芽笼不旺房价旺店价？

摘要: 转帖：芽笼不旺房价旺店价？

吴慧敏　龚慧婷　苗丰恬 (2009-12-20)　　

 

　　芽笼越夜越美丽

　　芽笼，既是个通宵热腾的美食天堂，也是不同宗教及民间社团落户的所在，但更深入人心的却是其花街柳巷的形象。

　　对许多新加坡人来说，如果要投资房地产，绝对不会考虑芽笼，因为在他们的眼里，这里不但龙蛇混杂、流莺四窜，房价也如一潭死水，没有太大的增值空间。

　　但事实真的如此吗？

　　芽笼出过好几个“芽笼王”，从环宇(Grandlink)集团主席吴振顺、特锐集团（Torie Group）董事经理陈永发，到飞龙集团掌舵人许伟明，全部都靠买卖芽笼房地产发迹。

　　实际上，芽笼的房地产市场跟这个地方一样，拥有许多层次，并不是黑与白这么简单。这个色彩斑斓的地区，就像是个多面女郎。不但是“上游”的房产价格，跟“下游”有很大的不同，双数巷子跟单数巷子的房产价格也有巨大的差异。

芽笼，是个通宵热闹的美食天堂。（龙国雄摄）

　　人们不喜欢在芽笼购置房子，因为这里的街巷杂乱、交通拥挤，但也因为街巷杂乱，反而能聚集人气，车如流水马如龙，带动店价和店租过去三年来节节攀升。

　　甲之熊掌，乙之砒霜，同样一个房地产，有人避之唯恐不及，也有人情有独钟。同样一个地区，有人蒙受惨重的亏损，也有人赚个盆满钵满。

　　或许，芽笼可以一匹烈马来形容，不容易驾驭，但若你有过人的胆识和身手，却可以打下自己的一片江山。富贵险中求，是许多在芽笼发迹的老板们所信奉的金科玉律。但对于一般风险承受能力不大的人来说，或许至少应该学习领会她的多面性，这样才不会辜负了她的美丽。

　　芽笼“下游”地带　店租涨潮

　　台湾永和豆浆油条大王是芽笼的老字号小吃店，已有20多年的历史。这家豆浆油条烧饼专卖店多年来都在9巷的三层楼店屋营业，却在2007年12月搬到芽笼27巷A。

　　老板董戎（50岁）说：“我们本来在9巷付一个月2万8000元的租金，两年前因为有人告诉业主，愿意付他5万元租金来经营夜总会，我不愿意多还一倍的租金，所以搬到了27巷A。”

　　他现在租用的店铺大约3400平方英尺，起初每个月付2万元的租金。这个月租约刚刚到期，业主又抬高租金，现在每个月得付2万4000元。

店屋租金可倍涨

　　熟悉芽笼商店行情的房屋经纪杨开程说：“芽笼的店租和店价在2007年、2008年初涨得特别厉害，尤其是芽龙路‘上游’双数巷子的那一排店屋，租金甚至可以上涨一两倍之多。”

　　2008年底全球金融大海啸爆发后，股市狂泻，芽笼的生意也受到影响，加上警方今年4月至6月进行一轮大扫黄，7月至9月又来一轮，使到芽笼的阻街女郎排排站的景象不复存在，人潮也减少许多。

　　一些业者的生意比起2007年全盛时期下跌至少一半，甚至多达六七成。过去几个月，已有不少餐馆、酒廊和酒店倒闭。

　　尽管如此，仍有许多人前仆后继地涌入芽笼，特别是芽笼路“上游”地带（1巷至23巷）的店铺，因为供应少，所以还是非常抢手。一家店倒了，几个星期后又有一家新的开张。

　　业内人士相信，这可能跟中国人涌入这个地区有关。近一两年来芽笼涌现了许多华文招牌，今年1月，新加坡的英文生活杂志“IS”就以“Gong Xi Geylang（恭喜芽笼）”为封面故事，称芽笼为新“唐人街”。

　　根据杨开程的观察，目前芽笼的商店租户，十之七八为中国人，无论是火锅店、咖啡店、手机店、网吧、杂货店，都可以看到他们的踪影。不过，他们一般只租不买，买家仍以本地人居多。

　　第一太平戴维斯的数据显示，在芽笼区买房子中国买家并不特别多。今年来，有938个芽笼区的私人房屋成交，其中731个（78％）是新加坡人购买的，61个（6.5％）是马来西亚人购买，只有38个（4％）由中国人买下。

