一个马来西亚人的上海炒楼经

苏荣 (2010-02-20) 2月末的上海，一个阴冷的午后，邓广坚站在一座六层老式楼房的露天天台上，在摄影师的摆布下，不厌其烦地摆着POSE。他的周围，目光所及之处，都是建于二三十年前的、斑驳灰黄的低矮楼房。 　　他所在的地方，当年是法租界的地盘。房子建于1924年，名为The Belmont House，今天又称小黑石公寓。离它不远处，就是热闹摩登的淮海中路。 　　这座折衷主义风格的老建筑，原是洋人公寓，解放后被收归国有，一度成为政府高官的府邸。邓广坚介绍说，当年的住户中，一位是上海市的副市长，还有一位是同济大学的校长。尽管整幢大楼年久失修，显得有些脏乱不堪，但公寓整体保存得还是相当完好。据说，留存至今的储藏室的门把手上，还刻有一个B字，以显示房主的不凡身份。 　　如今，小黑石公寓居住着几十户人家，其中的三分之一，都是邓广坚的房客。 上海打拼16年

40岁刚出头的他，来自马来西亚，16年前就到上海来打拼。那时候的他，是标准的“香蕉人”：外表是黄的，骨子里还是白种人，华文不会说也不会写。而当时的上海，没有麦当劳和肯德鸡，城市的色彩也单调乏味，甚至还限制外国人在外租房。 　　当时，他被指定在一个车库里过夜，冬冷夏热，想上厕所，也要步行5分钟，到隔壁的公园去解决。所幸，他是个性乐观的人，因为看好上海的发展，看好它的向前向上发展的潜能，最终还是留了下来。 　　十几年之后，上海有了股票交易所，有了金融贸易区，还涌现出鳞次栉比的现代化高楼大厦。 　　很多上海人争相从狭窄脏乱的石库门和老洋房搬出来，搬到配备了空调热水和24小时保安系统的现代居室。而邓广坚却跟他们不一样，他不仅自己要住在老房子里，还做起投资老房子的生意来。 老房子的魅力 　　问他为什么喜欢老房子。他的回答很简单：老房子让人有激情。以小黑石公寓为例，外表看上去很普通，没什么特别的，但如果仔细观察，会发现外墙的每一个棱角都带有橄榄叶的图案，它的每一个窗棱、包门的线条、门角、窗台，都是一样的橄榄叶的设计。 　　还有，每一个居室里面，也有学问。在客厅和餐厅之间，有一个精致的磨砂玻璃大门，门两侧至今保留着挂窗帘的杆子。这是做什么用的呢？原来当年洋人的生活习惯是：吃完饭后，男人去客厅聊天抽雪茄，喝威士忌，而女人则不能离开餐桌，聊天也只能在餐厅里。男人进了客厅后，就会把帘子拉上，以示男女有别。 　　从投资的角度看，炒老房子也是有学问的。 　　他说，父亲曾告诉他一句话：在房地产投资里，永远要记住一点，buy right, not sell right。翻译过来，就是“只买对的，不卖对的”。 　　那么，什么是“对的”呢？在邓广坚看来，“对”字包含了两点：一是供需关系，一是地理位置。 　　他说：“从市场上的供需关系来看，老房子会越来越少，而相对的需求会越来越多。中国人不是强调‘物以稀为贵’嘛，这很好解释，你看，卖的少，买的多，一定会涨价，而买的少，卖的多，价格就一定会跌。” 　　此外，绝大多数老房子，都是位于闹中取静的黄金地段，它们只会增值不会贬值。 　　因此，尽管近两年全球经济形势不明朗，老邓仍然坚信好房子的价值，仍然在不断物色新的老房子。 　　说到这儿，你或许会问：邓广坚买了这么多价值连城的老房子，他哪儿来的钱？ 越贷越划算 　　“基本上是银行贷款，我自己可以不用出一分钱。”他笑着说，“我现在是房奴。”这是开玩笑吗？做“房奴”还会很开心吗？ 　　他说，我可以帮你算一笔账。假设你有300万的资产，现在有一套300万的房子，你是一次性付清，然后不吃不喝呢？还是先付100万首付，然后用剩下的200万去做其他投资？ 　　好吧，假设你够财大气粗，一次性付光了300万，然后你把房子以每个月2万多的价格租出去，就算你够幸运，租金年入30万，这样你的收益就是10％；或者，你还可以首付100万，贷款200万，同样的，假设你年收入30万，那么你的收益就是30％。这样算下来，老邓的租金完全可以用来还贷款，甚至好的时候，付完贷款还能月余1万8000元。 　　当然，为了以防万一，邓广坚和投资伙伴手里还有一笔固定资金，这笔钱，是到了万不得已的时候，才能动用的。 　　再回到小黑石公寓上。问他何时能把整幢楼都吃下来，他苦着脸说，“不是我不想买，很多老人家宁死也不卖。看来，我还要在上海待下去了。” 《联合早报》