市场人士预测房市走势： 降温新措施抑制投机 私宅价格将受冲击

(2011-01-27)

● 苗丰恬 　　市区重建局（URA）2010年全年私宅销售数据的发布在即，市场人士向本报透露了新降温措施出炉后，对私宅市场今年走势的最新预测。 　　市场人士认为，新措施抑制了投机炒作，势将冲击楼花转售市场和私宅整体价格走势。一些分析师下调了对私宅价格的全年预测。 　　根据各房地产咨询公司提供的研究数据，本地私宅价格走势，今年将处于-5％和8％的范围间。 　　分析师认为，私宅价格的走向，将取决于市场对新降温措施的反应。 　　欣乐（SLP）国际执行董事麦俊荣指出，在乐观的情况下，即楼市的情绪正面、全年成交量超过1万3000个单位、我国经济增长良好，以及没有进一步降温措施出炉的条件下，私宅价格今年可出现4％到9％的涨幅。 　　反之，在悲观情况下，即成交量少于8000个单位，整体价格则可下跌6％至12％。有鉴于此，麦俊荣预计，私宅价格将平均在-5％到3％的范围间徘徊。 　　同样地，齐乐行（Credo）研究与咨询部门主管王德辉指出，若房市中的买气持续，价格或涨2％到5％；若房市走软，价格今年可能持平或减少达5％。 　　另一方面，高力国际研究部主管郑惠匀的预测最为乐观，认为全岛私宅今年的价格和租金将各上涨5％到8％。 　　莱坊研究部主管方宝顺也相信，本地私宅未来五年展望仍相当正面，今年料取得5％的全年增长。与此同时，出租市场在我国经济料将持续蓬勃的情况下，而逐渐赶上价格涨幅，因更多新项目的落成而竞争更激烈。 　　针对今年的市场，高纬物业亚太区研究部高级经理王伽胜认为，一些买家将在郊区私人公寓价格下跌的预期下选择站在场边观望，形成一种“自我应验预言”（self-fulfilling prophecy）的情况，使价格在第一季开始调整。 　　不过，王伽胜解释，房价在目前的经济情况下往往具“粘性”，也需累积足够买家的持守才能出现改变。 市场人士认为，有地住宅受新措施冲击的程度最小，表现最强劲。 （档案照片） 　　有鉴于此，房价或要到第二季才会下跌，上半年跌幅也不会剧烈。 　　他说：“最终，价格在下半年回稳或微增，使年底的价格与年初时的水平相当或稍低。” 　　齐乐行（Credo）研究与咨询部门主管王德辉说：“价格不可能大涨，不然将引发更多政府降温措施出台；却也不会大跌，因为市场基本面（经济展望、就业市场、薪资和利率）还不错。” 　　尽管对价格涨幅的预测不一，分析师对不同市场层面展望，看法却多一致。 楼花转售将加速消失 　　其中，分析师认为，本地的楼花转售活动，在本月政府提高卖方印花税的新措施下，将从原本逐渐沉寂的步调，加速至几近消逝无踪。 　　麦俊荣认为，这类“楼花”占私宅市场总成交量的比例，将从目前的9％下跌到介于4％至6％。 　　麦俊荣说：“市场上还是有一些在去年8月之前购买未完工单位的卖家，比较不受印花税的影响。” 　　从市场不同层面的角度，高档私宅的价格涨幅将超越大众私宅，有地住宅的价格涨幅相信将最高。 　　高纬物业预测，非有地高档私宅的价格，今年将取得5％到7％的全年增长， 明年全年上涨5％至7％。而郊区私人公寓的全年价格走向，则介于持平和上涨3％范围内，明年料将上涨4％。 　　王伽胜说：“郊区私人公寓价格今年全年持平，主要来自上半年的5％到7％调整，但下半年将因买家逐渐适应了政府的重拳出击、同时却也谨慎行事的情况下而逐渐复苏。” 　　分析师相信，有地住宅受到新措施冲击的程度最小，表现最强劲。 　　高纬物业预测，有地住宅的价格每季将平均上涨2％到3％，使全年涨幅介于8％到10％，明年全年将涨6％到8％间。 　　麦俊荣认为，优质洋房（good class bungalow）市场还是会有好表现，但较低档的层面（每栋要价少于300万元）则因供应较多，受的影响会比较大。 今后整体情况 市场人士看法有别 　　对于房地产接下来的整体情况，市场人士有各自的看法。 　　方宝顺认为，尽管新降温措施针对需求下手，但目前的利率仍低而具吸引力，近期料不会改变。这在市场资金充裕的情况下，形成了复杂的局面。 　　王伽胜说：“就算价格变得更具吸引力，买家还是会花更多时间考虑——不论是在一手、二手或楼花转售市场皆如此。” 　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨认为，买家继续购买私宅的最大动机，不再是为了寻求回报，而是保值。 　　陈瑞谨说：“这也解释了，尽管一切指标反映出低回报以及过后可能由于供应过度而出现的潜在剧烈调整，私宅市场的买气仍持续的原因。” 《联合早报》