| ● 戴庆成 香港 从事文职工作的陈太（25岁）去年结婚后就想置业，惟需偿还结婚借款，加上小生命的降临，没有能力支付房屋首期付款。这时候，刚巧朋友也想找人合租房子，遂一拍即合。两伙人于荃湾区一个700平方英尺的村屋同住，月租6000港元，两家人各负一半。 签租约的是陈太的丈夫，与合租友人关系尚算不错。但陈太指出，同外人一起住始终不方便。她说，“大家生活习惯不同，煮饭和卫生要互相迁就，还是自己住好。” 可是，近月来，香港楼市持续升温，租金又上涨不少。陈太指出，事隔一年，其居所附近相同面积的村屋，月租已升至8500港元，她担心明年7月租约期满后，很难找回相同租金的单位。至于置业，更不用想了。 “本来我正考虑辞职，在家专心照顾小朋友（孩子），但现在太多未知因素，想计划也计划不来。”一想到住房问题，陈太就感到非常迷茫。 香港近年来楼价不断飙升，目前已即将达到1997年的历史高位。 单位隔间再出租 就在香港房地产开发商和房市炒家大把大把的赚进钞票的同时，不少市民却为住房吃尽了苦头：有人花二三十年供楼；无力买楼者中，唯有租楼，但有不少人连数百平方英尺的楼都租不起，纷纷住进了套房。 所谓套房，是脑筋动得快的旧楼业主，将单位进一步分隔为更窄小，甚至不到100平方英尺的小套房，以每月数千港元的租金出租。
从事社区发展工作的阿贤（26岁）半年前从港岛老家搬到旺角区住，原本他希望找到一个独立单位，但被那六七千港元的租金吓坏，退而求其次找套房。 但他发现旺角的套房租金如豪宅，一个150英尺只有天井窗的套房，月租也要4000港元，占每月收入近四成。他与许多大学毕业不久的年轻人一样，要搬出来住，套房只能是唯一的选择。 阿贤早前接受香港《明报周刊》访问时，就跟记者算一算账：假设省吃俭用，到35岁才可以储得三成的首期付款，买楼再供20至25年，供完楼接近退休。 租住套房，地方小，又不会长住，阿贤没花心思布置，小小套房着实有点凌乱。屋里很多家具，都是朋友或街坊送，所以全不搭调，椅子旁的书柜，东歪西倒的放了几本书。 “书也只搬那几本常用的过来。大部分东西仍留在父母老家那边。”在阿贤心里，一切应付到日常需要，凑合着用便算，这租来的斗室，很难让他有家的感觉。 房价高企引发社会不满 因房价高企引发的住房、社会不满等问题，最近正在香港不断浮现。 在过去，特区政府拍卖土地，鲜有因为示威活动而中止，但10月12日港府拍卖九龙塘义德道三及五号地皮期间，却先后两次遭遇示威者抗议。 当中，立法会议员梁国雄等人在拍卖开始仅约一分钟，突然拉出数张写上“楼价贵到发癫”等横额，并且大叫中、英文口号，以致拍卖要暂停约数分钟。之后，拍卖再进行约八分钟时，80后的社运人士周澄又拉出写有“反对政府托市”横额，令卖地再度被迫暂停。 面对沉重社会压力的香港特区政府，终于对房屋政策作出了调整，明确订下每年“三万五”的土地供应新指标。这也是当局自从“八万五”政策后，首度订立每年的房屋目标。
综观香港特区行政长官曾荫权日前发表的《施政报告》，全文大约以三分之一篇幅全面阐述了当局的房屋政策。与去年《施政报告》就房屋政策只有一个段落、寥寥251个字比较，港府今年此举，无疑反映了在过去一年楼价狂升、民怨日增的社会氛围下，港府已不得不在《施政报告》中重点回应。 总括而言，曾荫权这次提出一系列的打压楼市措施，除了为外人所熟悉的暂停买楼投资移民政策，以及“先租后买”计划这些中短期措施之外，其实更值得关注的是当局为未来土地供应数目奠下新指标。 香港九七回归中国大陆不久，面对楼价持续上升的困境，时任香港行政长官董建华在1997年度的《施政报告》，提出八万五建屋计划（简称八万五）。在该计划下，港府将每年供应不少于8万5000个住宅单位，希望十年内让全港七成的家庭可以自置居所。 遇金融风暴毁掉“八万五” 然而，这项政策的推出，再加上亚洲金融风暴，使香港楼价一落千丈，私人房地产在五年多的时间内贬值七成，很多中产阶级的资产沦为负资产，香港经济愁云密布。这项政策使董建华成为众矢之的，港人普遍认为“八万五”是楼价大幅下滑的元凶。 曾荫权上任之后，一直不敢也不愿提出长远的房屋策略，也不像回归初期预测未来房屋需求。 今年《施政报告》提出未来每年供应3万5000个住宅单位的指标，明显是一个大的突破。港府似乎有意重拾旧招，期望于一段时间内累积一定的土地储备，确保房地产市场有平稳的土地供应，以稳定楼价。 据了解，港府考虑到规划署曾经评估，香港未来30年需要增建92万个住宅单位，即平均每年需要兴建约3万4000个单位，扣除每年1万5000个的公屋建屋量，估计每年需要提供1万9000个私宅单位，因此订出“三万五”的新指标。 为了达至上述新指标，当局决定向市场供应更多住宅用地，这包括稍后会就维港以外进行填海咨询公众，长远增加可用的土地。 而在该政策下，当局还将成立一个由财政司司长主持的“房屋用地供应督导小组”，优先处理与建屋用地相关的问题，确保房屋用地有稳定及充足的供应，小组成员包括相关政策局局长及部门首长。
然而，值得注意的是，在“八万五”的梦魇下，港府对土地供应政策仍然留有一手。曾荫权多番强调，“三万五”并不是一个硬指标，暗示当局随时会应市况而增加或降低指标。 也有香港传媒指出，实际上，香港过去10年及20年的住宅年均总落成量分别为4万6000个单位和5万2000个住宅（包括私宅、居屋、公屋）单位，未来十年每年若推出3万5000个单位，比以前少了20%以上。即使曾荫权所说每年3万5000个单位能够达标，与市民的实际需求仍然有较大距离。 因此，无论立法会议员和房地产代理，都认为此次港府提出的“三万五”的目标定得太低。外界普遍认为，总的而言，曾班子的房屋政策虽然有微调，但总体房屋格局并无改变。香港未来的土地供应基本上仍然会处于供不应求的状况。在这样的政策下，香港楼价仍会继续攀升一段日子。 关注贫困人士问题的香港社区组织协会主任何喜华就说，即使日后每年可落实供应3万5000个私楼加公屋单位，这数字跟回归前每年公营房屋单位5万个仍大幅落后，离开实际家庭增长甚远，未来十年，香港楼价“不用期望它可以回落。”
