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文/林金民 译/李敏雯 (2011-09-17)
两个执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）——Blossom Residences和RiverParc Residence在今年7月份相继登场的一个月内，已经售出600个单位或总数1100个单位中的60％。 经过五年多的沉寂，执行共管公寓再次于2010年10月登场。从那时起，已经推出了六个项目，共3620个EC单位。这些包括盛港的Esparina Residences、义顺的The Canopy、榜鹅的Privé、盛港的Austville、巴西立的Belysa、武吉班让的Blossom Residences和榜鹅的RiverParc Residence。 到7月为止，大约2800个EC单位已经卖出，这代表了所有现有供应量的74％。这是新加坡人对可负担得起的公寓住屋抱着如饥似渴欲望的另一种表现。 提高收入顶限与津贴 今年8月，政府宣布把预购组屋（build to order，简称BTO）的家庭月入顶限从8000元调高至1万元，并把EC的顶限从原有的1万元调高至1万2000元。 与此同时，首次购屋者公积金购屋津贴（CPF Housing Grant）也有所调整。在新政策下，家庭收入低于1万元的国人在购买EC时依旧可享有3万元的公积金购屋津贴；家庭收入介于1万元至1万1000元的人可享有2万元津贴；家庭收入介于1万1000元至1万2000元的津贴则是1万元。 只要在8月15日或以后推出市场的EC项目，新政策都适用。这对收入较高的买家更有吸引力，特别是那些家庭收入介于1万元至1万2000元之间的买家，因为在新政策之前，他们无法购买EC，而随着大众化私宅价格持续上扬，这些买家也几乎无法负担大众化私宅。 新政策出台后，这些买家也可以涉足EC市场，并能享有介于1万元至2万元的政府津贴。 为了要了解提高家庭收入顶限对于EC市场的影响，房地产咨询顾问公司世邦魏理仕（CBRE）对现有EC买家做了分析。根据发展商提供的初步数据，大多数的EC买家，约介于55％至70％，是家庭收入在8000元或以下的。少于一半的买家（越30％至45％），家庭收入是介于8000元至1万元之间的。 这让人感到意外，因为人们一般相信家庭收入低于8000元的家庭，会更愿意购买预购组屋（build to order，简称BTO）。然而有相当一部分买家却直接选择购买EC，这其中的原因，很可能是3万元的津贴以及一些来自家庭成员的资助。
相比之下，从2010年第四季到2011年第二季之间，一间崭新五房式组屋的价格介于29万元至35万元，而新EC的售价几乎贵了一倍，介于70万至75万元。 这么说，那些收入介于1万元至1万2000元的买家须了解，收入每增加1000元，津贴就减少1万元。这并不一定意味着，他们更容易购买EC。买家签下购买意向书（option to purchase）之后，所必须支付的20％首期中一部分来自购屋津贴，因此那些能享有全数3万元津贴的买家，将比那些少获得津贴的买家，在所须支付的现金部分少得多。 在一些地点，EC推出的价格要比附近大众化私宅便宜18％至35％。去年10月至今年7月间，卖出的EC平均售价介于每平方英尺650元至760元。这比同一时期新大众化私宅平均卖出的800元至1100元的尺价来得更优惠。 更多组屋提升者购买 根据行内人士的说法，来自组屋提升者的兴趣更高了。在2010年之前，约有85％的EC买家是首次购屋者，其他则是组屋提升者。最近的EC销售却显示，有大约35％的买家是组屋提升者，65％则为首次购屋者。 首次购屋者人数减少，也意味着更少人能负担得起EC，因为EC的售价已经比2008年第二季上扬了22.5％。 EC供应量更高，但价格还会涨吗？ 在未来两至12个月，买家可预计有3560个EC单位注入市场，主要来自四个已经被发展商标下的地段和两个将在今年10月以前卖出的地段。 政府售地计划下还包括两块位于备售名单上的EC地皮。如果被发展商“勾”出并标下，可再为市场注入1200个单位。 尽管EC供应量增加，买家关注的是发展商将把EC的价位定到超越目前每平方英尺700元至750元的范围。其中一个原因是EC的地皮价格已经水涨船高，另一个原因则是目前市场供应短缺，家庭收入顶限调高会吸引更多正在观望的买家。 与预购组屋不同的是，政府不为EC定价，EC的价格取决于市场机制和发展商本身。 然而“双谷衰退”的威胁和全球经济大环境的恶化，无疑将制衡高涨的房价，这包括EC在内。 如果更糟的情况的确发生，不利的情况比预期来得更长久，并根深蒂固，那么政府为购买EC所设下的最低居住年限，反而不是那么漫长。 本文作者是世邦魏理仕研究与咨询部副董事 | ||||
《联合早报》 |
