上海老洋房

高安路99号(原称高恩路，属旧法租界)又变成了一栋豪宅，里面有一个家庭的巨大财富和情感——就像七十多年前一样。 战争、政治曾经几度让它的归属权失控，让这栋房子的房产证上轮换了12个人的名字，其中还不包括那些不请自来的主人。即使在和平安宁年代，它也从不平静——疯狂上涨的房价让居住其中的家庭分裂或团结，让它的主人担忧或庆幸。

徐孝文是在这栋老洋房出生的徐家第三代人。这次拍照是他售出房子后第一次回到这栋房子。

法式洋房

它最初的设计图是1933年完成的，1936年房子建设完工，沪上有名的会计师徐永祚带着一家人——包括夫人、二个儿子、五个女儿——搬了进来。

它最初被设计为一栋法式洋房，还带着一个大庭院。庭院里有假山、竹亭、方石桌和圆石凳。房子内部则是中西合璧的式样。一层的中厅是完全中式的，带扶手的红木案几上挂着条匾；东西两厅完全是西式的，铺着窄窄的柚木地板，西厅用来会客，东厅摆着一张长约四米的浅黄色的柚木大餐桌，东厅后面的小间内还摆放了一台西门子冰箱。

“八·一三”事变初起，徐永祚在它这里保管了上海抗敌后援会所有证件、账册；后来它又成为“星期五聚餐会”的地点之一，黄炎培、盛丕华、胡厥文时常出入此地；它还曾经是当时上海中共地下党重要文件的寄送地址；它也曾经存放过刘少奇委托的上海总工会的查账案卷、招商局以及许多民族资产阶级所办实业的历年查账案卷……

对于时代的变迁，当时仅五岁的徐孝文还没有深刻的印象。他只记得“在感染肺结核后，爷爷的背驼得越来越厉害了。从此爷爷很少出门，总是呆在书房里，有时还将报刊上的文章剪贴在贴报薄上。”

每逢周末和节假日，父母总带着他和弟弟一起去老房子里看爷爷奶奶，姑姑们也带着孩子们前往。在徐孝文的记忆中，房子里总是热热闹闹的。大姑姑最爱做蛋糕，徐孝文和弟弟妹妹们爱爬假山、爬高大的玉兰树、在白玉兰花开的时候把中间的花秆掰下做手榴弹，而最爱的还是捉迷藏。

法式洋房已经略显破败，但这里是一个大家庭的生活核心，也是他们共同的美好记忆。1959年，徐永祚去世，它的主人变成了他的夫人。他原本打算把它的命运交给自己的夫人，但一切并未曾如他所愿。文革期间，徐永祚的夫人被赶到只有3平米的原来用于放煤的小房间。到1971年去世时，她甚至以为自己没有任何财产，以致没有留下什么遗嘱。

1990年代初，徐孝文的父亲徐庸言终于要回了房子，和他的六个兄弟姐妹共同成为了它的主人后。它被分成7份，每家都对自己拥有的面积有了决定权。于是，这幢大房子里，徐庸言一家住在二层，徐至言一家则住在三层，其他有的房间闲着，有的房间则租了出去。它不再复当年大家庭的模样，但至少又回到了徐家。

折衷风格的独立式花园住宅
 

工厂

1966年，法式洋房变成了工厂。这一年，文化大革命开始了。上海光学仪器修配厂拿着相关批文进入高安路99号，号称自己是它的新主人。它的一楼、二楼都成了工厂车间，车床的地脚螺丝拧进了柚木地板里。院子里的那些桂花树、枇杷树都被砍倒了，砍掉的地方都搭起了房子做办公室。那座假山也未能幸免。造反派一口咬定徐永祚在假山里面藏了刀具枪支，抓了徐家老小挖假山。不仅要挖掉假山，而且要挖地三尺，结果什么都没有。光学仪器修配厂于是在曾经的假山上也盖了座办公楼。只有那棵三层楼高的白玉兰树得以幸存。

