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谈屋价 谈溢价 谈大选 马宝山上火线

(2010-09-27 11:45:36) 下一个
居高不下的组屋转售价格是近期最热门的民生课题之一。这个课题不仅备受各界关注,也和一天天逼近的全国大选扯上关系,让负责住屋课题的国家发展部长马宝山忙碌不已。

  除了为炽热的市场推出降温措施,他也得在国会回答议员的连番提问,并接受多个媒体专访来阐述基本政策。

  今年3月,马宝山一个月内接受三家媒体专访,谈的都是火红的组屋转售市场及政府对策。

 

谈屋价 谈溢价 谈大选 马宝山上火线

吴淑贤 蔡永伟 (2010-05-08)

  在与本报进行的第四场专访中,马宝山被问及是否在意反对党以组屋课题攻城时,笑着回说:“我当然在意(concerned)。我担忧(worried),也很关心(这个现象)。你看不出我的关心吗?我很关心,否则我不会和你谈。”

  三个反对党已表明有意到马宝山领导的淡滨尼集选区竞选,而他们的进攻武器就是组屋价格攀高所引起的民怨。

  马宝山筑起的防线,就是屡次向不同对象解释住屋政策,希望国人了解政府的立场。

  在1984年踏入政坛的马宝山是在1988年当选淡滨尼集选区议员。选战经验丰富的他,已可以预测反对党会在来届大选以什么热门课题来牵动选民的神经。他说:“以组屋来说,相关课题就是为什么价格这么高?为什么政府卖这么贵的组屋,为何不以成本价格出售?为什么不要控制现金溢价(COV)?这都是常见的问题。”

  从首次购屋者的角度而言,马宝山接着问:“为什么不要建更多单位,这样我就不用等待?这样我就可以今天结婚,明天搬进新组屋。为什么不行?为什么要把组屋建在榜鹅那么远的地方,而不是建在女皇镇?”

  马宝山说,反对党可以发出很多疑问,可是问题的关键是,他们是否可以提出替代政策。

  他说,反对党肯定会捉住影响最多人的课题来大作文章,诸如生活成本、交通费用及医疗开销等都关系到人们的钱包,自然也会成为大选课题,组屋课题也是如此。

马宝山筑起的防线,就是屡次向不同对象解释住屋政策,希望国人了解政府的立场。

  在长达一小时多的访谈中,他回应国人对组屋价格攀高的常见问题,也道出为何不能采取一些受欢迎措施来协助公众购屋。

  马宝山解释说,作为负责任的政府,所落实的政策须是务实及可持续的,而不是在民众不满时作出让步。政府当然不会故意推出不受欢迎政策,但也不会为了受欢迎而妥协。

  有公众呼吁政府为现金溢价提供津贴,舒缓购屋者面对的经济压力。

  马宝山说,这不但无法对症下药,反而导致溢价进一步抬高,因为屋主会借着津贴而要求更高溢价。

  在售卖新组屋时,政府也不能以成本价出售,因为这意味屋主往后在售屋时也不能以市场价格销售。

  这与“居者有其屋”公共住屋政策背道而驰,因为这等于是向政府租屋,屋主无法从资产增值中获得好处,也无法在年迈时套现组屋应付退休开销。换句话说,组屋作为宝贵资产的日子成为过去。

  组屋供应方面,马宝山说,如果按照反对党的建议不断建造新组屋,那么有朝一日,建屋局将面对很多单位滞销问题,等于是资源浪费。这样的情况曾发生,当时有意买组屋的人突然打退堂鼓,导致三万多个单位无人问津。

  对于自己苦口婆心解释是否能让公众信服,马宝山笑说:“我想多数的人是会信服的,当然也会有人不信服。所以,我必须进行更多这样的访问,过去几个月的访问已不计其数。”

不以成本价出售组屋

  以成本价出售组屋虽然“方便政府”,但这样做是不利于民的。只有采取市场机制,组屋才会随着时间推移而成为珍贵资产……

  本地私宅市场的乐观情绪近几个月来延烧至转售组屋市场,屋主纷纷抬高售价,导致以转售价为依据的新组屋价格也跟着上涨,坊间因此不断提出政府以成本价售卖组屋的诉求。

  不过,国家发展部长马宝山强调,政府不会以成本价格售卖组屋,而是继续以市场价格为基础,再提供津贴和优惠,以贯彻“居者有其屋”的公共住屋政策,确保这个建国基石不会动摇。

  马宝山认为,居者有其屋政策对新加坡最有利,因外它最终能让屋主在退休年龄时卖屋赚取利润,以房养老。以成本价售屋是无法达成这个目的。

  他告诉记者:“在成本价格和市场价格之间,我们得做出基本决定。如果我选的是成本价,那很简单,因为我们会跟香港一样把屋子租给人们。你没有现金,但需要屋子住,我就租给你,我们将拥有一个和现状不同的制度。但这样的机制会更优越吗?”