　　第一太平戴维斯的数据也显示，芽笼的店屋租用活动确实在过去一年显著增加，每一季都有上百宗新租约被签下，比2007年的70、80宗显著增加。

达高轩价格已超越一般大巴窑或女皇镇公寓。(谢智扬摄）

　　不过，店屋租金在2008年中飙到每平方英尺3.51元的巅峰后，最近稍微有点回软，已逐步下滑至每平方英尺2.84元。但商店的租金，却还是在今年第三季再创新高，每平方英尺达到9.17元，甚至已突破去年第二季的每平方英尺8.62元的水平。

　　杨开程透露，最近几个月，芽笼“上游”地带的一些店铺租金确实稍微软了一点，但并没有显著下跌。

　　不过，“下游”（25巷至40巷）的店铺租金，反而因为许多“上游”的业主被挤到“下游”去，加上25巷至30巷的流莺有所增加，人潮越来越兴旺，所以被带动上涨。

　　“过去一年多，芽笼25巷至30巷的店铺租金涨了大约两成，这里以前1万多元就可以租到一间差不多1800平方英尺的店铺，现在要2万元才可以。”

　　不过，这仍然比芽笼最旺的地带——介于8巷至16巷、面对芽龙路的那一排商店租金便宜。现在这一排号称“芽龙乌节路”的角头咖啡店，租金要2万6000元至3万元一个月。

　　芽笼路这条主干道路旁的公寓价格，或许会比其他地区来得逊色，店铺租金却足以傲视其他地区，包括东海岸路、牛车水、丹戎巴葛一带。

　　杨开程透露，目前“芽龙乌节路”的角头店铺，租金可以高达介于每平方英尺10元至16元，或许只有荷兰村主干街道的每平方英尺大约20元才能够超越。如果是介于单数巷子，虽然同样面对芽龙路，但店租却相差了三四成。

　　芽笼公寓价格参差不齐

　　根据市区重建局的定义，芽笼从基里玛路(Guillemard Rd)、芽笼路、沈氏道，一路延伸至阿裕尼1至5道、巴耶里峇大道、惹兰友诺士、史蒂尔路(Still Rd)、坤成路(Koon Seng Rd)、德明路(Dunman Rd)和旧机场路。

　　如果单看芽笼路这条主干路，特别是“上游”属于红灯区的双数巷子（2巷至20巷），其住宅价格确实比不上其他地区。

　　芽笼距离市区只有三四个地铁站，如果拿这几条红灯区街道的房子，与同样距离市区三四个地铁站的大巴窑和女皇镇相比，那么，这里的楼价很明显逊色。

　　例如芽笼16巷的水晶园公寓（Crystal Lodge），属于永久地契，在2001年完工。四个月前，这个项目有两个单位转手，平均尺价只有399元。

　　隔一条巷子、芽笼14巷的永丰阁(Wing Fong Court)和永丰楼(Wing Fong Mansion)，同样属于永久地契，在1997年完工，目前的二手转售价格也只有每平方英尺大约466元。

　　不过，如果走到芽笼的“下游”地带，即24巷至40巷，由于已经不是主要红灯区，楼价也开始显现出一些层次来。

　　例如红灯区以外的芽笼40巷，因为环境比较幽静，所以水景轩（The Waterina）的平均尺价高达800元左右。这个永久地契共管公寓在2005年完工，由本地知名发展商嘉德置地承建。

　　至于距离水景轩不远、坐落于基里玛路和林亚雨路(Lim Ah Woo Rd)交界处的Suites @ Guillemard，更因为尺价创下平均1234元的新高，引起市场哗然。这个永久地契共管公寓在两个月前推出，由于单位面积偏小，最小的只有258平方英尺，单位价低，所以火速卖掉九成的单位。

　　如果走到芽笼区更外围地带，例如靠近旧机场路、达高打弯(Dakota Cres)的达高轩，价格更有天壤之别。

　　这个项目因为较靠近加冷区，加上发展商巧妙地将它与新加坡体育城、滨海艺术中心、滨海金沙IR，以及濒水生活概念等联系起来，所以尺价达到980元的水平，已经超越一般大巴窑或女皇镇公寓。

　　实际上，达高轩和Suites @ Guillemard就带动了整个芽笼区的楼价在今年第四季攀升至至少三年来的最高水平。

　　第一太平戴维斯(Savills)的数据显示，芽笼的整体楼价从今年第一季开始攀升，由597元的平均尺价，上升至726元、724元，再到今年第四季的868元。

　　这已经与女皇镇和大巴窑的整体楼价相去不远，目前女皇镇的整体楼价约每平方英尺924元，大巴窑的整体楼价则大约每平方英尺885元。

芽笼楼价也跟大市波动

　　以价格走势来说，芽笼的楼价就整体而言，其实也还是跟着大市波动的。

　　例如永丰楼的一间1238平方英尺的单位，由发展商在1995年8月，也就是楼市高峰期，以66万3000元卖出。2002年12月楼市进入低潮，业主以45万5000元脱手，估计蒙受至少20万元的亏损。今年楼市再次回弹，这个单位两个月前转手，以53万元成交，楼价上升了16％。