直到徐孝文的父亲徐庸言平反后，光学仪器修配厂还占据着它，只是让出了二楼西面的一间屋给徐庸言，作为平反后的待遇，但高安路99号依然是一所工厂。徐庸言开始为老房子的权属奔走。作为九三学社社员，徐庸言求助于《上海政协报》。那几年，1983年创刊《人民政协报》和1984年创刊的《上海政协报》经常会刊登落实私房政策的文章。在时任上海市市委组织部副部长赵启正的干预下，高安路99号才终于又回到了徐家。

“1986年，我从德国回来后，光学仪器厂还在。又过了几年，直到政府安排好了新的办公地址，这个厂才最终搬出。”徐孝文说。1996年，高安路99号的第三位主人—徐庸言在自己的家里去世。那些年，这些散落在租界中、建造于1840年到1949年间的洋房都曾上演过与它差不多的故事。

经过1980年代私房政策落实高峰后，上海的老洋房在1980年代末期逐渐形成了三种状况：原国民党政府、官僚资本家以及一些人去楼空的洋房，解放后收归国有，由各级房地局管理，大多为政府机关或各种文化事业单位使用；民族资本家的洋房一部分在公私合营中收归国有，一部分仍为私产，虽然在“文革”中大都被侵占，但经落实政策或归还原主、或给予补偿；剩下的一部分洋房，在文革时期或因其他历史原因，住进了其他居民，形成“七十二家房客”局面，至今难以迁出。

“房客要迁出去，必须得给钱。只要房客认为钱给得不够，就不会走。”徐孝文说，他身边有些朋友的老洋房就因为多家房客居住至今也没有收回。

商品

在徐永祚的7个子女家庭拆分了高安路99号，各执一张产权证之后，这里不再是一个大家庭的核心，它成了商品。

1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台。以取消福利分房为特征的中国住房制度改革开始了。这一年，老洋房正式进入市场。这一年，上海史丹福老洋房租售中心成立，成为了最早只做老洋房市场的中介公司。

蔡芒华时任史丹福老洋房总经理，他告诉《第一财经周刊》，当时进入老洋房市场是因为之前做外销房租赁时发现不少外籍人士喜欢租住老洋房。尽管较早提出了“豪宅”、“老洋房”的概念，但这个被史丹福列为独立细分市场的“老洋房买卖”却并未活跃起来。直到2002年，史丹福的业务仍以租赁为主，市场上还只有零星买卖。蔡芒华说，当时的买家主要是一些对上海有情结的港台商人，“这些人解放前去香港、台湾发展，有些房子甚至就是他们家族的。”

徐家最终决定把它卖掉。在徐孝文退休前，表姐找到了他。表姐告诉他，有位姑姑身体很不好。“把老房子卖掉吧，不管多少钱，让老人图个心安。”表姐说，徐孝文答应了。这并不容易。

按照此前法院的判决，徐家7位继承人已经按照各自产权证上的面积明确了财产所有权。但家族中又有人提出了异议。因为，当年法院在分房子时，是按照房间来分的，所以每家拥有的面积不一致。于是法院就让面积多的出钱补贴面积少的。现在，面积少的认为自己获得的补偿太少了。

“要是爷爷知道，都要被气死了。”徐孝文说，“最重要的还是要让老一代享福。要是我们这一辈图这个钱，爷爷要从棺材里爬出来了，不肖子孙！”最终，长辈们还是全都同意按照产权证上的面积成交。

在徐家“内部矛盾”的一年多时间里，高安路99号的价格随着市场升温一路上涨。2002年，徐家就有人在史丹福淮海路门店打听过老房子的价格，当时的估价是2500万。2004年，老房子的估价已经超过3000万了。

那年下半年开始，老洋房市场也随之热起来了。以中原地产为首的中介公司开始介入这个市场，并于2003年成立了新里洋房部。许万珂是中原地产最早接触这块业务的人，他记得当时不少买家来门店询问老洋房，“这些人买老洋房，都是买地段。他们喜欢建国西路、思南路等地的房子，还不会接受康定路或者愚园路这样的地段。”2004年年初，他加入汉宇地产新成立的豪宅部。当年，豪宅部成交的业务中有70%是新里弄洋房。因买卖老洋房而一夜暴富的故事也流传起来。蔡芒华记得，有位买家2002年时以370万元购入一套良友别墅，修缮一番后，2003年以750万元卖出。

