会抓商机 裁缝成房产大亨

苗丰恬 (2009-06-28)

 

第二房地产（Second Chance Properties）有个特别的英文名——直译为“第二次机会”——某种程度上具有咸鱼翻身的意思，贴切地反映了这家公司一路来的历程。 

 

　　集团创办人兼董事经理莫哈末·沙里·马里肯（简称“沙里”，Mohamed Salleh Marican ）回忆，从国民服役退伍后，他不听母亲要他当全职军人的劝告，出来创业闯天下，在半岛（Peninsula Plaza）购物中心开了家裁缝店，如大多数创业家一样，用自己的名字“M.沙里”为店取名。 

 

　　不料，4个月后，这家店却生意惨淡关门大吉，把店铺顶让给朋友。5个月后，朋友也做不下去了，要求把店面回售给他。 

　　沙力说：“当时，我回想了所有失败的理由，觉得继续用‘沙里’为公司名字或许不恰当，重新取了这个洋化、大家都接受的名字。果然，生意逐渐有了起色。”

　　他顿了顿，补充说：“不过，现在上市公司有洋名的可多啦，我们的名字也不稀奇了。”

 

　　就像翻身的咸鱼，1975年创立的第二房地产，一路来通过业务转型而不断重拾商机。 

 

从量身定做 到生产成衣 

 

　　第一次转型，是从量身定做的裁缝跨行到生产成衣。当时，沙里看准了本地2000多家裁缝店生意每况愈下，公众也逐渐舍弃专人定做、而购买大量生产的成衣的机会，开始生产“SecondChance”平价男服。 

 

　　他一口气花了50万元，在各大媒体，包括拥有达80万观众的华语综艺节目中强力宣传放送，成了本地家喻户晓的品牌。到1988年，这一品牌达到巅峰，在本地有17家、马来西亚8家分店。 

　　沙里笑言：“我把品牌包装成给人一种舶来品的印象，成本和价格却比国外牌子便宜了一半，生意很好。但也奇怪，本地人喜欢外国牌子，但在印度、斯里兰卡顾客面前，我们一标榜‘新加坡制造’就特别受欢迎。”

 

　　然而，随着1980年末，Pierre Cardin、Goldlion等国际品牌平价男服进军本地，这个“本地姜”顿时失去竞争优势，进入沙里所说的“业务分散的痛苦阶段”，在4年内关闭了21家店面。 

 

 1992年，集团分散业务，进军马来传统女装成衣市场，在加东开设第一家平价“First Lady”分店，隔年在隔壁开了一间“Golden Chance”金铺，专攻马来女性。 

　　尽管顾客群小了许多，沙里坚信进军小众市场是正确选择。他说：“在任何市场都要成为业界领头羊，才能赚到大钱。本地仅有五六家售卖马来女装成衣的小型商家，每套女装售价100多元。我在越南大量生产，每套卖49.95元，生意就特别好。”

 

　　目前，集团在本地有3家、马来西亚有30家店面，计划进一步在马来西亚开8到10家店。 

 

投资房地产　房产上亿元 

 

　　自1999年4月，集团踏入房地产投资行列，至今拥有总值1亿4000万元的42个房产，上财年租金收入为810万元，成为集团的最大收入来源之一。 

 

　　房地产投资说易不易，上市公司转行投资房地产失败的例子不少。德加拉（Thakral）集团创办人日前欲转换跑道到房地产投资，受到股东强烈反对，认为公司缺乏这方面的专长。 

 

　　从服饰业起家的第二房地产，又凭什么条件进军这一行？ 

 

　　沙里说，全凭一股直觉。公司1997年1月在当时的自动报价交易板（Sesdaq）上市，筹集到500万元资本，然而立刻遭遇亚洲金融风暴，因而“潜伏”了2年，等待风暴平息。 

 

看准时机低价买单位出租 

　　沙里说：“我们从未梦想要炒楼，但身为零售租户，在这方面累积了25年经验，当时也觉得价格已见底了，而且能为公司提供另一项稳定的收入来源，因此认为这么做是对的。”

 