　　例如沈氏林公寓一间1238平方英尺单位，在2002年2月楼市低谷期，由发展商以56万元，也就是452元卖出。三个月前，这个单位以65万元，即525元的尺价卖出，价格涨了16％。

　　例如水景轩一间893平方英尺单位，由发展商在2002年5月以53万元卖出。今年7月，一名买家以58万2000元买下，短短4个月后以63万元卖出，如果不包括佣金和印花税，应该也有几万元利润。

　　芽笼房子值得投资吗？

　　对于芽笼的房地产，特别是靠近红灯区的房子，有些人避之唯恐不及，有些人却偏偏情有独钟。到底这一带房子有什么魅力，又有什么缺点呢？

近一两年，芽笼涌现了许多华文招牌。（龙国雄摄)

　　芽笼房子的魅力

　　①单位价低

　　芽笼非常靠近市区，又是个美食天堂，购物也方便，但位于红灯区的公寓，单位价却比同样靠近市区的大巴窑、女皇镇等区来得低。

　　熟悉芽笼房产行情的房屋经纪杨开程说：“只有在芽笼，你可以50、60万元买到一间千多平方英尺的永久地契共管公寓。这样的价钱是其他地区看不到的。”

　　②租金回报率高

　　虽然投资额低，但是芽笼的租金水平却相当稳定。如果纯粹以租金回报率的角度看，芽笼的房子确实相当吸引人。

　　例如永丰楼一间3+1房式单位的月租叫价2600元，以成交价53万元计算，如果不扣除维持费和房地产税等成本，每年租金回报率近5.9％。这比一些地区的4％、5％来得高。

　③租用市场活跃

　　芽笼区非常鲜活，除了双数巷子的红灯区和夜总会、卡拉OK等声色场所，芽笼还有80至100家社团和宗乡会馆、200多间神庙和佛堂，以及通宵营业的餐馆、咖啡店、网吧、杂货店等等。不单单是流莺，许多餐馆头手、侍应生、店员等都会为了“工作需要”，而选择住在红灯区，为芽笼的房屋租用市场提供了一定的支持力量。

　　此外，在芽笼较外围地区，例如沈氏通道或阿裕尼地铁站附近的私人住宅，也吸引到一批对所谓的“芽笼色彩”毫不忌讳，反而情有独钟的国人和外国人居住。例如著名画家陈瑞献就是芽笼很有名的住客。

　　芽笼房子的缺点

　　①生活上的不便

　　芽笼红灯区内不但随处可以看到流莺、寻芳客的踪迹，也不乏一些身份和背景跟身上纹身一样色彩缤纷的人物出没。

　　居住这里的女性，常常会在自家门口被男人注视、搭讪、甚至要求服务，以致许多良家妇女都不愿意入住。即使是男性，也会在自家门口被小姐和皮条客拉生意。

　　加上街巷混乱，特别入夜后交通拥挤，不时有人醉酒闹事、纠众打斗，给人“环境复杂”的负面印象，为住客的生活平添几许不便，有年幼子女的家庭更不愿意孩子在这种环境下成长。

　　②贷款不容易

　　虽然芽笼可以找到比较便宜的房子，但也因为红灯区的关系，向大多数金融机构贷款并不容易。如果要在芽笼，特别是属于红灯区的“上游”地带购买私人房屋或店屋，最好有足够的现金。

　　房屋经纪杨开程说：“在芽笼买房子，不容易跟银行借到钱。如果贷款条件和纪录好的话，或许能够借到房价的50％。”

　　③买家群较小

　　虽然芽笼的房子投资额低，租金需求兴旺，但是增值潜能并不特别吸引人，再加上形象问题和贷款不容易，愿意在芽笼购买房地产的，还是只有一批特定的人士。

　　④出租风险高

　　由于芽笼区龙蛇混杂，不少流莺持的只是短期旅游签证，如果业主不选择的话，芽笼的房子是不怕找不到租户的，但也意味业主需要承担较大的风险，随时可能因为违例用途和非法逗留而惹上官司。

　　据了解，一些业主就选择将房子租给一名主租户(master leasee)，来设法撇清。

　　这类主租户会将房子分割出更多房间，甚至以床位的方式租出去。一个房间可以分成四个床位，一个床位160元，2600元租来的房子却可以收到三四千元的租金。这类租约一般也较有灵活性，从数天到数月不等。