对于中介陈亮来说，为一栋有七张产权证并且总价不菲的老房子找买家并不是一件容易的事情。这意味着买家要具备相当的经济实力，而且愿意等待，因为与七名产权人谈妥价格需要时间。他接触的一些买家看到七张产权证后觉得交易成本很高选择了放弃。最终进入实质性谈判的只有方超—一位香港商人。七名产权人中有两名在国外，陈亮需要与国内产权人代表徐孝文以及两位在海外的产权人一一沟通。“最难的就是价格统一。一是因为每个人的现状不一，二是房东的心态随着市场变化也在不断改变。”陈亮说，他已经记不清一年中打了多少通协调电话。最终，2005年6月，它被以接近4000万的价格卖给了方超。

2005年正是老洋房成交的黄金时期。这一年，仅史丹福成交的体量较大的老洋房就有20余套，涉及金额达15亿元。

“这个阶段，买家已经顾不上看地段了。只要是老洋房，买家就要。”许万珂说。由于老洋房供应量有限，老公寓、里弄等老洋房市场的衍生品也被热捧。有些买家开始了短线投机。一套位于襄阳南路新式里弄一楼的房子，买入价80万元，两个月后转手，卖出价已达130万元。

这股疯狂的投机风潮随着2006年的到来破灭了。2006年，一系列旨在调控房价、抑制投资投机的政策频频落地，从住房结构调整到土地供应控制，再到购买人群资质要求，政策频繁而密集。

除了相关政策的打压使成交减少，随着老洋房的成交价格越来越高，投资者也出现了分化。一部分投资者开始 转投高档公寓。老洋房市场渐渐沉寂了下来。

成交跌入低谷的直接后果是，专门从事老洋房租售业务的中介机构或下属部门纷纷关闭或者转型。2008年初开始，史丹福门店一再缩编。年底，史丹福关闭了最后一家门店宝庆路店；中原地产新里洋房部也关闭了；汉宇地产豪宅部则把业务也转向新建别墅和高档公寓。市场上还剩下的一些小中介，也以租赁业务为主了。

山墙顶部为西式高浮雕纹样装饰，与当时众多石库门门头装饰同出一辙。

出租房

高安路99号又开始装修了——这次不是为了居住，而是为了方便出租。2008年1月，魏广州经朋友介绍被方超聘来“帮忙看房子”。那时候，装修了两年的老洋房刚修整完毕，方超的秘书告诉他，房子装修后准备出租，如果有合适的买家就卖掉。对方超来说，它与他此前通过史丹福买过两套老洋房并没有什么区别，它们只是他的一笔生意。

装修仅仅维持了它原有的外观，室内被一名意大利设计师规划成了五个套间，每个房间都被刷上了粉色、蓝色或是绿色的鲜亮色彩。魏广州对艳丽的意大利装修风格并不了解，但曾做过多年厂房装修的他看得出，有些用料还是比较粗糙的，有的木板没多久就发生了变形。魏广州找来清洁工人把房子里里外外都打扫了一遍，抹去涂料的印记，给柚木地板打蜡。两个月后，高安路搬入了第一户租客—在美国、墨西哥、德国等地都生活过的迈克夫妇；又过了四个月，来自瑞典的杰克一家五口也搬来了。他们都告诉魏广州，喜欢这幢带花园的老建筑，它有历史的气味。

历史的气味还在，可它已经变成了“出租房”。魏广州发现，寄往高安路99号的水费和电费单上，户主的名字依然写着“徐庸言、徐至言”—方超在买下房子后从来没有去自来水公司和供电公司更换过户主名字。有时候收到缴费单，他默默念起“徐庸言、徐至言”几个字，好奇前任业主的故事。