港财政司司长：买楼要小心资产泡沫
（2010-10-18）
| （香港综合电）香港高官纷纷对房地产投资提出警告。昨日，香港运输及房屋局副局长邱诚武和财政司司长曾俊华分贝提醒港人入市要小心。 邱诚武
出席城市论坛时表示，热钱流入香港导致资产泡沫慢慢形成，提醒市民入市买楼要审慎。他根据不少经济学者分析，目前楼市受环球经济影响，部分国家推行量化宽
松政策，令利息处于超乎平常的低水平，热钱不断流动至包括香港等市场，资产泡沫正慢慢形成，他提醒考虑置业的市民，要衡量个人能力和风险。 另据新华社报道，香港特区政府财政司司长曾俊华昨天撰文，回顾近年来香港房价上涨的情况和原因，阐述特区政府为稳定楼市采取的系列措施，并分析今年施政报告中楼市措施的针对性。他表示，财政司将配合落实这些措施，确保香港楼市平稳健康发展。
在题为《也谈楼市》的网文中，曾俊华说，香港房价在过去20个月急升了47%，尽管部分反映楼价在金融海啸期间大幅调整后的反弹，但这样的升幅十分少
见。当前，香港大户型房子（即100平方米或以上）的价格较1997年的高峰已超出9%，而中等户型房子（即70至99.9平方米）的价格也只较历史高位
低5%。 曾俊华认为房价飙升原因有二：一是近几年香港住宅供应量偏低，过去两年的落成量每年平均只有8000个单位；二是金融海啸后，多个经济体持续采取“量化宽松”政策，“热钱”涌入香港，利率维持于极低水平，令楼市越加畅旺。 曾俊华认为，目前的特殊环境终有一天会成过去，在利率低企时，楼价升得越高；但当利率回升时，楼价下调的压力也就越大，届时不仅增加供房人士的负担，甚至可能让他们的物业变成负资产。 曾俊华还提醒香港市民，置业时应量力而为，小心衡量自己的供款能力及可以承受的风险。 另据报道，香港10月上旬二手楼交投转旺，升幅由16%至6倍不等。业内人士指出，特区政府期望通过增加供应量来稳定市场，加上低息环境持续令热钱泛滥，以及股市大旺，预期10月二手楼整体交投升幅10%至20%；第四季楼价则升3%至4%。 中原地产住宅部董事总经理陈永杰认为港元疲弱对楼市有利，因为市民希望以买“砖头”抗财富贬值；另因施政报告对楼市影响中性，自10月以来楼市交投已与股市同步畅旺，二手楼成交比9月大升30%，他认为第四季的楼价会比第三季再升3%至5%。
HK resale home transactions up 90 per cent, despite measures
The
number of used home sales in some of Hong Kong’s biggest private
housing estates jumped 90 per cent at the weekend compared to the
previous weekend, underscoring optimism that government measures may
only have limited impact on home prices.
There were 116 deals recorded over Saturday and Sunday at various
projects, including Tai Koo Shing in the Island East district and Mei
Foo Sun Chuen in Kowloon, Centaline Property Agency, the city’s biggest
privately-held real estate broker, said yesterday.
The government will stop offering residency to foreigners who buy
properties in the city and will begin a rent-to-buy programme for
first-time buyers, Chief Executive Donald Tsang had said last Wednesday
in his annual policy address.
These followed a series of measures announced last October to rein in
home prices that have surged on the back of record-low mortgage rates
and an influx of mainland Chinese buyers.
The Hang Seng Property Index, which tracks the city’s seven biggest developers, is up 14 per cent this year.
Home prices have surged almost 50 per cent since the start of last year, according to Centaline.
The Hong Kong government will continue to boost land supply and
expects 61,000 new units to come onto the market in the next three to
four years, Mr Tsang had said.
Source : Today – 18 Oct 2010 |
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