投资香港物业出租商时机正好

WSJ, 2010年 12月 01日

香港是全世界最火爆的房地产市场之一，在这里经营的企业目前可被分为两类，楼市新政的受益者和牺牲者。

香港政府正在严厉打击楼市投机，措施之一是对两年内转售的房屋开征额外印花税。在该政策出台后的两周内，香港楼市成交量骤降，分析师则预测成交量会进一步下滑，并预言明年住宅销量将下降最多30%。与此同时，居高不下而且正在上升的土地成本将压缩开发商的盈利空间。

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香港政府正在严厉打击楼市投机。

有不利因素作怪，开发商在股市的表现自然不好。嘉里建设有限公司(Kerry Properties Ltd., 0683.HK, 简称：嘉里建设)是表现最差的个股之一，过去10个交易日累计下跌9%。房屋中介美联集团有限公司(Midland Holdings Ltd., 1200.HK, 简称：美联集团)同期更是暴跌30%。

反观商用物业出租商，它们的前景却好得不能再好。高力国际(Colliers International)表示，随着企业不断入驻，目前香港优质写字楼的空置率不到4%，历史平均水平为8%。鉴于商用物业增加速度难以满足需求增长，高盛(Goldman Sachs)预计未来一年写字楼租金将上涨20%-30%。

股民则有机会分一杯羹。花旗投资研究(Citi Investment Research)表示，物业出租商的股本收益率偏低，导致过去这些企业的股票估值（股价与资产净值之比）较开发商低15%。随着今年物业出租商股价上升，估值差距已经收窄，几乎与开发商不相上下。举例来说，主要在中环经营优质写字楼的香港置地(Hongkong Land Holdings Ltd., H78.SG)今年的股价就累计上涨近37%。

而且，随着香港置地的资产价值被向上修正，尽管其股价已有较大升幅，但仍较花旗预测的基于资产净值的估值水平低34%。随着投资者对香港置地提高资产回报率的能力渐趋乐观，这个差距应该还会缩小。1989年以来香港置地股票估值的平均折让幅度为28%。

而那些在中环以外地区有房可租的公司也蕴含投资机会，这是因为有些投资银行和大型公司正把辅助部门的员工转移至租金相对低廉的社区。在维多利亚港九龙一侧拥有大量物业的九龙仓集团有限公司(Wharf (Holdings) Ltd., 0004.HK, 简称：九龙仓集团)和业务集中在香港东部的太古股份有限公司(Swire Pacific Ltd., 0019.HK, 简称：太古)都是这样的企业，与楼盘集中在中环的租赁商相比，它们的股价还都没有出现大幅上涨，因而存在价值 地。

总而言之，现在是投资物业出租商的好时机。

Isabella Steger