败类包括少数商人成为汉奸，他们在上海广置产业，成为大业主。

原任国民党中央宣传部长、江苏省教育厅长的周佛海，一贯标榜清高，自称仅有的在上海愚园路里弄住宅一幢还是陈调元(旧军阀，投靠国民党后任军事参议院院长)赠送的，但实际上自从他当了伪财政部长兼中央储备银行总裁后，即以其妻舅杨惺华(伪财政部总务司长兼中央信托公司总经理)出面，操纵金融、投机倒把，收赃受贿广置房地产，除湖南路豪华大住宅和淮海中路、长乐路、高安路精致的小洋房外，专作出租收益的沿街市房、里弄住房也有100余幢。

曾任伪国民政府内政部长兼江苏省长的陈群(1927年蒋介石在上海进行四·一二反革命大屠杀的刽子手，当时被称为“狼虎成群”的陈群)在沪也购置了大量房地产，其中如辽阳路5l弄、四川北路1991号、常熟路188弄都是大花园住宅，另有出租的住房数十幢。

原来从事轮船运输兼营煤炭购销业务的徐贵生和卷烟产销的丁厚卿，上海沦陷后当了汉奸。


徐贵生与日本陆军部勾结，会同日商三井洋行合组大中联煤号——后改称大中联煤炭统配处，自任总经理，统制全市煤炭运销。他又自设大昌煤号，专营煤炭黑市交易发了大财。购置了包括占地10亩余坐落淮海中路的大花园住宅和各类市、住房160余幢和码头、仓库等特种建筑。

丁厚卿原是生产“金字塔”牌卷烟的福新烟厂厂主，自担任了伪全国商业统制协会理事和伪华中烟草统制委员会主任委员以后，垄断烟草运销，成为巨富，在敌伪统制烟草的三、四年内，竟买了房地产30余处，计有大楼、公寓、市房、里弄住房424幢，还有沿着苏州河的岸线地基17亩。

盛宣怀的胞侄盛文颐(以盛老三闻名)在晚清和北洋军阀政府统治时期做过大官(东三省巡阅使)，1939年与日本军方合组统制运销烟毒的机构“宏济善堂”，并在江、浙的大、中城市设立分堂毒害人民，1946年由首都高等法院以汉奸罪判处死刑。他在瑞金二路的特大花园住宅，占地40亩，抗日战争胜利后由励志社使用，现为瑞金宾馆。是旧上海最大、最豪华的住宅之一。

四.工商业者

工商业者兼营房地产而成为大业主大体上有两种情况，一种是大量购置房地产使财产增值、保值并借以周转资金(可用作信贷的保证)；一种纯粹为了保值盈利而买房购地，既可自身享受，更可传子传孙。大多数工商业者的置产动机属于前者。

纺织业代表性人物荣鸿元(申新系统)、郭乐、郭顺(永安系统)和长期从事纺织、机械工业的代表性人物严裕棠在上海都拥有大量房地产。

荣鸿元在陕西北路威海路北的老宅(现由各民主党派上海市委会使用)和淮海中路的新宅(现由美国驻沪领事馆使用)都是有名的建筑物。此外他还拥有威海路大花园住宅和复兴西路良友公寓等出租房和虹桥路占地数十亩的两处苗圃。

陕西北路186号荣氏在沪早期寓所，人称荣氏老宅


淮海中路1469号,美国领事馆

郭乐、郭顺除在南京西路有两所对称的独立式花园大住宅(现由上海市人民政府外事办公室和对外友协分别租用)外，四川北路的大型里弄永安里便是他家用以出租的产业。严裕棠拥有各类房达431幢，无论从质量和数量上看，都居工商业者房地产大业主的前列。

永安公司老板郭乐的豪宅, 南京西路1418号
上海市近现代优秀保护建筑

继承工商业者祖辈遗产，依房地产的收益为主要经济来源的大业主是后一种类型。浙江湖州丝商刘贯金生前在沪置有大量的房地产，由四个儿子继承，各列堂名管理。其中仅刘景德堂一户，业主刘湖涵，即拥有6层办公大楼一座，仓库两所，里弄房屋630幢，抗日战争以前每月可收房租5万元(此时每石白米约10元左右)。上海解放后，尽管租金水平较低，每月仍可收房租3万多折实单位，在当时约合人民币1.8万元。

所有这些阶层的人物，构成了旧上海房地产大业错综复杂的阵营。

资料来自上海地方志