汇丰：楼价升幅与收入呈脱节 与收入走势背驰 97后重现

（香港）  (2010-07-08)

香港明报报道，政府推出“九招十二式”两个多月，仅为炽热楼市带来短暂降温，近日各区二手楼价全线回升，根据中原领先城市指数，楼价由去年首季至上 月底共录得33％升幅，远超过同期港人的收入增长；港按揭市场龙头汇丰银行，其亚太区行政总裁王冬胜承认，香港楼价上涨速度与港人收入增幅，正出现“小量 脱节”。

　　王冬胜昨日出席记者会被问及楼市前景时，承认近日楼价有加快上升?象，其上涨速度与港人入息升幅也正出现“小量脱节”。因此， 银行依照一贯做法，在审批按揭时进行严谨的风险管理，“银行亦不时检讨，若利率上升，对供楼负担有什么影响”。但王冬胜强调，目前按揭业务，无论贷款拖欠 比率抑或坏帐，尚处于偏低水平。根据金管局统计数字，5月份本港楼宇按揭贷款拖欠比率为0.03％，属相当低水平。

　　王冬胜﹕未收紧按揭 审批

　　不过，王冬胜强调，汇丰并未收紧审批按揭的尺度，“我们一直都监控严谨”，例如供楼负担不可超出借款人入息的50％，“经过91至 97年（楼市泡沫），我们已累积很多经验”，故这基本守则是不会改变的。

　　根据东亚银行经济研究部前日发表的报告，本港楼价相对家庭入息 中位数已?升至8.7倍，逼近97年楼市高峰期的逾9.3倍。但与此同时，受金融海啸拖累，09年家庭收入却按年萎缩3.6％，显示楼价和家庭收入的走势 出现背驰，令港人供楼愈来愈吃力；这种背驰走势与97年楼市泡沫爆破前相若（见图）。

　　学者﹕供楼支出水平仍合理

　　工银 亚洲董事兼副总经理黄远辉表示，过去一年，港人入息增幅跟不上楼价升幅，入息最多只有单位数字增长。浸会大学财务及决策学系副教授麦萃才则说，楼价持续上 升，令年轻置业者“上车”愈趋困难，供楼负担能力减低，亦对社会气氛造成负面影响。

　　不过，麦萃才指出，目前港人平均供楼支出占家庭入息 约四成，仍属合理水平。而且楼价上升不影响旧业主的供楼支出，因为他们较早前已在楼价较低时入市，楼价上升只影响新买家。除非按揭利率上升，新旧买家供款 才会一并骤增。即使此情?出现，对业主的可支配收入影响有限，反而，楼价上升对旧买家带来财富效应。

　　中信银行国际执行总经理兼零售银行 业务总监王美珍也认为，目前未见到楼市出现任何警号，银行仍照常按楼宇估值和个人收入，审批按揭。

　　然而，东亚日前的报告预测，若按揭利 率上升3厘，供楼负担比率便会升至逾53％，超过50％的警戒线水平，属于一个相当高且港人难以负担的水平。

　　李永达促增土地 复建居屋

　 　民主党立法会议员李永达表示，市民现时供楼负担已是甚高，稍后有可能去到危险程度，他会继续在立法会要求政府增加土地供应，恢复定期卖地以及复建居屋 等，作为平抑楼价的手段，而稍后会继续就楼市问题向当局质询。民建联陈监林亦表示，现时供楼的负担，已令一般市民非常吃力，他表示会要求当局正视并增加供 应，令市民有较多选择，减低负担。