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中国进入房产泡沫时代

英国《金融时报》中文网专栏作家 叶檀 2009-10-28 (www.ftchinese.com)

房地产市场正在成为中国经济的心腹之疾。中国实体经济尚未走向现代化，一只脚已经跨入了资产泡沫时代。　　

房地产市场的节节上涨与实体经济税收的下降，使得地方政府财政收入越来越依赖于土地财政。

城市地王频出，地方政府超额完成了年度土地拍卖收入计划。截至9月底，北京、上海等城市土地出让金已超过前两年的全年水平。根据北京土地整理储备中心的数据，2009年至今，北京共出让土地184宗，土地收入价款共计511.74亿元。而2008年共出让土地148宗，土地收入价款共计502.69亿元。今年上半年，上海共推出商品房土地188公顷，实现了242.65亿元的土地出让金，若下半年“井喷”式的土地供应以及地王频出的局面得以延续的话，全年实现800亿以上的土地出让金的收益也是有可能的。　

如北京等地土地收入已经占据地方财政收入的三分之一，这也就意味着，缺乏土地收入，地方财政将不可维持，而越来越多的城市正在重走北京之路。无怪乎无论地方政府怎么表态要抑制房价，购房者大都对之以冷眼。我曾经有幸看到一南一北两个小城市的政府官员，在招商时卖力地推销本地的房地产项目。他们并不讳言，房地产对于本地经济发展的重要性，差不多房地产收入是地方政府能够轻松获得的第一桶金，也是最大的一桶金。　

房地产市场的疯狂说明说明人民币国内购买能力处于持续贬值的过程中，投资者对于房地产市场的热情不会消退。从中国国庆节之时房地产市场出现价涨量跌的滞胀格局，但国庆之后的一周，从10月12号到18号，房地产市场进入又一轮疯狂状态。根据中国指数研究院数据信息中心的数据，在这一周监测的30个城市中，楼市成交面积环比上升的城市有28个；9个重点城市成交面积环比上升，其中环比增幅最大的为重庆，达到252.32%，天津和成都的环比增幅都超过100%，分别为185.12%和102.39%，除杭州环比下跌7.28%，其余重点城市增幅均在40%以上；仅2个城市成交面积环比下跌，分别是杭州和泸州。

笔者在浙江、福建等地面对中小企业主时，他们非常清楚房地产价格已经处于高位风险区域，但仍有一些从实体经济退出的资金进入房地产市场，“从长期来看，房地产市场毕竟是比较保险的投资领域，叶老师，你说是不是”，他们焦灼的眼睛显示出对于房地产市场的恐慌，对于实体经济的不稳定复苏的恐慌，最终显示的是对于货币贬值的恐慌。　

高涨的资产品价格与艰难的实体经济环境，使越来越多的人对于从事实业弃如弊屣，由此陷入恶性循环——脱离实业，进入资本市场，吹大泡沫，泡沫崩溃，发行更多的货币，吹大泡沫——实体经济的下挫将使资本市场失去立足之基。房地产市场价格上涨远远超过实际财富的创造能力，目前几十万亿人民币的房地产价格是无法兑现的，一旦购房者集体兑现，泡沫就将崩溃。　

事实上，房地产市场非常脆弱，地方财政依靠房地产就像依靠在冰山之上。今年8月初,广州市国土房管局曾公布一个数据，广州2007年的27个“地王”中有20个未正式动工，其中1个“地王”被无偿收回并没收保证金，另有6个被“缓刑”。　

高涨的房价对社会各个层面都产生了影响，如今做实业的人第一步要考虑的是买房，以免营业收入高而净利润低，收入支付房租，为房地产商做嫁衣。　

对于接受高等教育的中产阶层，房价同样是不可承受之重。9月17日，在浙江大学任讲师的海归博士涂序新留下6页遗书后跳楼自杀，原因不明，但经济压力可能是重要因素，涂博士获得的收入在扣除房租后很难维持有尊严的生活，更无法给孩子提供良好的教育环境。浙大所在的杭州是中国出了名的高房价城市，浙江大学紫金新校区虽然位于并不那么被看好的西区板块，每平方米价格仍然要直逼2万元。按照涂博士的收入，他若要贷款买下紫金校区附近一套90平米左右的住宅，以三成首付计算，独立支付要不吃不喝将近20年。打拼一辈子，就是为了一套房子，是绝大多数工薪阶层的真实写照。

房地产市场确实成为中国经济的症结，纠缠了巨大的道德压力、民意压力与市场压力——如果高房价持续，中国经济要付出的恐怕不止是泡沫破裂的代价，而是经济体系重整的代价。