从狼堡看德国的住房体系

2010/09/27， WSJ

青青

出

差到德国，顺便前往狼堡探访朋友。狼堡，也称沃尔夫斯堡，是个安静的小城。中国人知道它，恐怕多半是因为它是大众公司总部所在地，还有足球，它的球队是2009年德甲的冠军。小城狼堡有12万多人口，坐落在德国北部，位于下萨克森州，距离首府汉诺威80公里，距离柏林也不远，乘坐ICE高速火车只需要一个多小时。

狼堡只有70年的历史，是非常年轻的小城。其建设的初衷就是安置大众工厂及其员工，因此在住房保障体系中大众公司扮演了十分重要的角色。狼堡城市小，近一半人在大众公司工作，因此在德国可算是一个典型的工薪和中产阶级城市，月工资收入基本在2500至4000欧元左右，其房价与柏林，慕尼黑，法兰克福等大城市比，便宜不少。最好地段的公寓房均价1800到2200欧元每平米。自建别墅的话，土地售价在80至100欧元每平米（大城市价格可能要贵上三四倍）。购买的土地规定只能有25%用来盖房，建房费用大概在1000欧元每平米（这个价格则是全德国差不多的）。如果租房，狼堡最好的公寓月租金在6到10欧元每平米。60平米的公寓，算下来月租在360到600欧元。和大多数发达国家一样，德国的住房面积是套内使用面积，60平米可以相当于国内的80平米住房。

和大多数德国城市一样，在狼堡工作的年轻人主要选择租房。朋友租的房子来自大众公司下属的房屋租赁公司。这些房源产权归大众公司所有，但服务对象并不局限于大众公司员工，而是所有人。房租按照市场价格来定，房产公司是要赢利的。除了大众公司，新大陆租赁公司也是狼堡主流的租赁公司。而在柏林这样的大城市租赁公司更多。市面上也有私房出租，价格比租赁公司还要便宜一些。但是租赁公司凭借充沛的房源和售后服务成为主流。

对于收入更低的困难户，政府建造了廉租房提供给他们，房租大约为市场价格的一半，但是对于申请人的收入有严格的限制，承租人必须先申请到WBS住房准入许可，凭许可才能提出租赁申请。WBS不仅仅针对低收入者，学生也可以申请。但是低收入者还可以额外得到政府的住房补贴，进一步减小房租压力。和市场上其他出租房屋相比，廉租房的质量并不差，但是一般会有一个特殊的区域划分出来，虽然地段也不差，但是年深日久形成了“下只角”。德国对于廉租房的管理并不是很严格，即便后来收入增加了不腾退廉租房，被发现了也就是补交房租差价而已，但是对于大多数人来说，虽然廉租房房租便宜，但是住户主要是失业者或者社会救济金领取者。出于择邻而处的心理，大部分人在收入提高之后都会主动搬离。

和中国人一样，工作稳定收入提高之后，德国人也希望买房子。房产类的电视节目总是收视率很高。有调查结果表明，德国有明显的所谓“肥裤带”现象，即大城市周边地区的居民大多比市区居民更富有。有钱人更喜欢在市郊绿地购屋建房，那儿的房价和地价相对便宜，而生活质量却往往比城里要高。狼堡也是如此，大部分新兴中产阶级社区都在郊区，而城区以公寓为主。

德国的房地产市场也有个人投资者。朋友的同事去年在大众股票上挣到了钱，一下子在狼堡买了好多套小户型出租投资。狼堡有不少人周一到周五在大众工作，周末返回自己在其他城市的家，因此小户型很受欢迎。但是这样的投资客并不普遍。一方面，德国是一个比较均贫富的社会，手头有大量闲钱的人并不多；另一方面，德国人手头有些闲钱也愿意首先提高生活质量，投资于孩子的教育、家人的旅游等方面，而不是投资房产。这其实反映的是国民生活的安全感，不需要依靠积聚大量的个人资产来保障自己的未来。

和中国的房地产市场相比，德国的房地产市场缺少的是经济适用房。而经济适用房正是中国住房市场改革多年以来最失败的产品。私有住宅、公共租赁房和廉租房构成了德国的整体住房保障体系。这个体系经过多年的发展已经相当完善，高收入购买私有住宅，中等收入租赁市场房屋，低收入住廉租房，各自居有定所。在这个体系中，政府对于廉租房的保障和干预最多，中等收入者的住房由政府通过房租的限制来调节，比如3年之内不允许房租涨幅超过20%。对于高收入者购买私有住房，政府也通过限制地价的方式来维持市场价格的平稳。购房者可以直接从政府那里买地建房，也可以从开发商手中购买新房。开发商购地建房之后，地价必须原价转让给购房者，他们的利润只能来自建造房屋的溢价。如果太过暴利，消费者就不会购买，而改成直接去政府那里买地委托建筑公司盖房。新房价格受限，二手房自然也不会涨太多。

德国房价稳定，还有一个重要的原因就是人口分布合理、地区发展比较均衡。当年东西德分裂之后西德建都波恩就是为了拉动相对落后的波恩地区的经济发展。这种发展思路和我们国家喜欢锦上添花的做法截然不同。这种均衡的理念也贯彻到了经济发展的各个领域。像大众公司这样把总部设在狼堡这些小城市的欧洲大企业很多，或者将公司分割成很多部分分散到不同的城市。这样的安排促进了小城市的收入水平和就业率，大大缩小了地区之间的经济差异。这就使得城市的房屋需求不那么集中，不会因为供需矛盾而造成房价飙升。在中国的长三角和珠三角地区，城市带也已经初步形成。但是在其他地区，城市之间的发展差距还很大，造成大城市不堪重负，小城市冷冷清清。均衡发展对于中国来说是一个比发展速度更重要的问题，也是平抑房价的关键一步。

（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。）