叶秀亮：对新加坡房市的一些政策建议

 

（2011-07-27）

● 叶秀亮

狮城脉搏

　　美国过去两轮的量化宽松货币政策（QEI及QE2），虽然使美国及全球经济避免陷入类似1930年代的经济大萧条，却也造成一些亚洲及发展中国家的资产价格持续上涨，若一任情况继续，将造成资产泡沫及泡沫爆破后的经济危机，严重的话可造成相关国家的政治动荡。

　　即使新加坡能有效控制资产价格的上升，只要邻近任何一个经济体出现资产泡沫及其后的泡沫爆破，新加坡也会被“传染性效应”所伤。因此，在现阶段控制房产价格上涨，将有助把未来伤害减至最轻，本文之目的，是点出新加坡及亚洲房产市场一些不为坊间论者所知的重要特性，以便当局制定一些有效政策，文章亦会建议一些新的政策方向。

　　虽然坊间有论者担心，亚洲个别房市会出现较大调整，但笔者倒是怕它不调，并在未来数年持续上涨至严重偏高的水平，届时跌下来的幅度将会更大更伤。若现在出现调整，充其量是中至中轻度。

　　资产泡沫大概可分为如下三个时期：

　　一、孕育期：资产价格由低位反弹，其后持续上升的“动能”及“向上惯性”，造成“资产价格续涨的心理预期”；

　　二、发展期：“资产价格上涨的心理预期”，造成一些“市场行为政策”（如更多人买房及增加借贷）、螺旋向上效应（如房价、租金、物价及工资互相牵引向上）及恶性循环（如房价、股价及经济景气相互推上），把资产价格持续上推。

　　三、最后期：出现“羊群效应”，把资产价格上推至严重偏高及极易爆破的水平。

　　从上述特性来看，许多亚洲房产市场其实已过了孕育期和发展期的初段，当工资随较高的物价通胀上调时，我们可能会看到另一轮的房价上涨。因此，除非外围经济环境告急，相关亚洲国家在现阶段宜推出较强的压抑房市措施，把房市带离上述自动迈向泡沫的轨道。

    由于“资产价格上涨的心理预期”会造成更多“市场行为改变”（如投机性需求及恐慌性需求），和上述螺旋效应及恶性循环，以较强及更持续的压抑措施，把“房价持续向上的心理预期”，压至“未知升跌的心理预期”，将至为重要。

亚洲房市的特性

　　在设计压抑措施时，亦宜注意如下一些不为坊间论者所知的亚洲房市特性。例如，供求线分析并不适用于亚洲房市，原因是发展商有颇大的“定价能力”及“持守能力”，以至房价真的是“总经理说了算，而不是（中国）总理说了算”。另外，透过每个发展商均采用每楼盘须赚至少三至五成毛利的“行业惯例”，发展商其实已在有意无意间组成一个卡特尔（cartel）联盟，容许其联合把房价托高。此外，由于一手房价能透过“指标性效应”影响二手房价，以至于发展商在推出新楼盘时，其定价均高于同类二手房价三至五成，而这又透过“指标性效应”拉高二手房价，使相关溢价缩减至一成半至两成半。

　　了解到上述特性，就不难看出供求线分析会带给我们许多错误政策判断。比如说，供求线分析认为，增加房屋土地供应，将可增加房屋供应，进而压低楼价，但事实却是远较此复杂。若增加的土地不足以满足急增的需求，发展商将可把其房价定在高于二手房价三至五成的水平，进而透过“指标性效应”拉高邻近二手房价，以至每一次出新盘，均会把邻近二手房价进一步推高。尤有甚者，若发展商投地踊跃，将会造成土地价格及房价互相推引向上的恶性循环。相反的，若推出的土地供应过多，短期内虽可能出现上述情况，长期则埋下供过于求甚至暴跌的隐患。

　　还得注意的是，“心理预期”这东西有时会很顽固，有时却极为脆弱。比如说，当“房价续涨的心理预期”使到每一私宅业主均有增加置物业的倾向，即使是一户一间，这将占全岛总房屋量约两成的额外需求，远超过新加坡近数轮增加的土地供应，以至于发展商仍可透过上述及其他手段，将房价持续推高。另一方面，即使新加坡政府真的能提供这么大量的土地供应，其结果将是中长期供应过剩，一旦市场气氛及心理预期逆转，将造成租金及房价暴挫。因此，单纯增加房屋供应并不足以解决问题，原因是满足现在亢奋的需求，将意味中长期供应过剩，不满足则意味短期求过于供，造成房价续涨的压力。

　　因此，除了较多但不至过度的增加私宅土地供应，如何压抑已略带亢奋的私宅需求，也应是未来政策的重点考量。在这方面，笔者建议在现在偏低的按揭利率之上，先增设一个0.25%的利息税，消息一旦公布，将可把亢奋的心理预期压低，若仍亢奋，则再加0.25%，直至心理预期回归理性。此设计的好处是，一旦美国在一两年后开始加息，新加坡政府可逐步调低此利息税，以减轻其时美息上升的冲击。此外，若房市继续亢奋，可考虑将第二套房的首期提高至五成。

　　最后政府亦宜两手准备，以略低的定价提供足够数量的组屋让国民购买，以便略低的新组屋定价，可造成一个反向的“指标性效应”，牵制私宅房价的升幅。即使最终未能阻止私宅房价泡沫的形成，也可减低占八成国民的组屋拥有者所可能面对的未来冲击。此外，亦可考虑将私人组屋（DBSS）及执行公寓（EC）的定价制，修改至更接近组屋的机制。

作者是南洋理工大学经济系副教授

注：此文大部分内容节译自作者新书《中国的汇率改革》（China's Exchange Rate System Reform: Lessons for Macroeconomic Policy）