部长来论 马宝山:如何理解“负担能力”

(2011-01-19)

● 马宝山 　　建屋发展局不久前获颁“联合国人居荣耀名册奖”这个全球人居领域的最高荣誉。联合国人居署新闻服务主管对我国的成就非常赞赏。他说：“一个国家不但能够为那么多老百姓提供住所，还能让他们拥有自己的房子，确实是一项壮举。” 　　事实上，多数房地产专家和观察家都认为，大部分的新加坡人买得起政府组屋。建屋局提供大量津贴，确保组屋价格保持在国人负担得起的水平，我国每年因此才有平均1万5000对年轻夫妇能够晋升为屋主。 　　大多数购买新组屋的夫妇只需动用每月收入的20%至25%来偿还组屋贷款。更何况，他们也可以利用公积金存款来支付每月的贷款，所以很少人需要动用到现款。今天，超过80%的国人住在组屋里，全国组屋单位数额也已达90万个。但是，人们还是担心买不起组屋，为什么他们会有这样的想法？ 　　说到负担能力，也就是一个人是否有足够的财力购买组屋，还真不是一个直截了当的问题。要怎么样才算“买得起”，这个问题见仁见智。有人说30年的贷款偿还期太长，如果要用30年的时间来还清贷款，那就不能说负担得起。也有人认为，现在买组屋和他们父母那一代买组屋的时候相比，价格贵了很多。而且，人们对住屋的要求一直不断地提高，那就使课题更复杂了，因为所谓“买得起”也和人们对住屋的要求有很大的关系。 　　因此，如果要更有效地讨论“负担能力”这个课题，就需要制定客观而普遍被接受的标准。那么，我们如何衡量负担能力？建屋局又如何确保组屋是国人买得起的？ 如何确保人们买得起组屋 　　一、我们特别关注首次购屋者。为了帮助他们，我们实施了几项措施。首先，新组屋的定价是低于市场价格的，而建屋局在定价时也会考虑到国人的收入水平。所以，购屋者在价格上所享有的津贴，可说相当可观。 　　还有一点，有些首次购屋者或许不能等到新组屋入伙，又或者他们打算在特定地方买房子，在这种情况下，他们可以选择购买转售组屋，建屋局会在这方面提供3万元的公积金购屋津贴（如果在父母住所附近购买组屋的话，则可获4万元津贴）。除此之外，无论是申请新组屋或购买转售组屋，建屋局都有提供优惠贷款。购屋者如果申请20万元贷款，并以30年为偿还期限，可享有约3万元的利息津贴。 　　二、按收入多寡提供帮助。月入5000元或以下的家庭，在购买新组屋或转售组屋时，可获高达4万元的额外公积金购屋津贴。换句话说，一个月入1500元的家庭最终可享有的购屋津贴，总数可达8万元之多。至于月入介于8000元至1万元的高收入家庭，除了可以购买执行共管公寓外，现在也可以购买由私人发展商设计、兴建和销售的组屋，并享有3万元的公积金购屋津贴。 衡量负担能力 　　关于负担能力，容我用些较为技术性的概念来作进一步解释。那么，专家是如何确定住房负担能力？以下是几个普遍被接受的标准。 　　一、根据收入衡量负担能力。一个标准是“房价收入比”（housing price-to-income ratio）。所谓“房价收入比”，就是把一个地区的房价中位数和居民的家庭年收入放在一起，作个比较。 　　根据《海峡时报》去年2月刊登的一则报道，来自新加坡国立大学的涂勇教授和余熙明教授均指出，在新加坡非成熟组屋区转售组屋的“房价收入比”为5.8，低于香港的19.8和伦敦的7.1。也就是说，新加坡人在非成熟组屋区购买转售组屋，一般需支付相等于家庭年收入5.8倍的数额，但香港市民却需支付超过新加坡人所支付的三倍。 　　如果以统计局2009年有关收入中位数的数据来计算，年轻家庭（由年龄介于25至35岁成员组成的家庭）的“房价收入比”更低。这类家庭多数是首次购屋者，他们购买转售组屋的“房价收入比”为4.5，购买新组屋的则是3.8。之所以如此，是因为他们的收入比一般家庭来得高。 　　二、偿债能力。虽然“房价收入比”相对来说是个较为容易理解的概念，但却没有包括如何获得贷款以及贷款成本等其他因素。这些都是影响决定的重要因素。因此，另一个广为接受的衡量标准是“偿债比率”（debt-service ratio），通俗来说，就是人们每月用多少收入来偿还贷款的比率。 　　我举个例子。市场上以30年期限的贷款最为普遍，以此来计算，非成熟组屋区新组屋的偿债比率今年平均为23%，比国际标准来得低。只要比率在30%到35%之间，就表示有足够的房屋支付能力，这是目前的国际标准，因此新组屋23%的偿债比率，比国际标准低了许多。 　　偿债比率也会因组屋类型的不同而有所不同。例如，标准型组屋的偿债比率是11%，而以高收入家庭为对象的优质组屋（如榜鹅水滨台）的偿债比率则是29%。 　　除此之外，国人还可以利用公积金存款来支付购买组屋的首期付款和每月贷款。因此，在购买新组屋的人当中，超过80%仅动用公积金来支付全部的贷款，完全无需动用到工资。 　　无论我们选择哪一个标准都可以清楚看出，新加坡有足够国人买得起组屋。我们的组屋类型很多，有非成熟组屋区的小型基本房，及成熟组屋区的优质组屋等等，能够满足不同要求、不同预算的购屋者。我希望人们在买组屋时，不仅考虑要求，也应考虑预算，谨慎作出决定。一个人是否负担得起组屋，不单只是看建屋局提供什么选择，也得看购屋者作出什么样的选择。 平衡购屋者和纳税人的利益 　　我能了解年轻夫妇的忧虑，他们都希望尽早买到自己满意的、又符合预算的组屋。建屋局已经大量增加供应，最近又推出更多降温措施，缓和价格的升势。 　　建屋局也定期检讨津贴数额，确保国人负担得起组屋。但必须指出的是，我们不可能在不影响其他利益的情况下，无止境地增加津贴。 　　换句话说，我们也必须从国家的角度来思考“负担能力”这个问题。我们如果增加屋房津贴，就必定得舍弃一些其他利益。我们该如何取舍？降低教育素质，还是削减医疗保健开支？又或者，我们应该增加赋税？ 　　要在这些不同利益之间作出取舍恐怕没那么容易。最终，我们还是得在购屋者和纳税人的利益之间取得平衡，或者说，在国人的“负担能力”以及纳税人的“承担能力”之间，取得平衡。 作者是国家发展部长 【联合早报】