分析师: 转售私宅价格涨幅 9月份料放缓或持平

龚慧婷(2010-09-29)

研究报告显示，在政府降温措施前，转售私宅价格在8月份继续上涨，分析师相信，降温措施推出后，9月份的价格涨幅将放缓，甚至可能持平。 

非中央区私宅转售价继续上涨 

　　新加坡国立大学（NUS）的新加坡房地产价格指数（简称SRPI）8月份预估数据显示，整体私宅转售价格扭转了7月份的跌势（下跌0.1％），上涨了0.8％。 

　　非中央区私宅转售价继续上涨，在7月份上涨了0.5％后，在8月份再上扬1.5％。然而，代表高档豪宅的中央区私宅，价格持平。到目前为止，中央区私宅依然是唯一未超越上一个价格巅峰的领域。 

　　国大昨天提供的8月份私宅价格预估数据，是我国政府在8月底推出楼市降温措施之前的数据。 

　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨说：“或许回头来想一想，政府的楼市降温措施推得相当及时。”

　　他解释说，若以非中央区（一般指中低档私宅）的转售价涨幅（1.5％）来计算，经过年率化，全年的涨幅高达18％，是相当强劲的价格增长。 

　　陈瑞谨也指出，一般来说，未竣工的私宅项目（也就是由发展商直接出售的新共管公寓单位），其价格会涨幅会比已竣工的项目快，意味着新单位的售价可能上涨更多。 

　　他相信，即使9月份的中低档私宅价格，因受降温措施影响而持平，但由于7、8月转售价都上涨了，因此第三季的价格涨幅也可能会超过5％。 

　　戴德梁行（DTZ）研究部主管蔡楚芬认为，国大的数据其实显示，价格增长已开始放缓，并会逐渐持平。 

　　她认为，当价格创新高后，市场会更加抗拒价格的进一步上涨。非中央区的价格涨幅比中央区高，因为买家对总成交价格较低的大众私宅有更大的需求。 

　　蔡楚芬说，那些总售价在100万元以下的小型单位，相信会继续吸引手头缺乏现金，必须向银行借贷的买家，他们现在能向银行贷到的款项减少了，需要支付的现金比例也增加了。 

　　根据国大7月份修订后的数据，非中央区私宅转售价在该月份上涨0.5％。但高档豪宅下跌了0.8％，比预估时的跌幅（0.6％）稍大。 

　　此外，7月份预估数据也显示，整体私宅价格稍微上涨0.1％，但修订数据则显示，整体私宅价格微跌了0.1％。

　　与去年3月的私宅价格谷底比较，整体私宅转售价在这近一年半来，已上涨了37.8％，中央区上涨41.3％，非中央区上涨了36.5％。 

　　国大数据所追踪的一篮子私人共管公寓项目中，不包括未竣工的新项目、有集体出售潜能的项目和单位数目少于40的小项目。 

　　篮子内的项目是那些竣工不久到竣工十年的私人共管公寓，包括在全岛26个邮区的364个私人共管公寓。 

　　根据国大追踪的这个指数，目前整体私宅转售价已比2007年11月上次高峰高6.9％，中央区只差4％便达到2007年11月的上次高峰，非中央区则已比2008年1月上次高峰还高13.9％。 

　　另一方面，戴德梁行前天发表的今年第三季转售私宅的价格数据，也提出了同样的看法。 

　　蔡楚芬在报告中指出，所有私宅领域的价格涨幅在第三季都开始放缓了。 

　　在第三季，高档豪华公寓的转售价季比上涨1.6％，每平方英尺报2630元。这就比07年第四季创记录的每平方英尺2800元，低了6％。 

　　尽管大众私宅继续领导价格上涨，第三季在郊区的99年地契租约共管公寓，其转售价季比只稍微上涨了2％，达每平方英尺660元。在第二季，价格不断创新高，季比上涨了4％。 

　　她认为，在降温措施推出后，接下来几个月，私宅价格将停止上涨，而转售私宅的成交量相信也会下跌，甚至陷入一些胶着状态，因为买家会坚持等价格下跌，而卖家则会坚持自己的要价。 

　　蔡楚芬相信，接下来，买家或许也会“择时”买卖自己的房地产，因此需求可能会从发展商直接出售的未竣工单位，稍微转移到已竣工的转售单位上。 

　　在第三季，永久地契有地住宅的转售价，也一样出现价格涨幅放缓的现象。从第二季的3.3％涨幅，缩小到2％涨幅，报每平方英尺1611元。然而，在黄金地段之外，转售尺价952元则首次超越96年的巅峰943元。 

