美中房产市场冰火两重天

如山

（2010年10月17日）

萧瑟秋风的十月，美国经济和房地产市场可谓一片狼藉。美国联储局2009年推行量化宽松政策不见凑效。现在计划第二次推出量宽政策，涉及资金高达1万亿美元，效果如何还不知道。而房地产在谈论“双底”，大部分地区将处于低迷状况徘徊几年几乎是可见的。

然而，回望大洋彼岸，中国（包括香港）房地产市场却是另外一番天地。

大陆政府试图为房地产市场降温，不停推出新打击措施。例如提高购买多于一套房的利息，增加头款（Down payment）等等。但是，房产市场照样热闹非凡，成交不减，房价依然屡创新高。

位于北京饭店旁的“霞公府” 期房 以逾11万元/平米位居京城榜首；上海的中粮海景一号以每平方米19万的价格创下大陆房价之最。据报道国内10个最贵楼盘7个在上海。

而香港就更加夸张。最近由香港恒基地产开发的位于港岛区干德道的复式住宅“天汇”楼盘创出香港分层单位最贵纪录。其中524平方米的61楼B单位于以超过3.38亿元港币成交，均价为每平方米64.5万港元。香港的豪宅楼价已经超过1998年亚洲金融风暴前的最高楼价时的40%。

说一个具体例子。

昨晚跟香港的朋友通电话，我与他聊了一下香港房地产的状况。他今年一月份在港岛半山买入多层公寓豪宅里面二个单位，每个2千5百尺，买入价每个3千万港元。现在将一个自用，一个放盘卖出，要价5千5百万。已经有买家Offer5千1百万。他聊起，香港的豪宅很多都是大陆来的人买下。前面说的3.38亿元港币成交的“天汇” 61楼B单位，就是国内来的人买下的。他还举一例子说明大陆人现在如何有钱：一位在香港年薪90万港币的厨师，被国内大款用3百万年薪“挖走”（他认识那位厨师）。香港的朋友问是哪一位国内名人，厨师回说是一位名不见经传的重庆房地产商，新老板有2架私人飞机。

以下是全球到今年（2010年）3月份为止（找不到更新的）房地产价格变动的排名顺序：

Global house prices
Year to March 2010 (country, percentage change)
1. Hong Kong +27.1
2. Singapore +23.9
3. Taiwan +18.5
4. Australia +16.6
5. Israel +12
6. Finland +11
7. Sweden +9.6
8. China +8.2
9. Norway +7.6
10. Britain +5.4
16. New Zealand +1.5
27. United States -5.3

从上表可见，真是“风水轮流转”，西方不亮东方亮。

不过本人觉得，市场总是上下波动。短时间内上得太快的，下跌风险就加大。

本人很土，没多少理论研究，所以我就比较简单地用“来得快，去得也快”的 “土办法”做判断原则分析市场和处理自己的投资。

 
谁都知道，时机就是一切（Timing is every thing）。但是有多少个人能够真正把握正好Timing呢？如山是再普通不过的平常人，说赚钱，可能都不如一个真正做得好的IT工，因此对自己的判断力也不会期望过高。高与低之间，能够把握80%（例如，市场高峰是100，我在80卖出；市场最低点是0，我在20买入）我就很满意了。

 
具体来说，我觉得美国的房产已经跌到这个程度，再往下跌有限(当然有人认为美国房产还会下跌50%，就是说在崩溃（Collapse）-特提醒读者自己判断)。而中国则相反，已经上升到这个程度，下跌风险在加大。但是，我也不认为下跌以后，从此一蹶不振。长期而言，我认为中国房地产还是有很强的支持率（待另文详细探讨）。所以，最近我卖出了国内约一半物业，只是留下一个小铺位（6年前买入，早已收回成本，现在的租金回报对比买入时的价格达25%）和一个小单位出租。而在美国，今年我连续以30%到50%的市场价格买入8块地。

美国房产市场如“冰”之冷，中国房地市场如“火”之热。不清楚房地产的人，从来没买卖过或者只买卖一间半间的人，或者理论家们，可能认为冷的地方继续冷，买入会再跌；而“热”的地方已经热过头，不能再买。所以两个地方都不能做。例如名人郎咸平在2008年的演讲和出的书就多次说，现在千万别做什么投资。在美国不能买，在中国也不能买，买什么亏什么。

 
我的看法是，无论在哪一个市场，要是你能发挥自己的优势，把握得好，都可以赚钱；要是无法发挥自己的优势，把握得不好，都可能亏钱。

 
一个普遍的现象是，当某个商品/某个市场热火朝天地一直上升时，绝大多数在其中参与者不相信会下跌；同样，在一个下跌的市场，大部分人不相信会回升，或者认为回升遥遥无期。

美国问题说起来很严重，但我认为，在全球经济一体化和资金流动快速无比的今天，影响和互动因素太多，不可能纯属从过往的历史经验分析得出结论。仅仅是半年多前的希腊债务危机，虽然现在不能说完全过去，但是看起来已经远没有那么严重。可当时就令人看起来无解，好像欧元面临解体。而美国的道琼斯指数去年（2009年）跌到6500点时，又有多少人相信它会马上反弹而买入呢？（声明：本人因为对股票陌生，当时也没在意，也没买入）。

危机危机，有“危”也有“机”。每一次市场大变动都是一次财富大洗牌。喜欢房地产的朋友，在这美中房地产市场的冰火两重天中该如何应对，就根据自己的财务和家庭状况，自己思考自己决定吧！别人的看法（包括我的）只能是给你一个参考。

警告：以上只是本人的看法，供有兴趣的朋友讨论，我的观点很可能是错误的。请读者做自己的研究和投资决定。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）