房价，看招！政府降温措施知多少？

吴淑贤　(2010-12-29)

去年经济不景气，全年组屋转售价仍增8.2%；今年经济大好，首三季度转售价已涨11.3%。 　　　房价一再迅速攀升，使政府的应对措施得多管齐下，从去年的增加组屋供应，延伸到今年二度出手为市场降温。 　　　降温，成了今年房地产市场最热的词汇。政府几时会再度出招降温，又会如何降温，成为买家及卖家都关注的课题。 　　　为避免一次过下重药导致楼市崩溃，循序渐进的降温方式一直是政府的基调。当降温措施无法抑制房价上涨时，药方必然越来越强。 　　　年底总是回首过去一年的时候，本报去年在回顾组屋市场时这么写道：“2009年，很多人的薪水少了，花红缩水了，股票和机票价格也曾创新低，在一片跌势中逆流而上的是组屋转售价格。” 　　　如今回首2010年，很多情况都变了，人们无需减薪，花红比去年多，股票和机票价格也回升。不变的是持续上涨的组屋转售价格，只是价格增幅从去年牛年的逆流而上变成虎年的顺势而上。 　　　去年经济不景气，全年的组屋转售价格仍增8.2%；今年经济情况大好，首三个季度的组屋转售价已涨11.3%。 　　　房价一再迅速攀升，使政府的应对措施得更多管齐下，从去年的增加组屋供应，延伸到今年二度出手为市场降温。 　　　降温，成了今年房地产市场最热的词汇。政府几时会再度出招降温，又会如何降温，成为买家及卖家都关注的课题。 　　　循序渐进降温方式 　　　为避免一次过下重药导致楼市崩溃，循序渐进的降温方式一直是政府的基调。当降温措施无法抑制房价上涨时，药方必然越来越强。 刚卖掉白沙四房式单位的陈志翔和妻子曹蓓认为，组屋的高估价已弥补目前现金溢价下滑的“损失”。（谢光凭摄） 　　　非津贴组屋的最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）在半年内二度延长就是一个例子。今年3月，非津贴组屋的MOP延长至三年，到了8月底更进一步延长到五年，防止组屋沦为投机工具。 　　　过去，非津贴组屋的屋主向建屋局贷款，住满两年半就能把屋子卖了，向银行贷款而没向建屋局贷款的，则是住上一年就可转卖。 　　　政府也在8月底推出近年来较令人印象深刻的降温措施：私宅屋主在购买非津贴组屋后，须在六个月内脱售所拥有的私宅。这样一来，不愿售卖私宅的屋主就不会购买转售组屋，有助于减少不迫切的购屋需求。 　　　组屋转售市场之后立刻静了下来，各方都在消化措施对市场的影响。不少潜在买家也开始持观望态度，等待屋价及现金溢价（COV）下跌，导致本季度的组屋转售交易量比上个季度减少约30％。 　　　尽管如此，买卖组屋的还是大有人在。在证券行工作的陈志翔（27岁，助理副总裁）和妻子曹蓓（31岁，经理）在上个月刚以38万元售卖白沙的四房式组屋，售价已包括2万元的现金溢价。 　　　陈志翔说，他们是在降温措施推出后才决定卖掉组屋。当时房屋经纪说，许多买家已变得更谨慎，有的还希望不久后能以零溢价购屋。 　　　溢价算是额外花红 　　　然而，夫妻俩并不十分在乎溢价的高低，因为单是组屋估价(valuation)已令他们满意。 　　　他们曾在前年为组屋估价，当时的价格是25万7000元，今年的估价则增加至36万元，两年内的“身价”起了近10万元或约40%。 　　　陈志翔说：“既然组屋估价已相当高，溢价就没那么重要，算是额外的花红。” 　　　他们在卖掉组屋后迅速在同区内买了个公寓，为的是给16个月大的儿子更好的居住环境。他们曾考虑同时拥有组屋和私宅，但因为一旦成为私宅屋主后，往后须在购买组屋的半年内把私宅卖掉，最终还是打消这个念头。 　　　曹蓓说：“我们希望量力而为，要同时负担两个房屋贷款太吃力了。” 　　　这一轮的降温措施已发挥初步成效，组屋溢价从今年第三季的3万元，下滑至10月份的2万5000元，上个月更进一步滑落到2万2000元。 　　　国家发展部长马宝山没有等待第四季结束便逐月公布溢价数据，还在一个月内二度公开溢价走势，反映政府对房地产市场的高度关注。 　　　马宝山在本月份的报章专栏写道：“基于最近的房地产价格上涨，我完全明白公众对组屋供应及负担能力的关注。这是国家成功所引起的问题，房价会增加因为经济情况改善，人们有好的工作，也对未来有信心。” 　　　他说，为协助首次购屋者应付房价上涨压力，建屋局已增加组屋供应，并发放购屋津贴。 　　　建屋局在本月份于榜鹅推出1010个预购组屋（BTO）单位，使得全年推出的新单位达1万7700多个，创下近年来的新高。要是需求持续，该局准备在明年推出2万2000个预购组屋。 　　　首次购屋者欧骐鸣（27岁，经理）在申请新组屋6到7次后，今年终于成功购买位于兀兰的预购组屋。他以往都是申请四房式单位，只有选择较少人感兴趣的五房式单位时才获得较好的抽签号码，买下组屋。 　　　欧骐鸣说，政府增加组屋供应当然是好事，但要是能缩短等候组屋的时间将更理想，因为购屋者都希望尽快拿到新居钥匙。 　　　有人欢喜有人愁 　　　建屋局实际上已决定这么做。从明年中起，该局准备提早颁发工程合约，让公众等候组屋的时间从目前的三年减少到两年半。 　　　屋价上涨总是有人欢喜有人愁。正如马宝山所说，当组屋价格增加时，受惠的是屋主，忧心的则是买主。 　　　首次购屋者负担不了转售组屋的溢价，又不想等候预购组屋的难处人人皆知，但从高涨的屋价受惠的组屋屋主则属于“沉默”的一群。 　　　陈永发（36岁，物流人员）今年刚拿到明地迷亚路新组屋的钥匙。他是因为受选择性整体重建计划(SERS)影响，才能在四年前以22万元购买这个靠近文庆地铁站的替代单位。如今，邻近的四房式组屋售价已涨到50万元左右。 　　　对于当年能以相对低价购屋，陈永发庆幸不已。“我没有想到屋价会起得这么快，不然当时可能会买五房式单位了。”

《联合早报》