全球局势动荡政策屡变 私宅市场何去何从？

文/李碧婷 译/吴慧敏　(2011-09-17)

疲弱的美国经济和日益扩大的欧洲国债危机，再加上美国的信用评级在8月初被调低，全球经济出现双谷衰退的风险已经大增。 　　局势的不稳定，打击了整体市场和投资者的信心，再加上政府最近实施的一些新房屋措施，包括调高预购组屋和执行共管公寓的家庭收入顶限，新加坡私宅市场上空正笼罩着一片乌云。 　　虽然许多人喜欢在这种风险高涨、政策转变的非常时期，预言房市接下来的命运，但我们也不应该忽略将房市带到现有水平的驱动力。 今年上半年房市表现如何？ 　　尽管政府已经几次为房市降温——最严重的一次是今年1月——但今年上半年私宅市场的需求仍维持健康。这主要是因为新加坡的经济稳定、就业前景良好、现金流量充裕，而且利率环境处于历史低位。 　　今年上半年，发展商卖出的新私宅和二手市场上成交的私宅，达到1万6822个单位，这虽然比去年同期减少18％，但还是比2001年至2010年期间的半年平均数高了50％。 　　这显示，市场拥有一批真诚的买家和长线投资者。 　　虽然房价在过去6个月放缓增长，但是，健康的需求量还是扶持全岛私宅价格在今年上半年攀升4.2％。此外，乐观的商业和就业前景，也扶持私宅租用活动，带动私宅租金在今年上半年上升2.5％。 2011年前方还有什么？ 　　现在，市场的下跌风险加剧了。欧洲国家的债务问题扩大，再加上美国经济疲弱，我们已不可能奢望未来几个月的全球经济将蓬勃增长。 　　西方国家的经济窘境和金融市场的动荡不安，可能进一步打击投资者的情绪和信心。再加上政府不断通过售地计划和组屋建造工程，来增加房屋供应量，更是为乐观的私宅市场情绪浇上一盆冷水，导致买家对私宅市场裹足不前。 新加坡经济基础仍然健康，欧美的经济窘境反而可能吸引一些资金流入，让新加坡私宅市场成为投资者眼中的亮点。（档案照片） 　　政府调高购买预购组屋和执行共管公寓的家庭收入顶限，也可能影响一些新的私宅需求。虽然影响力估计不会太大，但是一些买家还是可能花更长的时间来衡量自己的选择，并且可能采取较谨慎和节约的态度，转而购买组屋或者执行共管公寓。 　　然而，新加坡还是可能从现有的欧美经济和债务危机中受益，因为一些资金或许会从西方国家转移到亚洲来。安全、稳定和亲商的投资环境，再加上货币坚挺、拥有AAA信用评级，都可能让新加坡私宅市场成为投资者眼中的一个亮点。 　　虽然经济前景不明朗，但我国经济基础还是相当健康。政府预计，今年我国的经济能够取得5％、6％的增长。再加上利率到2013年为止预计都会维持低水平，原本守候在旁的投资者，也可能会被吸引入场，持续为私宅需求提供支持力量。 　　从一个较平衡的角度来看，今年市场对新私宅的需求量估计将保持在1万5000至1万5500个单位之间，比2010年减少4.9％至7.9％。但是，新私宅销售量还是比过去十年来的平均年需求（9777个单位）多了60％。 私宅价格指数放缓涨幅 　　综上所述，市区重建局的整体私宅价格指数已连续七个季度放缓涨幅，未来两个季度预料还是会继续放慢脚步，带动今年全年的全岛私宅价格指数涨幅累积达到8％，比2010年的17.6％涨幅来得平缓。 　　同样的，虽然未来的下跌风险可能影响商界的商业决策和扩展计划，新加坡的就业前景预料还是会在2011年的最后几个月保持乐观。这将为私宅租用活动提供支持力量，全岛的私宅租金指数估计会在2011年全年上升不超过5％，不过租金涨幅相信在下半年放缓。这是假设外在因素没有进一步显著恶化。 　　虽然市场人士和潜在买家可能被不稳定的局势和政策改变怔住了，但是新加坡私宅市场的健康，以及个人的购买决定，不应该被短期、浮动的条件影响。人们不应该忘记，本地的住宅市场仍相当健康，而且这些基本的市场条件将继续存在。 　　亚洲是一个增长强劲的地区，这将继续扶持新加坡作为一个全球商业与投资平台。经济发展局也致力维持新加坡长期的经济增长，这将扶持本地的业务开发、企业扩充、职位创造和增聘活动。长期来说，这会为房屋买家和投资者带来机会。 　　目前，西方国家面对的危难，也可能为亚洲带来机会，吸引更多资金流入。再加上利率到2013年都会维持在低水平，住宅需求和租金增长也将得到支持力量。 　　新加坡政府一直留意住宅市场，能够迅速地根据市场情况作出改变。从正面的角度来看，政府的热切关注，其实有助住宅市场保持健康，让它能够配合经济同步增长。 　　虽然新加坡政府收紧了移民条例，不过它应该不太可能完全舍弃外国人才和劳工，因为毕竟有些工作是本地人不愿意或不能接受的。稳定和可持久的人口增长率，也有助新加坡的经济保持增长，让社会更具活动，这将为国人组织家庭和房屋需求提供一个起点。 　　亚洲人大多都对房子有一种情意结，希望能够拥有自己的房子。再加上房地产具有抗通胀作用，预料将继续为房屋市场提供需求。 　　总的来说，虽然市场人士和相关利益团体都采取较谨慎的态度来面对眼前的挑战，将眼光放到短期风险和改变以外，仔细研究所有的可能性也是很重要的，这将让潜在买家能够做好准备，抓紧私宅市场可能提供的商机。 作者是高力国际（Colliers International）研究咨询部研究分析师

《联合早报》 （编辑：梁嘉芪）