永久地契与99年地契一较高低

早报导读 (2010-01-17)

● 麦俊荣

　　在新加坡，私人房屋的地契可以分为永久地契和非永久地契两种。一些房地产的地契长达999年，甚至9999年，但因为剩余期限还很长，价格也跟永久地契接近，就将这类长地契房子，与永久地契视等同论。至于103年地契，由于较接近99年地契，因此也视等同论。

　　如果你的房子属于永久地契，就代表你可以无限期地使用它。如果房子属于非永久地契，那么，就代表房子的使用权限有一天会到期。

99年地契房子价格相对低

　　99年地契的房子，价格一般比永久地契的低。因为负担得起，所以属于“入门”房地产，深受组屋提升者的欢迎。目前市面上的大众化私宅，主要就是99年地契共管公寓，售价一般介于每平方英尺500元至900元，一个典型的家庭式单位售价介于60万元至120万元。

　　另一优点是，它们的租金回报率一般比较高，特别是那些位于外国人聚集地区的共管公寓。这是因为无论是永久地契或99年地契，只要条件相近，租金都相差不多。租户绝对不会只因为房子属于永久地契而多付一些租金。

　　不过，99年地契的房子，最明显的缺点就是地契权限会一天天缩短，导致房地产价格下跌。然而，一些外在因素却可以减缓房价下跌的速度，例如一些屋龄较大的房子，由于地点适中、基础设施完善，附近的知名学府林立，所以也还是相当受买家和租户欢迎，价格持守得很好。

　　一般来说，99年地契房地产被集体出售的机会也较小。其中一个原因是许多99年地契房地产的屋龄都较小，也维修得较好，所以业主并不急着想将房子以集体的方式出售。另外一个更重要的原因是，99年地契的房子如果要集体出售，拆除重建公寓，发展商就必须支付一笔钱给政府，以便将地段的地契更新至完整的99年。不过，现有的计算方法，使到填补99年地契地皮的发展溢价相当昂贵。发展商要付给政府的钱越多，能够付给业主们的钱就越少，因此，不少99年地契房子的业主都觉得集体出售划不来，除非房子已经非常老旧，维修费和维持费相当昂贵，否则他们都不愿意考虑集体出售。

永久地契地皮能保值

拥有一间永久地契房地产，最大的好处当然是其土地价格不会随着时间的流逝而贬值。虽然所有房地产的价格都会随着市场的周期和经济走势而波动，但长期来说，永久地契地皮价格，还是比99年地契地皮稳得多。

　　永久地契地皮能够保值，主要是因为它们的供应有限。新加坡自独立后，政府出售的地皮都属于非永久地契，因此永久地契地皮的供应量不会增加，长期来说，反而还可能减少，因为其中一些永久地契地皮将被政府征用。

　　正因为它们的价格通常都比99年地契房地产高，因此租金回报率也相对来得低。一间永久地契共管公寓的价格可以低至每平方英尺600元，也可能高达每平方英尺4000元。

　　另一好处，当然就是能够通过集体出售而获得可观的金钱回报。较多发展商宁愿购买永久地契地皮来兴建公寓，正是因为它们不需要支付政府一笔补地费来更新地契年限。这笔费用可能介于数百万元至数千万元。

　　不过，这却是一把双刃剑，因为不是每名房地产业主都欢迎集体出售交易，特别是当有关房地产是他们拥有的唯一房子。

　　在2005年至2008年的房地产高峰期，一些业主就发现，他们以集体方式卖掉房子后，到了领钱的时候，屋价的暴涨已经导致他们无法在原来的住家附近买到差不多同样面积的房子。

永久地契增值速度未必快

一般来说，永久地契房价虽然比99年地契房价来得高，不过增值速度却不一定比较快。

　　从1998年底至2009年，新加坡楼市经历了两个房地产周期。第一个房地产周期从1998年底至2004年中，其中1998年底至2000年中属于涨潮期，2000年中至2004年中属于退潮期。

　　在1998年底至2000年中的涨潮期，99年地契房地产价格的涨幅比永久地契房地产快，前者上涨了46.2％，后者则上涨了38.2％。在2000年中至2004年中的退潮期，99年地契房地产的价格也下跌得比永久地契房地产快，前者在4年之间下跌了26.1％，后者则下跌了17.6％。

　　不过，在第二个房地产周期——2004年中至2009年中，99年地契房地产的价格上升和下跌速度，却都落后于永久地契房地产。

　　在2004年中至2008年中的涨潮期，永久地契共管公寓价格暴涨了64.7％，而99年地契共管公寓价格只上升了50.6％。到了2008年中至2009年中的退潮期，永久地契共管公寓下跌了26.5％，但99年地契共管公寓价格只下跌了23.8％。

没有证据证明哪种房地产种类更优越

　　如果比较永久地契和99年地契共管公寓，其实并没有证据证明，哪一种房地产种类较另一种房地产种类优越。该买永久地契还是99年地契房子，最终还是要看人们的预算和喜好。

　　数据显示：如果当时的房地产市场是由大众化私宅领域带领的，那么，99年地契共管公寓的价格涨幅，就会超越永久地契共管公寓。相反的，如果当时的房地产市场是由高档私宅领域带领，那么永久地契共管公寓的价格涨幅，就会超越99年地契共管公寓。这正好显示了“爬得越高，跌得越重”的道理。

　　　　　　（作者是资深房地产顾问）