他明白这幢洋房最终会被卖出，这只是一笔投资。二楼的一间空房里甚至还存着六七台电脑和几台办公桌。他听说是上海的一间小公司关掉，暂时把办公设备存放在这里。

2007年上半年，刚从国外回来的Vivian开始关注老洋房。但她渐渐发现，找到一套合意的老洋房非常困难。第一次看到高安路99号时，她并不是很满意，“虽然被它豪迈的建筑外观所吸引，然而走进这栋建筑却感觉不到这将是一个大家庭生活的地方。”。她继续在市场上寻觅，可是有很多房子“看得到买不到”。她看过湖南路上的一栋房子，产权关系中一部分是居民个人使用权，一部分是单位产权，多方协调是一项长期而复杂的工程，最后也只能不了了之；还有一套巨鹿路上的洋房，虽然产权清晰，但当她出示购房意向时，业主大幅调价，实际上这只是业主试探市场的一种方式；永福路上的一套房子在她有购房意向时，业主借口出国了，之后就杳无声息了。在市场上转了一年多后，她有些灰心了。当中介告诉她高安路99号业主愿意出售，问她是否有意向时，由于之前遭遇过的种种徒劳的情形，她说自己只是抱着死马当活马医的心态，“觉得这个事情还是不会有下文的。”但是，一次简单的谈判后，买卖竟然成交了。2008年9月，它有了新的主人，它的估值到了6000万元。

豪宅

它又一次成了一栋豪宅，一个家，又迎来了一位新主人。除了手里一份法文介绍之外，第12位主人Vivian并不清楚它曾经有过怎样的故事，她也不知道院子里的那块草坪原本是徐永祚修建的一座假山。她迫不及待地等待合约到期的日子——当初跟方超签订合约的一个瑞典家庭还住在里面。新主人带来了又一次装修。

“有朋友说出这个价钱买个破房子不值。”Vivian说，老房子的确麻烦，春天和秋天要打白蚁，有时候还要抓老鼠。除了要对付四害，还要对年久失修的地方进行不间断的改造。比如仅仅修缮屋顶，她就花了三个月时间。“搬进来时，屋顶有些漏雨。于是到思南路老房子改造工程处探访，四处寻觅那些被拆除的老房子瓦片，找了专业施工队进行修补。”但她还是喜欢。“这种中外结合的风格在上海是独一无二的吧，你看，门前是西式的罗马柱，山墙上又有些石库门的特色。”

每当听到孩子们在木梯上“腾腾腾”得跑上跑下捉迷藏时，她就想起了自己小时候在弄堂里跑跑跳跳的时光。她和先生把家安在这里，就想给孩子们留下一段值得回味的美好童年。

一个新的家庭即将在这里延续老洋房的记忆。作为一个家族的记忆核心，高安路99号如此不幸：曾被改为工厂，假山被推平；而后被分成了7份；接着它又陷入投机中，成为一件单纯的商品，大家庭的结构被分割成5个小家。

但作为商品的它又是幸运的，徐家的努力让它能够得以产权明晰，最终成为一个整体。“现在看来，老房子被仪器厂占用算是不幸中的万幸了，如果是被分配给多户人家居住，即使申诉成功，也许也要不回来了。”徐孝文说。如同高安路99号的老洋房，在上海并不多。

第一太平戴维斯中国区研究部发布的《上海老洋房和里弄房发展趋势报告》显示，在上海大约现存4000到5000幢老洋房，95%的所有权仍然由国家所有，只有大约200到250幢老洋房是私有的。其中，在市中心产权清晰的老洋房不超过100幢。价格，在这个供应量有限的市场里变得超越想象。第一太平戴维斯中国区研究部发布报告显示，2009年第四季度，老洋房交易量由于经济复苏买家信心增强有所回升，成交价格创出新高。一套位于康平路的老洋房售价为每平方米20.9万元，超过了售价最高的一手公寓汤臣一品(每平方米18.9万元)。

“虽然价格会越来越高，但市场供应量已经越来越小，老洋房转到真正喜欢的人手里就留下来了”，蔡芒华说。2010年初，愚园路一套占地2000平米的老洋房，以1.5亿的价格成交。“郭台铭也来看过这个房子。据说这个房子是王健林拿下的。”公恒地产资深经纪人Anser Chan说，“一房难求，有客户看了两三年都没有买到。”他曾带人去看过长乐路331号。最后，也以1.5亿的价格成交。

卖出房子后，徐孝文再也没有去看过它。他觉得这一切都与他没有太大关系了：“人不在了，房子也就没有意义了。”


2010年12月20日 baotime.com