社论：组屋政策应在改变中求平衡

（2011-06-18）

社论 2011年6月18日

　　国家发展部长许文远近日在其博客上说，好的客户服务第一个原则是认识你的顾客，知道他们是谁、他们需要什么。

　　他在最近一次预购组屋的申请者资料中发现，35%的申请者是第一次申请组屋，而这些人当中一半是等着新房的未婚夫妻，他们的年龄中位数是27岁；另外一半首次申请者的年龄中位数是34岁。

　　以我国公民的教育水平、就业情况和平均薪金来看，一对34岁的夫妻，两人都受过至少理工学院教育，在社会上工作了10多年，总收入很可能超过8000元的薪金顶限，即使是30岁以下的未婚夫妻，如果两人都大学毕业，工作了至少五年，总收入也接近8000元。因此许文远表示，是检讨申请组屋收入顶限的时候了。

　　申请组屋的8000元收入顶限是17年前订下的，这些年来随着人民的教育程度提高，收入增加，那么多年以前订下的标准，早就不合时宜了。但是，因为政府在这些年里也推出了执行共管公寓、私人组屋等不同类型的公共住房来满足不同收入阶层的需要，在各类公共住房的供应与需求方面，力求平衡，因此这8000元顶限的“老规定”，勉强沿用至今。

　　许文远在一个月前出任国家发展部长后，雷厉风行地做出了许多改变，包括果断地以“增加供应”和“加速建造”，双管齐下缓解组屋供不应求的问题。这次提出检讨沿用了17年的组屋顶限数额，并不让人感到意外，但是要谨慎考虑的是，它可能带来的连锁反应。

　　我国的住屋分成好多类型，让人民根据各自的能力和需要选择适合的住房。最基本的是政府组屋，下来是由私人发展商设计、建造和销售的私人组屋，再上一层就是执行共管公寓，然后就是完全属于公开市场，不会得到任何政府津贴的私人房产。

　　如果政府组屋申请者收入顶限调高，许多过去因为条件不符合被迫转去购买私人组屋或执行共管公寓的人，就会回流到购买政府组屋的行列，这么一来就会刺激对新组屋的需求，之前那些增加供应的努力可能因此被抵消。

　　另一方面，随着购买新组屋的收入顶限调高，市场认为购买执行共管公寓和私人组屋的收入顶限也该相应调高，否则后两者的需求流失，对之前按照当时的市场情况标得地段兴建执行共管公寓和私人组屋的发展商不公平。

　　以前天面市的淡滨尼私人组屋Centrale 8来说，发展商森联集团提供的指标性数据，三房式的售价为39万7000元至51万元，四房式售价是53万1000元至68万3000元，五房式则是68万5000元至88万元。这个私人组屋的售价与今年3月同样在淡滨尼推出的，靠近地铁站的Tampines GreenLeaf五房式组屋相比，高出将近一倍，后者的五房式组屋售价介于37万1000元至44万4000元。

虽然说私人组屋内部装潢好，但对一般人来说，组屋毕竟也还是组屋，如果政府组屋的收入顶限提高到接近私人组屋的一万元，可以预见绝大多数私人组屋买家，会转回去排政府组屋的队，把省下来的钱拿去供车、旅行或者存起来养老。

　　可是如果政府最终也调高了私人组屋的收入顶限，可以预见下来的房价可能会整体推高。因为私人组屋的价格，是由发展商根据市场的承受力标地和定价的，现在发展商大胆定下88万元的最高售价，就是计算过这是月入一万元的家庭可以承受的。如果买家的收入调高，发展商在竞标地段的时候自然倾向以更高的价格标地，最终也会定出更高的售价。

　　我国各类公共住房的政策和条规是环环相扣的，一个沿用了17年的收入顶限当然需要重新审视，但是在调整的时候，要注意到整个结构和市场是牵一发而动全身的，所以任何的调整必须很谨慎地计算它对结构的震荡，力求在一个很多变数的状态中求取动态平衡，才符合绝大多数民众的最大利益。