  马宝山紧接着说:“这表面上看起来更好,但你不拥有房屋,无法享有资产增值,你只不过是在花钱消费,不是在投资。而且你也不能用公积金租屋。”

  他进一步解释说:“我们以成本价把组屋卖给你,同样的,当你要卖屋时,你也得以成本价把屋子卖给政府或其他购屋者,你不能期望以市价卖屋。你愿意这么做吗?所以市值是个很实在的东西,这是所有售屋者都明白的。”

  马宝山指出,要是政府以成本价卖屋,其实将给政府带来便利,因为提早套现,然后无家可归的问题不会发生。此外,所有单位的售价将统一,人们不会因为选购不到理想单位而感到焦虑,也不会对政府不满。

  不过,以成本价出售屋子虽然“方便政府”,但这样做是不利于民的。

  只有采取市场机制,组屋才会随着时间推移而成为珍贵资产,当然前提是国家经济必须保持繁荣,居住环境继续提升。因此,居者有其屋的立场自建国以来坚定不移。

  马宝山去年底在国会上也重申组屋售价不是以成本外加盈利为标准。他当时坦言,组屋售价有时高于组屋的建造费用,其他时候则因为建筑费用高涨而低于成本,但整体而言,建屋局在买卖组屋方面每年都亏损,单在2008/09财政年就出现15亿元赤字。

  据报道,组屋成本因为土地和建筑成本的差别而不尽相同,榜鹅三房式组屋的建造成本可低至23万元,而中峇鲁五房式组屋能高达53万元。

  人们也无法理解政府如何决定三年后竣工的预购组屋售价。马宝山回说:“我们还能如何定价呢?我们必须以组屋此时此刻的市值,而不是三年后的价值来标价,因为我无法预测三年内可发生的事情。三年后,市场可以大起,也能够大落。”

  他以丹戎巴葛达士岭(The Pinnacle @ Duxton)组屋为例说,建屋局在2004年以40万元售卖组屋,同个单位四年后再推出市场时,售价已上涨到60多万元,因为市值已飙升至70万至80万元,当局无法再以40万元价位卖屋。

  “如果我以40万元,而不是60万元把达士岭组屋卖给你,这其实意味着纳税人在津贴你剩余的20万元,这样做对吗?这不是我的钱,不是政府的钱,而是纳税人的钱。”

  马宝山说,政府的资源有限,能发放的津贴也自然受限制,因此能做的是确保每个人获得同样的津贴额,以低于市场的价格购买组屋。

  他信心满满地说,尽管本地家庭收入增长近年来已赶不上组屋转售价格涨幅,政府将致力确保公共住屋继续处于可负担的水平。

  马宝山说,屋价向来随着收入而上扬,只有去年出现异常情况,人们的收入因经济陷入衰退而下跌,而屋价却因经济后来的强劲回弹不断攀升,使组屋变得相对昂贵。

  他说:“如果这个情况持续,那会是严重问题,我也会担忧……但我们已采取各项措施抑制投机活动、增加组屋供应,以稳定转售价,确保这个现象不会持续。”

  此外,政府所使用的组屋转售价指数并未把津贴考虑在内,因此收入及屋价的差距幅度应该没想象中的大。

不控制转售组屋溢价

  政府不会调控转售市场,因为这样做会进一步推高组屋转售价。……而禁止溢价则对售屋者不公平,违反取决于市场供需的房地产交易基本原则,也与居者有其屋基本政策背道而驰。

  转售组屋市场依然红火,购屋者对这类组屋的需求持续强劲,使现金溢价居高不下。但政府不会禁止卖方收取现金溢价,也不会规定卖方最多可收取的溢价额,更不会提供过渡性贷款来减轻买方的购屋负担。

  国家发展部长马宝山强调,政府不会调控转售市场,因为这样做会进一步推高组屋转售价。

  溢价(Cash-Over-Valuation,简称COV)指的是要价与估价间的价差。由于溢价超越估价,因此不能用房屋贷款或公积金存款支付。换言之,溢价是估价以外的现款额,溢价越高,意味着买方需掏出更多现金。

  马宝山说,购屋者负担得起转售组屋的每月分期付款,数据显示转售组屋的偿债比率(debt-service ratio,分期付款占家庭月入比例)大约是30%,符合国际所采用30%至35%的标准。

  他坦言,高溢价才是购买转售组屋者面对的最大障碍,“这就是新组屋和转售组屋的差别,而购屋者也得在两者间作出取舍。”

  若口袋紧缩,购屋者可买较便宜的新组屋,无须支付溢价,但唯一的坏处是必须等候。“有些人无法等,他们就得买转售组屋,但手头紧,没有现金,问题就出在这里。对此,我没有解决方法。”

  马宝山说,禁止溢价对售屋者不公平,违反取决于市场供需的房地产交易基本原则,也与居者有其屋基本政策背道而驰。

  他也说,“就算政府阻止卖方收取溢价,这不意味他们不会向买方索取现金。”

  发放过渡性贷款以轻买方的财务负担也无济于事。马宝山说:“假设你是卖方,知道政府要给予买方一万元津贴,你当然会向对方要求多一万元,因为你知道他能支付。”

  这使卖家可能借机进一步推高售价,导致屋价再攀升。

  马宝山了解购屋者面对的困境,但劝请他们不要为溢价问题所困扰。“那些面临两头不到岸困境的购屋者,得采取艰难决定。如果无法掏出现金溢价,就买新组屋,并提早申请,缩短等候时间,并利用等候的两三年时间找寻折衷方法,例如在公开市场租屋或跟父母暂住。”

  “之后,你就会拥有房子,而它会增值,问题也就解决了。你不必为了无谓的事而烦恼。”

  马宝山强调,溢价是买卖双方讨价还价后决定的,政府不宜干预市场运作。他比喻说:“上巴刹买鱼的家庭主妇都知道,鱼贩开价后可以讨价还价。你总不能叫政府决定鱼的价格。”

《联合早报》

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