巴西房地产市场的投机热

作者：英国《金融时报》 乔纳森•惠特利 圣保罗报道

 

巴西房地产市场是拥有长期稳定发展的前景，还是一个正迅速膨胀、即将破灭的泡沫，这取决于你的视角。

以Luiz Eduardo Perreira为例。他是圣保罗一家跨国企业的财务人员，与许多还算富裕的巴西人一样，Perreira（并非真名）涉足房地产投机纯属偶然。

3年前，他花了70万雷亚尔，在圣保罗高档社区为自己和家人买了一套200平米的新公寓。他买的是期房，在本月拿钥匙。但请注意：现在这套公寓已价值140万雷亚尔（合78.9万美元）。

“这真会让你心痒痒，”他说道。“你会想卖掉它，再去别处租房。”

不过，他并没有转手卖掉这个居所，而是进行了第二笔投资。

“只要人们在酒吧里聚会，这就是他们谈论的主题。就像疯了一样，”他表示。他和一些朋友投资了一幢“预售”阶段的写字楼——开发商在向整个市场推广项目前，通过这种方式获得启动资金。Perreira2009年5月在该项目投入60万雷亚尔，平均每平米6300雷亚尔。

“我的目标是3年后涨到每平米1.1万雷亚尔，”他表示——但14个月后，这个目标就提前实现了。

“在我看来，这显然是泡沫，”他表示。“我没抛出的唯一原因，是银行仍在放贷，而人们仍在购买。只要信贷开始枯竭，我就出手。”

圣保罗房地产市场咨询公司Embraesp的Luiz Paulo Pompéia同意这一观点。

“这个市场非常狂热，”他表示。“买房人情绪亢奋，而开发商在利用这一点。”

他表示，包括外国人在内的许多投资者现在买房子，都是压注日后房价会继续上涨。“我们的确不知道情况会不会如此，”他表示。

但尽管许多人预计，巴西高端地产价格很快将见顶，但极少有人认为，巴西会出现像美国次贷危机那样的崩盘。

巴西最大的房地产开发商之一Gafisa的首席执行官Wilson Amaral解释道，这是由于巴西人在所购房产中的投入比例，要远远高出发达市场的普遍水平。

“如果人们买的是期房，会在前3个月内交给我们6%的首付。接着，他们在施工期间每月向Gafisa交付一定金额，因此，他们在2年半后收房的时候，已支付了总房款的25至30%。”此后，购房者会到商业银行申请贷款，年息一般是12%左右。由于贷款抵押部分仅占房地产价值的70%至75%，因此，只有房价出现暴跌的情况，购房者才会陷入“负资产”的困境。

因此，现在的投机者或许无法如愿一夜暴富，但他们也不太可能触发市场崩盘。

这种情况在低端市场甚至更加突出。这部分市场是成交量集中的地方，最初专注于高端房产的巴西开发商，现在越来越把目光聚焦到这里。

低端市场的需求巨大，开发商和银行将发现难以满足它们。

Amaral的公司最近收购了目标人群为月收入1000至4000雷亚尔的开发商Tenda。他表示，巴西每年必须修建160万套住宅，才能满足刚刚进入市场的家庭需要，这还不算该国目前仍短缺的大约500万套住宅。“如果巴西经济每年增长5%至6%，薪酬涨幅超过通胀，年轻人进入就业市场，创造出更多正式（而不是非正式）工作……（房地产）需求将以当前速度增长20年，”他表示。

巴西银行传统上不愿借钱给购房者，房贷总额仅占巴西国内生产总值(GDP)的4%左右——与国际水平相比非常低，但较3年前的水平已增长了一倍。

根据最近通过的法律，银行取消违约者抵押品赎回权的难度有所下降，银行因此纷纷进入房地产市场。银行还有义务将储蓄账户里65%的储蓄用于发放房贷，不过，许多银行目前仍达不到这一水平。

Amaral预计，一旦它们发放房贷的比例超过这一水平，就会开始通过证券化，将过剩资本再投入房贷——可能增加系统性风险的证券化，在巴西仍处于初级阶段。

此外，政府将重点放在满足需求上。一个政府项目将通过往往获得了高额补贴的贷款，将600亿雷亚尔注入巴西低端住宅市场。该项目于2009年启动，目标是到2011年底，为家庭月收入不足1395雷亚尔的家庭修建40万套住房。

低端市场的购房者对价格要敏感得多，房价上涨速度也缓慢得多。在很长一段时间内，巴西低收入者都不会成为房地产投机者。