马宝山：根据组屋的价值来定价

马宝山 (2011-02-02)

我在此向他们保证，建屋局会定期检讨津贴额，以确保首次购屋者买得起组屋。 　　政府组屋价格向来是国人关注的课题。我在和年轻夫妇交谈时，经常被问及一个问题：“为什么政府组屋这么贵？现在的屋价似乎比我们的父母在七八十年代所付的价格高出许多！” 　　我可以理解他们的担忧，尤其是那些打算购买第一间房子的国人的感受。没错，组屋价格近几年来的确有所增加。不过，我会在本文中解释其中的原因。更重要的是，我会说明在经济根基稳固的情况下，为什么节节上升的组屋价格对所有的人，包括屋主和购屋者都有好处。 　　该让国人居者有其屋还是一直租房子住？政府在决策时必须作出抉择和取舍。哪项政策会为人民带来更多好处？对纳税人会有什么影响？纳税人又得承担哪些成本？在公共住屋方面，政府必须从根本上在让国人居者有其屋，还是在租房子住之间作出抉择。多数国家都选择了租赁的模式。租户支付受津贴的租金，但不拥有所住的房屋。 　　新加坡很早就决定推行居者有其屋政策。政府津贴公共住屋，让每个家庭都可拥有而不是租用所住的房屋。这样一来，组屋就成了能够保值的资产，会随着国家的发展而增值。让国人拥有负担得起的住屋，是我国公共住屋政策的主要支柱。新加坡是世界上唯一做到这一点的国家。 　　我们在选择了居者有其屋的模式之后，下一步就是要让国人认识并套现组屋的真正价值。 　　我们再次面临抉择：我们该规定国人以固定价格将组屋卖回给建屋发展局，还是允许组屋在公开市场上出售？我们选择了后者。我们让市场决定价格，但会密切留意市场情况，必要时会出手调节过度活跃的市场。 　　目前，每间组屋都有公开市场价值，屋主在达到最低居住年限后，就可套现房子的市场价值。当前的组屋价值反映了我国自七八十年代以来所取得的增长与繁荣。 　　组屋价值提高，固然会令屋主高兴，但首次购屋者该怎么办？我们要如何履行承诺，为他们提供负担得起的住屋？我们是从两方面着手履行承诺。其一，通过提供购屋津贴，协助国人购买转售组屋；其二，通过兴建新组屋，再以各收入群都负担得起的津贴价格出售组屋。 　　政府每年花费数亿元为首次购屋者提供津贴。这就是年轻国人的拥屋率如此之高的原因，也是世界其他城市所没有的现象。 确保新组屋价格公道 　　在转售组屋方面，我们是让市场根据组屋的价值决定屋价。那我们又如何为新组屋定价呢？总的来说，我们有两种选择：根据市场价值来定价或根据成本来定价。 　　建屋局早期采用了地区定价机制，即根据新组屋所处的地区来定价。当时，建屋局考虑的主要是建造组屋的成本，不论组屋所处的实际地点或具备的特点，同一地区的同类型组屋的售价都一致。十楼的单位和二楼的单位售价完全一样。那个时候，本地实际上并没有公开转售市场。 　　不过，随着政府在1980年代让转售市场发展，我们发现国人会根据组屋地点、周围风景和设计等因素，清楚划分不同组屋的价格。 　　比起楼层较低且面向垃圾收集站的单位，国人愿意付出更高的价格，购买风景优美的顶楼单位。有鉴于此，建屋局就不能再将顶楼单位和低楼单位以同样的价格出售。这样做只会对低楼单位的买主不公平。因此，建屋局开始转而采用按市价为新组屋定价的机制。 　　现在新组屋的价格，是根据专业估价师评估类似组屋在公开市场上所能售出的价格而定的，但建屋局会提供可观的津贴，让组屋以折扣价出售。这样做比较公平，原因有二。首先，所有购屋者都会获得同等的政府津贴，而如果他们的组屋在转售市场售出，将能够套现这笔津贴。其次，购屋者会根据组屋的地点、方向和周围风景，付出他们认为合理的价格。 公平对待每一代人 　　有些人认为土地尤其不应该按市场价位来定价，因为有些地皮在过去是被政府以低价强制征用的。 　　如果我们遵循这样的逻辑，榜鹅等填海地段的组屋价格，应该定得比丹戎巴葛这片政府征用土地建造的组屋高很多。这对榜鹅组屋的买主肯定是不公平的，因为丹戎巴葛组屋的转售价明显比榜鹅组屋来得高。 　　更重要的是，我们必须认识到土地的真正市场价值，以确保我国珍贵及有限的土地，得到谨慎而充分的利用。如果土地估价过低，我们现在会使用过多的土地，结果牺牲了后代的利益。 　　如果按市价为组屋定价比较公平，为什么有些人会要求政府按成本为组屋定价？或许他们认为按成本来定价，会降低组屋价格。但其实不然。为了确保国人负担得起组屋，建屋局已提供大量津贴，以低于市价的价格出售组屋。这样一来，按市价来定价的组屋，才能以低于成本的价格出售。以Punggol Spectra和Fernvale Crest这两个近期推出的预购组屋项目为例，每间组屋的平均建筑成本介于22万元至24万元，而它们的平均售价则介于16万元至20万元，比成本低了4 万元至6万元。 　　组屋的价格一般都定得比建筑成本低。过去三年，政府为了建造和出售组屋，每年平均亏损约6亿元。如果再加上其他的购屋津贴，如额外公积金购屋津贴和公积金购屋津贴，建屋局的总赤字每年将达约10亿元。 　　无论采用何种定价机制，政府都能确保组屋价格处于国人负担得起的水平。因为能否做到这一点，完全取决于政府所提供的津贴多寡。我知道有些首次购屋者担心按市价为组屋定价，将导致屋价任由市场力量摆布。我在此向他们保证，建屋局会定期检讨津贴额，以确保首次购屋者买得起组屋。我会在下篇文章中更详细探讨这个课题。 根据组屋的价值来定价 　　目前，我们已经建立了一个以居者有其屋政策为基础的独特公共住屋制度。这个制度不但给了国人一个遮风挡雨的家，也让国人拥有能够保值的资产。国人一般都了解这点，也愿意付出同组屋价值相当的价格。这就是有些售价较高的优质组屋，会比价格大众化的标准型组屋吸引更多申请者的理由。例如榜鹅水滨台（Waterway Terraces）组屋，平均每个单位有13名申请者，而在那一带推出的标准型预购组屋，每个单位只吸引了四至七个人申请。 　　我们在为新组屋定价时，必须确保组屋在转售时，政府所提供的公共津贴，能够公平地分配给不同的买主。作为公共财富的监护者，政府也必须明智地使用包括土地在内的资源，无论这些土地是通过何种方法征用得来的。唯有这样，政府才能满足当前和下一代购屋者的需求。 　　在这方面，根据组屋的价值来定价是关键的一环。 作者是新加坡国家发展部长 《联合早报》