华联企业8.7亿元买下 星展银行第一和第二大厦

（2010-08-12）吴慧敏 报道　

　　华联企业(OUE)刚以8亿7050万元，向美国投资银行高盛（Goldman Sachs）相关的房地产基金，买下星展银行第一和第二大厦（DBS Towers One and Two）。

　　华联企业执行主席李棕昨天接受本报电访时透露，星展银行大厦跟集团之前购买的文华酒店和华联商业大厦一样，有很好的资产提升潜能。

　　公司正考虑几个方案，其中一个是将首三层楼（包括B1层），包括星展礼堂、办公楼大堂等楼面，改为一座四层楼的购物商场。只有大约16年屋龄的星展第二大厦，估计会保留其办公楼用途，但是已有30多年屋龄的星展第一大楼或许会拆除重建。

　　“如果拆除，用途方面我们会考虑，是照旧作办公用途，还是一半酒店一半办公楼。”

　　坐落于珊顿大道的星展银行大厦，属于99年地契。它目前100％租出，平均租金为每平方英尺5元。核心租户包括星展银行、德勤金融咨询服务公司(Deloitte & Touche)、保险公司英杰华(Aviva)和德意志银行(Deutsche Bank)。

　　两栋大楼加起来的总建筑面积为123万9642平方英尺，可出租面积为88万平方英尺。这意味，华联企业是以每平方英尺700元的可建筑面积，或每平方英尺970元的可出租面积，买下星展银行大厦的。

　　高盛在2005年底，耗资6亿9000万元，即每平方英尺789元的可出租面积，买下这两栋大楼。2008年楼市高峰的时候，据说它一度叫价17亿5000万元来寻找买家，不过销售计划后来因为全球金融大海啸而搁搁置。

　　随着房地产市场的复苏，最近商业房地产市场又开始动起来。李棕认为，现在是一个很好的投资机会，因为星展银行大厦“单单地价就不止（这个数）了”。

通过两个管道提高租金收入

　　目前，两栋大楼的租金回报率约5.5％。李棕认为，公司可以通过两个管道来提高租金收入，一是通过资产提升计划来增加可出租面积，将可租用楼面由现有的70％提高至大约80％。

　　二来，他也看好办公楼的租金前景，有信心这里的办公楼租金将在未来两三年内，由现有的每平方英尺平均5元，上涨至7元、8元。至于五至十年，他相信，黄金地区的甲级办公楼面，“租金再翻一翻也应该没有问题”。

　　他表示，明年完工的新办公楼供应量已有三分之二租出、2012年完工的新供应量也有大约一半租出，但是2013年、2014年却没有什么新楼完成。一些房地产顾问已预测，办公楼租金有望在未来几年内上涨至每平方英尺12元、13元的水平。

　　这宗交易的房地产顾问是世邦魏理仕（CBRE），财务顾问是渣打银行。华联企业将通过内部资金和贷款来融资这项交易。

　　根据华联企业昨天发布的第二季业绩，该集团目前持有大约9432万元现金，债务对股本比率只有17.5％，但交易完成后将提高至53.7％。

　　华联企业今年首半年业绩由亏转盈，出现2亿零128万元的净利。这主要是因为该集团去年为房地产发展项目可能面对的亏损拨出准备金，但今年却注销了准备金，而且还在重估投资性房地产后，纳入增值收益。

　　该集团的上半年营收增加62.2％至9969万元，税前盈利为2亿3170万元。每股净利0.21分，每股净资产值2.28元。董事部建议派发每股2分的中期股息。