港评：楼价现转向讯号 调控减力免触礁

（香港）  (2011-09-17) 　　

（联合早报网讯）香港星岛日报报道，港府公布下一季卖地计划，策略与之前有所转变，把公开拍卖地皮改为招标，而且出售地皮规模减少。不过，当局主动推地的做法未变，反映当局在调控楼市初见成效之际，抱着摸着石头过河的心态，期望能令楼价软着陆。

　　当局宣布新卖地计划，推地力度似乎减弱，负责官员解释，调整策略与过去几幅官地拍卖成绩有关，显示当局留意到持续有土地以市场预期下限价成交，个别还出现仅以竞投价卖出的情况。透过拍卖涉及金额较小的土地，似乎是想令受压的市道稍为纾缓。

　　对于新的卖地策略，有学者分析，新安排显示当局看到楼市存在不明朗因素，改推的住宅用地规模较小，中小型发展商亦能参与，可望增加竞投气氛，估计放慢推地步伐，可令市场慢慢“回气”。政府的做法似乎是想稳定楼市，不想楼价“大上大落”。

　　吸取教训

　　楼价飙升，市民难于置业，引来社会不满，为了解决怨气，当局决定作出调控，现在楼价稍稍回软，政府立即降低调控力度，未必代表政策有变，反而可能是反映了为政者吸取了回归后楼市大跌的经验，避免推地过急，令楼价出现直线下滑，宁愿戒急用忍，逐步增加供应，使市道慢慢降温。

　　政府对于调控楼市小心翼翼，除了因为物业价格升跌，会影响消费和市民财富，相信亦与外围情况非常波动有关。美国近日多个数据均反映经济减速，有可能出现双底衰退；与此同时，欧洲情况更不乐观，尤其过去一星期，希腊债务违约的揣测不胫而走，意大利为推销国债，不惜向中国领导人开口求援，加上瑞士被逼把法郎和欧罗挂?，在在反映金融市场风高浪急。

　　欧债危机不单汇市，同时还可能触发信贷紧缩。九七年刮起的亚洲金融风暴，令市场资金变得极度紧绌，息口急升令斩仓盘涌出，把本地的楼市泡沫刺破，触发多年的跌浪。事后政府的房屋政策，被指调整太慢，犹如转向不及撞到冰山的“铁达尼号”，有了前事之师，按理官员不会再如以往，拟定政策后就“摆硬?”。

　　楼价趋势有一定惯性，已经出现的方向，除非遇到较大的逆转力度，才会改变方向。当局去年底开始打击楼市措施，但要到最新公布的差饷物业估价署数字，才掉头回落，首度呈现转向讯号。按照这个情况推断，若果各项因素不变，楼价有可能继续调整一段日子，假如调控力度不变，不排除有加速调整的可能。

　　未必代表改变推地政策

　　新一季推地力度降低，并不代表调控楼市的政策有重大转变。首先，当局下季仍然维持推地，反映继续运用在手的供应主动权；再者，打击短炒的印花税维持不变，这项“辣招”不取消，短炒投机的风险依然很大，特别是当市场存在不明朗因素，博反弹要承担接近两成的楼价风险才能止蚀。还有不能忽略的，是面对外围金融危机未散，金管局严密监察银行信贷，令到借钱炒卖楼宇难度大增，故此就算推地速度稍为放缓，楼价炒风不易转炽，用家想趁市道转弱入市，最重要是看本身负担能力。

　　政府增加供应和打击炒风双管齐下，令楼价开始出现降温，政府最理想当然是令楼价适度下跌，达致软?陆的效果，要达到这个高难度目标，调控力度和速度不能太轻太慢，但也不能一味用劲。新一季推地减少，暂时可视为调控过程的观察期，究竟未来房策会否再有重大举措，仍待《施政报告》发表，估计大方向仍以调控中求稳为主调，实际是否如此，要到下月方可见到端倪。

加息急冻港楼市

（香港）   (2011-09-19)

（联合早报网讯）香港文汇报报道，上周五汇丰及中银突然宣布加按息，急冻市场一二手物业成交。二手方面，美联及中原公布的刚过去周六日十大主要 屋苑成交情况中均出现大量零成交个案，其中美联统计十大屋苑中六个无成交，还出现九龙区二手主要屋苑成交捧蛋的状况。而一手成交过去两天更只有3宗。有分 析指出，现时外围市况未明，加上政府下月将公布施政报告，料楼市胶着情况近期将延续。 　　美联物业指，上周六及日主要屋苑成交由前周的33宗，跌54.5%至仅15宗，其中海怡半岛、丽港城、黄埔花园、新都城、美孚新邨及愉 景新城六个屋苑均为零成交；该行统计中更出现整个九龙区大型屋苑零成交情况。中原地产数据显示，过去两日该行十大屋苑仅得22宗成交，较前周25周跌3 宗，九龙区美孚新邨、丽港城及将军澳新都城，均出现零成交情况。 　　新盘快开售吸走客源 　　银行加息成为打击买家入市意欲的主因。中原董事总经理陈永杰称，不少准买家已即时搁置入市计划，而外围环境走势未明，买家亦担心负面消 息陆续有来，对入市缺乏信心，因而令二手交投继续胶着。过去周末，九龙区成交特别惨淡，代理指与长实将军澳领凯部署开售有关。美联物业董事何铭培称，领凯 过去两日扯走不少睇楼客，冻结了九龙区之大部分购买力，令该区本周末主要二手屋苑成交几近停顿。 　　市况差业主减价出货 　　事实上，过去两日成交中亦不乏减价个案，如太古城金枫阁中层D室，原业主今年6月起开始放盘，叫价1,250万元放售，中原首席分区营 业经理赵鸿运称，由于市况转差，业主愿意减价出货，最终累计减价196万元至1,053.8万元售出单位。即将有新盘推售的将军澳区，亦录得减价个案，香 港置业营业经理冯俊亮称，将军澳广场6座高层A室，业主轻微减价20万元至398万元售出单位。受加息消息影响，沙田第一城过去两日睇楼量大跌3至4成， 中原区域营业经理黎宗文指，过去两日该盘仅录得3宗成交，预料交投将继续下滑。美联助理区域经理保耀倬亦指出，不少买家宁愿等到施政报告出炉后，再做入市 决定，加上区内业主亦未如之前一样扩大议价空间，令该区二手成交持续拉锯。