私宅政策下来会怎么变?

苗丰恬 胡渊文 (2011-06-07)

　　新加坡私宅市场一直是政府避免直接出手干预，留给自由市场力量角力的领土之一。

　　近几年来，随着私宅价格和成交量的蒸蒸日上，房市产生泡沫的迹象浮现，政府自2009年9月起，一连推出了四轮降温措施，为房市灭火。

　　随着国家发展部新部长许文远新官上任，许多买家、发展商、分析师等，都在暗自猜测：政府接下来会对房屋政策作出怎样的改变？本文采访的各大房地产咨询研究机构分析师，提出了不同建议和看法。

可提高EC供应 让组屋提升者圆梦

　　分析师建议，政府可增加执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）供应量，允许更多组屋提升者购买EC。另一方面，政府也应把EC买家的家庭收入顶限，从目前的1万元调高至1万2000元。

　　莱坊（Knight Frank）研究部主管方宝顺指出，目前共有23个完工的EC，政府从去年1月开始再次推出执行共管公寓，去年至今年5月期间共推出和卖出了10个地段。其中，位于榜鹅草场（Punggol Field）／榜鹅路的第11幅地段上个月招标截止。

　　一般上，EC比私宅便宜了10％至20％，不过规定至少要居住五年。

　　方宝顺说：“政府可考虑放宽现有条例。目前，发展商在推出新项目时，把95％单位留给首次买家，这个比例可考虑降低。”

　　卓登新达（Chesterton Suntec）研究部主管陈瑞谨建议，政府可在更好的地点推出EC地段，也可如组屋一般，同时推出多个地段，让发展商在投标时取舍，避免多方人马大手笔竞标同一地段。

　　与此同时，EC面积近期也有缩水趋势，陈瑞谨认为，政府应采取预防措施，规定公寓面积的最低要求。

　　政府不久前表示，正在探讨购买新组屋的家庭收入顶限由现有的8000元提高至1万元。分析师认为，如果政府这么做，应该把购买执行共管公寓的家庭收入顶限也提高2000元至1万2000元。

　　高纬物业（Cushman & Wakefield）亚太区研究部高级经理王伽胜说：“这可能会吸引一些私宅买家，毕竟EC是比郊区私宅更便宜的选择，从而减少一些私宅需求，有助抑制私宅价格攀升。”

　　他指出，一些刚好够条件的买家，若购买私宅可能稍稍超出了他们的可负担能力，允许他们购买EC是好事。不过他认为，政府需要就调整收入顶限进行详尽的评估。

　　高力（Colliers）国际研究与咨询部主管谢岫君也认为，政府应密切关注本地家庭的收入趋势，确保调整后的收入顶限和家庭收入的增长挂钩，并让买组屋和买执行共管公寓家庭的收入顶限差距保持合理。

房市“热钱”滚滚 应以需求为主对症下药

　　分析师认为，政府在房市旺热的时期大量推出土地供应，并不一定能控制房价的增速、或满足住房需求。

　　戴德梁行东南亚研究部主管蔡楚芬认为，与其“大起大落”——在市场旺热的时候大量增加正选地段的供应，并在需求大减时把供应减到零，不如每年确保相对固定的供应量，减小波动的幅度。

　　她说：“政府应该从整体的角度来看待建屋局和政府售地计划的供应量，以满足基本住房需求，减少供应和房价的波动性。”

　　目前，在政府售地计划下，本地私宅供应量每半年从0到8000个单位的范围内上下起伏。蔡楚芬建议，政府可缩小私宅供应的波动范围，

　　王伽胜认为，政府调控房市应以需求方面的政策为先，供应方面的政策其次。

　　他认为，需求政策——包括收紧公积金政策或进一步降低房屋贷款顶限，对买家个人的效益更快。而尽管供应政策提供更多选择，但效果更慢，地段推出后，新私宅项目要过一段时间才推出。

　　分析师认为，房价高涨的部分原因，在于源源不断的热钱。

　　陈瑞谨解释说，如果政府通过推出更多地段，使价格放慢增长步伐，那么相对低的价格会吸引更多资金充足的海外投资者进场，仍然会推高本地的私宅价格。

　　所以说，增加私宅供应可能反而使情况雪上加霜。

　　陈瑞谨认为，最根本的问题其实是热钱，调低房屋贷款顶限（Loan-To-Value，简称LTV）的政策对这类投资者并不管用，因为他们有足够的资金。

　　他说，要抑制私宅需求，一个可下手的领域是上调房屋贷款利率。但是金融管理局一直以来并不干涉本地的利率，并且如果整体利率调高，意味着商业贷款的利率也会上扬，增加了经商的成本。

　　他说：“理想的情况是调高房贷利率，而保持商业贷款的利率不变，但具体这要如何做到，就要靠金管局来研究探讨。”

对海内外买家进行更多区分

　　针对本地私宅买家不同族群之间的分野，市场人士建议，政府可以通过政策进行更多区分。

　　陈瑞谨建议，政府应当研究本地私宅买家究竟是哪些人，是为了什么目的买房，这样才能对症下药，如果要抑制海外买家的需求，可以考虑限制他们只可以购买一套私宅，或限制所购买私宅的价格。