　　集团利用500万元现金，并向银行贷款达70％，在接下来的科技泡沫破灭、沙斯等连续几个危机时期，以低价买下零售单位出租，赚取固定租金回报。 

 

　　其中，集团在2003年以500万元买下位于乌节路幸运商业中心（LuckyPlaza）一楼的一个800平方英尺零售单位，月租从3万元增长到目前的3万6000元，合每平方英尺45元。 

 

　　沙里指出，银行贷款利率低达3％，但租金回报达7-8％，几乎是立刻获利。 

　　他说：“零售房地产的好处是回报高。行情好时，一般可取得达4-5％回报率。市场不景气，不少人被迫以低价脱售手中房产套现，租金水平却有支撑力，行情复苏后还能进一步提高。”

 

邻里商场租金与乌节路不相上下 

 

　　令人惊讶的是，一些邻里零售店面的租金，其实与乌节路不相上下。 

 

　　除了在幸运商业中心、远东商业中心及半岛购物中心共有8个单位之外，旗下其他房产几乎都在邻里，包括城市购物中心（City Plaza）、大巴窑、淡滨尼等组屋区。 

 

　　沙里强调，一些零售单位的租金下滑了5-10％，然而大部分基本上持平，相当看好邻里购物商场的潜力。 

　　他说：“在危机中受冲击的多为高档办公楼或私宅，零售租金则不受影响，下滑5-10％，大部分基本上持平。乌节路3家新购物中心各有 200-300个单位，基于定位只让高档或奢华品牌‘进驻’，开幕前急于取得100％租用率，不得不把价格下调3至4成，给人租金普遍走软的印象。”

 

　　另一方面，地点好的邻里零售单位则没有“格调”的顾虑。 

　　他说：“人口及收入增加，商店数目却不变，组屋零售业者面对的消费者需求也更高。一些日常生活零售业，如蛋糕店、1元便利店等不需进入乌节路，却动辄付得起2万元月租。”

 

　　但他也强调，随着宏茂桥、金文泰和勿洛等购物中心提高零售单位供应，租金水平也势必逐渐回稳。 

 

　　面对租户逐日高涨的减租声浪，又该如何应对？ 

 

　　沙里承认，旗下确有一些租户要求减租，他则视个别情况来调整租金。 

 

　　他通常遵守一个原则：如果租户生意仍在赚钱，就不会下调租金。 

　　他说：“租户做不下去的原因通常有两方面：第一是缺乏竞争力，付不起租金；第二则是卖的产品不符合该地点的性质。比如说，一些人流量高、但租金也高的地点，一些鞋店就生存不下去。毕竟，一个好地点，等着搬进来的租户有一大串。”

 

投资股票烧到手 

 

　　金融海啸使不少富豪和企业烧到手，第二房地产也不例外。 

 

　　自2005年起，第二房地产停止购买房地产，而改为投资股票，购买房地产投资信托（REITS），包括腾飞印度信托 (Ascendas India Trust)、剑桥工业信托 （Cambridge Industrial Trust）、力宝—丰树印尼零售信托（Lippo-Mapletree Indonesia Retail Trust，LMIR) 及升禧环球房地产投资信托（Starhill Global REIT）等，作为间接投资房地产的策略， 

 

　　然而，随着金融海啸来袭，截至去年9月底总值2200万元的这笔股票，在今年3月底已缩水至1340万元。集团原本发出警讯，指出第一季将由于这笔投资而蒙受亏损，但所幸因为会计标准的改变、而得以把股票归类于“待售金融资产”、暂时不用包含账面损失。 

 

　　不过，沙里也做出承诺，目前暂时收取股息，一旦股价回升，将把手中的股票卖掉套现。 

 

　　第二房地产（Second ChanceProperties）九个月净利减少8％至982万元。集团营收略升2％，报3848万元，税前盈利减少10％至1136万元。 

 

　　尽管股市自3月起回升了不少，沙里却认为至少要10年才能走到另一个高峰。 

　　他说：“股市向来反应过度，1月下跌到新低就是一例，现在还是没有好消息。经济平均每隔8至10年会衰退一次，但这一次可能会历时更久，期间会有很剧烈的波动，却也有利于交易。”