《联合早报》

中档和大众私宅价格上涨较大

（2010-10-02）

根据官方预估数据，在今年第三季，虽然中档和大众私宅的价格涨幅还是比高档私宅大，但所有领域的价格涨幅，与第二季比较，其实都缩小了。 　　世邦魏理仕执行董事李晓和认为，中档和大众私宅的价格上涨较大，可能是由一些最近卖得满堂红的新私宅项目所带动。 　 　这些项目包括远东机构位于实里达的99年地契公寓——The Greenwich(8月中的中位数尺价是1095元)、位于南波那维斯达路的Viva Vista(中位数尺价1509元)、丰隆集团位于罗弄泉的The Scala(中位数尺价1138元)和城市发展在巴西立林的心怡苑(NV Residences，平均尺价830元)等。 　　但仲量联行(JLL)研究部主管蔡炎亮博士认为，高档私宅领域的价格上涨幅度较小，或许因这一季推出的高档新项目较少的缘故。 　　目前，只有代表高档私宅领域的核心中央区(Core Central Region，简称CCR)的私宅价格指数，依然是唯一仍低于2008年第一季巅峰水平的领域。 　　第三季的预估数据显示，高档共管公寓的涨幅，从第二季的上涨5.4%，缩小到只上涨1.6%。 　　代表中档领域的其他中央区(Rest of Central Region，简称RCR)的私宅价格指数，第二季的涨幅是4.6%，第三季收窄到2.4%。 　　代表大众化私宅领域的中央区以外(Outside Central Region，简称OCR)，第二季的涨幅是5.7%，在第三季，涨幅缩小到2.4%。 　　李晓和指出，在今年前九个月，中档领域(RCR)的价格涨幅最大，达15.6%，紧跟在后的是大众私宅领域(OCR)，涨幅是12.9%，高档领域(CCR)包尾，但涨幅也有11.7%。 　　欣乐国际产业顾问公司(SLP)研究与咨询部门执行董事麦俊荣也相信，以今年全年来看，中档领域的私宅价格年比涨幅会最大，平均估计上涨16至18%。大众私宅领域平均或也将上涨14至16%。高档领域则估计只会上涨12至15%。

裕廊东地铁站对面 2013年出现第四大郊区购物商场

（2010-09-29）● 苗丰恬　报道

　　裕廊东地铁站的对面，将出现一座购物中心，预定在2013年中落成，届时将成为本地第四大郊区购物商场，排在裕廊坊（Jurong Point）、实龙岗nex商场和百汇广场（Parkway Parade）之后。

　　澳洲发展商联盛（Lend Lease）昨天透露了发展该地段的进一步详情。

　　联盛表示，该地段将兴建一座单独的购物商场，可建筑面积（GFA）达7万5000平方公尺，另包含3万2000平方公尺的办公空间。

　　目前，联盛正与主要零售业者和办公楼潜在租户进行讨论，工程预计在明年初开始进行。

　　联盛发言人说：“我们将把集团的整合房地产模式，应用在该项目上，提供横跨房地产供应链中的所有服务。”

　　联盛是在今年6月份以7亿4888万8000元、合每平方公尺6992.55元的出价，标得裕廊商业区（Jurong Gateway）白色地段，比该地段当初被“勾”出的3亿5000万元价格高了一倍。

　　这幅白色地段位于Jurong Gateway Road，占地1万9124.5平方公尺，可建楼面达10万7098平方公尺。由于属于“白色”用途，只有30％规定要作办公用途，其他则由发展商灵活决定。

　　联盛表示，将把地段的30％空间划为办公用途，70％作零售之用。

　　卓登新达国际（Chesterton Suntec International）研究部主管陈瑞谨认为，联盛选择把所有剩下空间划为零售用途，反映出它在成功地发展了百汇广场和313@somerset后，对于拿捏本地零售商场、已志在必得。

目前，裕廊东地铁站附近的购物去处，仅IMM购物中心有步行之遥，其他还包括文礼的裕廊坊(Jurong Point)和武吉巴督的威城（West Mall）。

　　至于裕廊东地铁站另一端的原裕廊娱乐中心(JEC)，则早在2008年11月关闭，不过，由于受经济危机的影响，直到去年11月才开始拆除，于5月份开始重建，估计在2012年第一季竣工，新购物商场将称作JCUBE。　

　　市场人士认为，联盛在这个白色地段上发展郊区购物中心，将提高这一带商场间的竞争。

　　陈瑞谨指出，新购物商场拥有7万5000平方公尺可建筑零售面积，规模几乎与义安城和怡丰城相仿，为发展商提供实行不同概念的空间。

　　陈瑞谨说：“附近的购物中心如IMM或裕廊坊，或许要想办法找出应对之道，选择要正面迎击，或与新商场进行优势互补。”