　　方宝顺认为，政府可在房屋贷款顶限方面下手。他说：“就如外国人在本地必须支付更高的学费一样，政府可让海外和本地私宅买家享有不同的LTV顶线。目前，外国人买家在本地私宅市场的唯一限制，在于他们不能够买有地住宅。”

增加土地供应与招标透明度

　　另一方面，针对官地的投标制度，市场人士也有话说。

　　分析师认为，在目前的卖地制度下，一些靠近地铁站、地点受欢迎的地段，多获得发展商进场激烈竞标，导致一些出价出乎意料地高。

　　嘉德置地总裁廖文良曾把该制度形容为“闭门招标掷飞镖”：“谁（出价）最靠近，没人能说得准。”

　　有分析师建议，政府可提高土地投标制度的透明度，避免出现发展商因志在必得而出价大幅超越其他发展商的情况。

　　其中之一方式为采取“拍卖制”，缩小标价之间的差距。

　　王伽胜说：“一些地段可进行拍卖，但由于目前并不采用，这项做法因此须先经测试。发展商能看到各自的出价，得标者与其余出价的差距也不会太高。”

　　然而，陈瑞谨认为，尽管拍卖能增加整个过程的透明度，但并不一定确保最后的标价更合理。

　　陈瑞谨说，市场上的发展商数目远超过政府推出的地段数目，不少发展商在过去两三年盈利相当好，若一定要拿到一幅地段，仍然会在拍卖时标出高价。

　　陈瑞谨指出，政府可以对招标过程做出调整。他说，政府目前是一幅接一幅地推出地段，这么一来，一些发展商在连续两三次铩羽而归后，可能会在下一次出大手笔竞标，使土地成本大涨。

　　有鉴于此，他建议，政府可考虑一次过同时推出四幅地段，并于同一天截止招标。这么一来发展商得作出权衡，因为他们没有资源同时投标四幅地。

政府是否会再出招

5月到7月是关键期

　　王伽胜认为，未来几个月的私宅销售数据将是各界观察私宅市场情绪的主要参考。

　　根据新加坡国立大学所追踪的新加坡房地产价格指数（简称SRPI），本地私宅转售价格在4月份增加1％。

　　王伽胜指出，4月份的数据，主要是因积压已久的需求被释放所致，未来几个月相信将缓和下来。

　　他说：“若5月至7月买家情绪出乎意料的乐观，价格不只略涨的话，降温措施或是控制涨价的良药。”

　　蔡楚芬认为，若要降温，则应集中在阻碍炒房行为、抹杀房市泡沫，而不是增加土地供应。

　　她表示，新加坡缺乏土地资源，允许买家过度拥房（hoarding），只会使那些有实际住房需求的真诚买家吃亏。另一方面，兴建太多项目也会拉高建筑成本，使新加坡需要更多外籍劳工。

　　蔡楚芬说：“信贷成本低廉、容易贷款，是鼓励投资房地产买家的关键。（降温措施）可减少LTV、提高现金付款，或提高那些已拥屋的买家须支付的贷款利率或借贷成本（印花税）”

　　当局或可对“迷你型”公寓 推出指导原则使用（Persons per hectare，简称ppha）概念衡量建筑密度。

　　针对近两年来卖得满堂红的“迷你型”公寓，一些分析师认为，当局可进一步设限，控制“迷你型”公寓的面积、地点及所占项目的比率。

　　陈瑞谨说：“当局或可考虑对小型公寓设下一些限制，比如地点、单位在整个项目中所占的比率或数目。”

　　自2009年底，市区重建局开始鼓励本地发展商把小型公寓的单位面积，维持在32至35平方公尺（350至380平方英尺）的水平。

　　发言人说：“由于这往往是个协商／磋商的过程，市建局并不限制发展商兴建一定的最小私宅单位面积。发展商能有兴建不同大小的单位、应付市场需求的灵活。”

　　然而，方宝顺认为，小型公寓尽管尺价偏高，对其他一般项目的价格影响，仍未受证实。

　　他说：“一般项目发展商，仍然是会针对项目的特点和需求来定价。”

　　除了价格，买家在将来搬进小型公寓后的舒适度，也是另一个考量。

　　谢岫君认为，当局对小型公寓的关注，除了更高的尺价及成交量之外，也来自另一原因，即这些单位在完工后的实际宜居程度，及是否会对周围地区造成拥挤。

　　谢岫君建议，政府或可正式设立一套指导原则，规定私宅的设计和建筑不能超过一定的建筑面积。

　　欣乐国际执行董事麦俊荣说：“其中一个方法是不准发展商兴建面积小于450平方英尺的单位。”

　　另一方面，分析师也建议，政府或可考虑使用“建筑物密度”（building intensity）的概念，以解决对拥挤程度的关注。

　　目前，新加坡的建筑密度，是以容积率（plot ratio）和建筑高度来衡量。

　　谢岫君说：“可通过衡量每公顷面积的人口密度，来审核这些小型单位的人口密度，以决定居民的生活品质。在1989年9月1日之前，对建筑物的人口密度控制比较严格，私宅项目的密度是用ppha概念来衡量的。”

《联合早报》