REITS 的问题和风险

1）REITS 不能用房屋贷款，需要定期用高息商业贷款做再融资，或者做扩股融资，成本高，金融杠杆很低，对股东本身则没有什么杠杆可用，还有融资失败的风险。

2）REITS的收入的90%要分红，股东可能需要交很高的所得税，没有避税优势。

3）REITs 需要请专职管理人员管理，小股东不可能直接参与物业的管理，这对有物业管理兴趣的投资者不利。

4）正因为90%的收入要分红，而只有贷款利息可以算运行成本，贷款还本不能算成本，所以REITS是没有能力还本的，也就不能拿到房地产贷款，只能借interests only 商业 term loans. 这就是为什么REITS需要定期做Refinancing, 借新债，还旧债，或者扩股融资，还债兼买新资产。

5）当然在低利息的环境下，REITs能带来低风险但相对银行存款更高的回报。这对没有时间管理投资而不能接受高风险的投资者还是不错的投资。